Auf der Pressekonferenz von Haus + Grund München wurde die Mietrechtsänderung für die Münchner Mieten und den Wohnungsmarkt ausführlich dargestellt. Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München, zeigt noch einmal alle Folgen auf.
Nach der Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Jahre 2013 und der Mietrechtsänderung des letzten Jahres, mit der u.a. die sog. Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnungen eingeführt wurde, plant der Gesetzgeber jetzt eine weitere Verschärfung des Mietrechts zu Lasten der Vermieter. Kernpunkte des vorliegenden Gesetzesentwurfs sind:
1. Senkung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Aufnahme von bis zu 8 Jahre alten Mieten in den Mietspiegel.
2. Beschränkung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.
3. Verstärkung des Kündigungsschutzes des Mieters bei Mietrückständen.
4. Wohnflächenangabe im Mietvertrag soll bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrech-nungen nicht mehr maßgeblich sein.
Legalisierte Mietspiegelmanipulation
Der Gesetzgeber hatte sich bei der Fassung des § 558 Abs. 2 BGB dafür entschieden, in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nur Mieten einfließen zu lassen, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart oder geändert worden sind. Ältere Mieten müssen unberücksichtigt bleiben. Aus gutem Grund: Dienstleister, darunter fallen auch Vermieter – lassen den Preis für ihre Leistung nur dann über einen ungewöhnlich langen Zeitraum unverändert, wenn sie hierfür besondere marktunabhängige Gründe haben.
Ohne Vorliegen solcher besonderen Gründe lässt kaum ein Dienstleister – alleine schon wegen des laufenden Kaufkraftverlustes der Währung – seine Preise lange Zeit unverändert. Dies gilt auch und gerade für den Münchner Wohnungsmarkt mit seinen nicht unbedingt dramatisch, aber doch kontinuierlich steigenden Mieten. Gerade in München sind daher Mieten, die länger als 4 Jahre unverändert sind, nicht mehr ortsüblich, weil der Vermieter in diesen Fällen regelmäßig besondere Gründe dafür hat, dass er von einer Mieterhöhung lange Zeit abgesehen hat.
Verzicht auf Mieterhöhung hat besondere Gründe
Der häufigste Fall dafür ist, dass sich Mieter bei Abschluss des Mietvertrages zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen verpflichten (z.B. Erneuerung der sanitären Einrichtungen, Fußboden, Elektrik etc.) und der Vermieter dafür im Gegenzug ein langfristiges Mietverhältnis mit konstanter Miete anbietet. Ebenso häufig verzichten Vermieter lange Zeit auf eine Mieterhöhung, weil auch der Mieter zu Maßnahmen bereit ist (z.B. zur Durchführung von größeren Reparaturen), zu denen er eigentlich nicht verpflichtet wäre.
Dies wissen zahlreiche Vermieter zu schätzen und verzichten deshalb längere Zeit auf die Anhebung der Miete. Diesen Fällen ist gemeinsam, dass der Vermieter nicht ohne Grund längere Zeit auf eine Erhöhung der Miete verzichtet, sondern der Mieter für den Verzicht des Vermieters eine Gegenleistung erbringt, wenn auch nicht in Form einer Geldzahlung an den Vermieter.
Gefälligkeitsmieten
Sollen auch Mieten, die länger als 4 Jahre unverändert sind, in den Mietspiegel einfließen, müsste bereits bei der Erhebung der Daten zum Mietspiegel abgefragt werden, ob der Mieter neben der Mietzahlung zusätzliche – geldwerte – Leistungen erbracht hat oder erbringen muss. Ferner müsste, weil es sich auch dann nicht um ortsübliche Mieten handelt, abgefragt werden, ob es andere Gründe für die vorliegende Gefälligkeitsmiete gibt, z.B. verwandtschaftliche oder freundschaftliche Gründe, arbeitsrechtliche oder genossenschaftsrechtliche Gründe.
Solche Gründe liegen – von wenigen Ausnahmefällen abgesehen – regelmäßig vor, wenn eine Miete länger als 4 Jahre unverändert ist. Dementsprechend handelt es sich bei solchen, länger als 4 Jahren unveränderten Mieten regelmäßig nicht um ortsübliche Mieten i.S.v. § 558 Abs. 2 BGB.
