Die jährliche Abrechnung des Vermieters über die vom Mieter geleisteten Betriebskosten-vorauszahlungen
muss so gestaltet sein, dass auch ein betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulter Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann.
Dementsprechend ist nach einem neuen Urteil des BGH für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung allein entscheidend, ob es die darin gemachten Angaben dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran dürfen keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass für den Mieter die ihm angelasteten Kosten bereits aus der Abrechnung klar ersichtlich sind, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege nur noch zur Kontrolle und zur Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist.
Die Durchführung einfacher Rechenschritte zur Überprüfung der Abrechnung ist dem Mieter ohne weiteres möglich und zumutbar. Daher dürfen auch die Pflichten zur Spezifizierung der Kosten nicht überspannt werden. Ordnungsgemäß ist daher z.B., wenn der Vermieter die Kostenposition „Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“ in der Abrechnung lediglich als „Versicherung“ bezeichnet. Gleiches gilt für die gemeinsame Abrechnung der Kosten für Kaltwasser und Entwässerung mit den sog. warmen Betriebskosten für Heizung- und Warmwasser. Auch dies ist ordnungsgemäß und führt daher nicht zu einer formellen Unwirksamkeit der Abrechnung.
Eine (vom Mieter geforderte) Umstellung der Abrechnung der Kosten für Kaltwasser und Entwässerung auf eine gemeinsame Abrechnung mit den sog. kalten Betriebskosten wäre nämlich nur ein Nullsummenspiel, da sich die eine Position exakt um den Betrag erhöhen würde, um den sich die andere Position verringern würde. Eine entsprechende Beanstandung der Abrechnung durch den Mieter stellt daher eine leere und somit unbeachtliche Förmelei dar (BGH, Urteile v. 16.09.2009, VIII ZR 314/08, WuM 2009 S.669; Urteil v. 26.10.2011, VIII ZR 268/10, WuM 2012 S.25; Urteil v. 19.07.2017, VIII ZR 3/17; WuM 2017 S.529)
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