Untervermietung an Touristen - Geschäftsmäßig oder nur „Besuch“?

Eine Untervermietung der Wohnung durch den Mieter an Touristen ist grundsätzlich unzulässig; selbst dann, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, so dass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich auch nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist.

Dies gilt erst recht, wenn die Wohnung nicht nur zum Teil, sondern vollständig überlassen wird. Eine solche (hier: insgesamt zwölf Tage dauernde) gewerbliche Überlassung der Mietsache an Dritte stellt einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß dar, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist und der Vermieter daher zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Auch wenn die vom Vermieter nicht genehmigte Untervermietung der Wohnung an „Airbnb“ nicht durch den Hauptmieter, sondern durch einen Untermieter erfolgt ist, ist die darin liegende Pflichtverletzung grundsätzlich dem Hauptmieter zuzurechnen (§ 278 BGB).

Dies gilt auch dann, wenn die Untervermietung ohne Wissen des Hauptmieters geschieht; allerdings kann das nur zugerechnete Verschulden bei der Abwägung im Rahmen der Kündigung weniger schwerwiegend als sein eigenes Verschulden des Hauptmieters. Wendet der Mieter ein, bei den Nutzern handele es sich lediglich um einen Besuch, spricht nach einem neuen Beschluss des LG München I die vollständige Überlassung aller Schlüssel gegen die Annahme eines bloßen Besuchs. Die Definition als Besuch beinhaltet stets, dass die Wohnung auch von dem eigentlichen Bewohner genutzt wird. Die Überlassung sämtlicher Schlüssel spricht jedoch gerade für eine Nutzungsmöglichkeit der Wohnung und damit für eine unzulässige (Unter-) Vermietung. (LG München I, Beschluss v. 09.04.2018, 14 S 17192/17, ZMR 2018 S. 770).  

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