Mietpreisbremse und Mietspiegel
Nachdem der Mietspiegel nach Einführung der sog. Mietpreisbremse auch für Neuvermietungen gilt, verbietet sich bereits aus diesem Grund die Aufnahme von alten, lange Zeit unveränderten Mieten. In allen Bereichen des Wirtschaftslebens wird der Preis für eine bestimmte Leistung nach dem aktuellen Preis bestimmt – nicht nach den in den letzten 10 Jahren geltenden Preisen. Beauftragt z.B. der Eigentümer eines Hauses einen Handwerker mit Reparaturen, ist es selbstverständlich, dass er diesen nach den aktuellen – und nicht nach früher geltenden – Preisen bezahlt.
Bewirbt sich ein Arbeitnehmer für eine neue Stelle, geht er selbstverständlich davon aus, dass er nach den aktuellen Tarifen entlohnt wird – und nicht nach alten, vor längerer Zeit geltenden Tarifen. Gleiches gilt auch im Bereich der Wohnkosten. Selbstverständlich bezahlen Eigentümer und Mieter beim Bezug von Gas, Öl oder Strom den aktuellen Preis – und nicht nur den Durchschnittspreis der letzten 8 Jahre. Nichts anderes muss für die Berechtigung des Vermieters gelten, bei Neuabschluss eines Mietvertrages eine Miete entsprechend den aktuellen Preisen zu verlangen.
Mietspiegelmiete sinkt um € 1,35/qm
Nach einer Studie der Hochschule Berlin über die Auswirkungen der Gesetzesänderung auf die Mietspiegel in bundesdeutschen Großstädten würden die Mietwerte des Münchner Mietspiegels bei Aufnahme von bis zu 10 Jahre alten Mieten um durchschnittlich € 1,35/qm sinken. Die durchschnittliche Mietspiegelmiete würde somit von € 10,73/qm (Mietspiegel 2015) auf € 9,38/qm reduziert werden.
Bei Aufnahme von bis zu 8 Jahre alten Mieten würde die Durchschnittsmiete nur geringfügig darüber, d.h. bei ca. € 9,50/qm liegen. Dabei geht die Studie selbstverständlich davon aus, dass in den Mietspiegel bisher nur bis zu 4 Jahre alte Mieten eingeflossen sind. Ein Umstand, der beim Münchner Mietspiegel zweifelhaft erscheint; dessen Aufklärung aber offensichtlich durch die lt. Sozialreferat bereits vernichteten Daten verhindert werden soll.
Energiewende wird behindert
Eine solche Gesetzesänderung steht im Widerspruch zu den Zielen der Energiewende. Sie würde nicht Luxussanierungen, sondern in erster Linie die Energiewende behindern. In Anbetracht der aufzuwendenen Kosten von ca. € 1.000/qm-Wohnfläche für die Versetzung einer abgewohnten Wohnung mit veraltetem Standard (z.B. Ofenheizung, Linoleumboden, einfach verglaste Fenster) in einen lediglich heute allgemein üblichen und von der Mehrheit der Mietinteressenten nachgefragten Zustand, würden die genannten Obergrenzen nicht nur Luxussanierungen, sondern auch übliche Modernisierungsmaßnahmen betreffen.
Aus unseren ca. 40.000 Rechtsberatungen jährlich wissen wir, dass Vermieter zwar durchaus modernisierungwillig sind – allerdings immer häufig erst dann, wenn das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen ist. Modernisierungen in bestehenden Mietverhältnissen, in denen der Mieter im Übrigen durch die Härtefallregelung bereits umfassend geschützt ist, sind bereits jetzt kaum noch nachgefragt. Diese seit Jahren bestehende Tendenz wird sich durch Einführung solcher Obergrenzen noch verstärken.
Im Ergebnis wird dies zu einem weiteren Rückgang der Gesamtinvestitionen führen, da zunächst geplante Investitionen oftmals wegen zwischenzeitlicher persönlicher Veränderungen auf der Eigentümerseite (Eigentümerwechsel, Erbauseinandersetzungen etc.) bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht oder nicht mehr in dem vorher beabsichtigten Umfang durchgeführt werden. Gerade in Ballungsgebieten wie München mit zahlreichen Mietbewerbern für jede angebotene Mietwohnung besteht auch kein wirtschaftlicher Druck für Vermieter, energetische oder sonstige Sanierungsmaßnahmen durchführen zu müssen.
Das von der Bundesregierung angestrebte Ziel einer Anhebung der Modernisierungsquote von derzeit 1% auf 2%/Jahr wird mit solchen Vorschlägen ad absurdum geführt. Wer diese dennoch befürwortet, sollte sich auch Gedanken darüber machen, ob er vielleicht mitverantwortlich ist, wenn energetische Sanierungsmaßnahmen unterbleiben und die viel zitierte Energiewende immer schleppender verläuft.
Erhöhung der Dokumentationspflichten
Beim Münchner Mietspiegel ist insbesondere die Dokumentation der Datenerhebung äußerst lückenhaft und unvollständig. So ist u.a. nicht dokumentiert, warum von den insgesamt 25.626 mit Mieter(innen) geführten Interviews 21.398, d.h. ca. 83% „nicht mietspiegelrelevant“ waren und deren Daten somit nicht in den Mietspiegel eingeflossen sind. Positiv zu bewerten ist daher die Absicht des Gesetzgebers, die Dokumentationspflichten der Mietspiegelersteller zu erhöhen.
Beschränkung der Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Derzeit kann der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer Verbesserung des Wohnwerts oder zur Einsparung von Energie führen (z.B. Wärmedämmung der Fassade, effiziente Heizungsanlage, Wärmeschutzverglasung, Einbau eines Lifts), die jährliche Miete um 11% der auf die Wohnung entfallenden Kosten erhöhen. Nach dem vorliegenden Gesetzesentwurf sollen es künftig nur noch 8% sein.
Ferner soll eine neue Obergrenze eingeführt werden, wonach die Miete nach einer Modernisierung in einem Zeitraum von 8 Jahren nur noch um höchstens € 3/qm steigen darf. Darüber hinaus soll eine neue Härtefallklausel eingeführt werden, wonach die Miete incl. Heizkosten nach einer Modernisierung höchstens 40% des Haushaltsnettoeinkommens der Bewohner betragen darf. Begründet wird dies mit der Verhinderung von sog. „Luxussanierungen“.
Verstärkung des Kündigungsschutzes bei Mietrückständen
Bei Zahlungsverzug des Mieters mit zwei Monatsmieten kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos kündigen. Allerdings kann der Mieter diese fristlose Kündigung innerhalb der sog. Schonfrist „heilen“, in dem er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage des Vermieters die rückständigen Mieten vollständig nachzahlt. Dadurch wird die Kündigung des Vermieters unwirksam. Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle (z.B. Sozialamt) zur Nachzahlung verpflichtet.
Diese Möglichkeit der Heilung hat der Mieter allerdings nur einmal innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren. Diese Heilungsmöglichkeit besteht nach derzeitiger Rechtslage nicht, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs gleichzeitig auch ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt hat, da eine ordentliche Kündigung nach der Rechtsprechung des BGH im Hinblick auf den klaren Gesetzeswortlaut nicht durch Nachzahlung unwirksam gemacht werden kann. Diese BGH-Rechtsprechung ist Mietervertretern seit langem ein Dorn im Auge und soll nun durch eine Gesetzesänderung unterlaufen werden, in dem die bisher nur für die fristlose Kündigung geltende Heilungsmöglichkeit auch auf ordentliche Kündigungen ausgedehnt wird.
Wohnfläche – Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt
Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll künftig immer nur die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein – unabhängig davon, welche Wohnfläche im Mietvertrag steht und ob die Abweichung mehr als 10% beträgt. Bei einer Unterschreitung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10% gegenüber der im Mietvertrag genannten Wohnfläche soll regelmäßig ein Mietminderungsgrund vorliegen. Bei geringeren Unterschreitungen muss der Mieter eine erhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit nachweisen.
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