Gartenpflege - Mieter muss Kosten für Baumfällarbeiten zahlen

Die Kosten der Gartenpflege können als Betriebskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dazu gehört insbesondere das Rasenmähen, das Düngen, Bewässern und Säubern der Rasenfläche sowie des Entfernen von Unkraut; erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage der Rasenfläche, das Beschneiden der Bepflanzung (Hecken, Büsche und Bäume), das Abfahren von Gartenabfällen, das Entlasten von Bäumen (AG Köln, Urteil v. 27.09.2000, 207 C 213/00, NZM 2001, S. 41); ferner die notwendige Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums, auch wenn dies zu einer erheblichen Belastung des Mieters führt, weil diese Kosten in vollem Umfang im Jahr der Entstehung umgelegt werden dürfen (LG Landshut, Urteil v. 08.10.2003, 12 S 1677/03, DWW 2004, S. 126).

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Mietereinbauten - Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters

Gemäß seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) muss der Vermieter die Mieträume sowie die zugehörige Ausstattung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Keine Instandhaltungspflicht besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden.

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Eigenbedarf - Wer gehört zu den Familienangehörigen?

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). In einem neuen Urteil, in dem es um die Frage ging, ob Ehegatten auch dann noch zu den Familienangehörigen gezählt werden können, wenn sie getrennt leben, hat der BGH nochmals auf die Voraussetzungen für die Einordnung als Familienangehörige hingewiesen.

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Prüfung von angezeigtem Mangel ist kein Anerkenntnis

Mängel in der Mietwohnung muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Soweit der Mieter eine Minderung der Miete wegen eines Sachmangels geltend machen will, ist die vorherige Anzeige des Mangels beim Vermieter zwingend erforderlich. Bei unterbliebener Mängelrüge ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.08.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, S. 679).

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Unterlassener Rückbau - Schadensersatzanspruch ohne Fristsetzung

Hat der Mieter bauliche Änderungen vorgenommen z.B. Zwischenwände eingezogen oder Bodenbeläge verklebt, ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau d.h. zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nur unzureichend nach, muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich keine Frist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes setzen, da es sich insofern nicht um einen vertraglichen Anspruch, sondern um einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch des Vermieters handelt (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB; BGH, Urteile v. 28.02.2018, VIII ZR 157/17 und v. 27.06.2018, XII ZR 79/17).

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Schlüssel verloren – Neues Schloss oder neue Schließanlage?

Verliert der Mieter einen Wohnungsschlüssel, kommt es für die Frage, ob er nur die Kosten für den Schlüssel bzw. das Wohnungsschloss oder die Kosten der gesamten Schließanlage des Anwesens ersetzen muss, in erster Linie darauf an, ob eine missbräuchliche Verwendung des Schlüssels durch dritte Personen zu befürchten ist.

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Mehrere Mieter – Kein Anspruch auf Auswechselung

Mieten mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung, kann dem Vermieter bei Ausscheiden eines Mieters kein neuer Mieter aufgezwungen werden. Eine Ausnahme besteht nur im Falle der gesetzlich geregelten Folgen der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung. Der Auszug eines von mehreren

Vertragspartnern aus der Wohnung lässt das Mietverhältnis nämlich unberührt.

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Keine Kündigung bei Tatsachenirrtum

Die Verhinderung von notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen

durch den Vermieter stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann (§§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Ignorieren von Urteil berechtigt zur Kündigung

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. ein gesetzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn

der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Zahlungsverzug – Räumungsanspruch trotz Nachzahlung

Bei Verzug mit den Mietzahlungen hat der Vermieter die Wahl, ob er das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder ordentlich d.h. unter Einhaltung der

gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt. Der Vermieter kann aber auch fristlos kündigen und die ordentliche Kündigung zusätzlich und

hilfsweise erklären.

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Hobbyräume – Vermietung als Wohnfläche ist wirksam

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss ist davon auszugehen, dass diese ausgebauten Räume

den Mietern als Wohnraum vermietet worden sind. Diese Räume sind deshalb – unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenermittlung nach

den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind, bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche zu berücksichtigen (BGH, Urteile v. 16.09.2009, VIII ZR 275/08 und v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09).

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Bauliche Änderung – Raumteiler ist zulässig

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von wischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer

Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

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Wohnungsmängel - Anzeige von „Minderungsansprüchen“ genügt nicht

Der Mieter ist verpflichtet, Mängel der Mietwohnung z.B. eine defekte

Toilettenspülung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB). Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel

bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c Abs. 2 S. 1 BGB).

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Kein Kündigungsschutz für Garage auf Wohngrundstück

Bei Vermietung einer Garage zusammen mit dem Wohnraum z.B. dadurch, dass die Garage im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vor.

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Diskriminierungsverbot - „Testing-Verfahren“ ist zulässig

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) soll Benachteiligungen von bestimmten Bevölkerungsgruppen aus Gründen der Rasse,

der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder der Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen

Identität verhindern oder beseitigen (§ 1 AGG).

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nur dann nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf

 

demselben Grundstück nutzt.

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Untervermietung - Mieter muss Daten des Untermieters mitteilen

Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB).

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Unrichtige Selbstauskunft – Kündigung auch ohne Mietrückstände

Beantwortet der Mieter in einer Selbstauskunft vor Abschluss des Mietvertrages Fragen des Vermieters unrichtig, kommt es für die

Rechtsfolgen der unrichtigen Beantwortung darauf an, ob die Frage zulässig

war, da der Mieter nur zulässige Fragen wahrheitsgemäß beantworten

 

muss.

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„Betriebskosten“ - Einheitliche Definition für Wohnung und Gewerbe

Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten neben der Miete nur dann

verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde. Bei der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der

Betriebskosten auf den Mieter die auch formularmäßige Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

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Unberechtigte Minderung - Mieter riskiert fristlose Kündigung

Zur Minderung der Miete ist der Mieter nur dann berechtigt, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist. Dabei muss der Mangel tatsächlich vorliegen und nicht nur in der Vorstellung des Mieters existieren. Eine Fehleinschätzung kann für den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH gravierende Folgen haben. Danach kann ein entschuldbarer Irrtum nur angenommen werden, wenn sich der Mieter sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat.

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Kleinreparaturklausel bis 150 € unbedenklich

Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 535 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, d.h. alle notwendigen Verschleißreparaturen unabhängig von ihrer Höhe ausführen zu lassen. Sogenannte „Kleinreparaturklauseln“ in Formularmietverträgen verpflichten den Mieter - abweichend von dieser gesetzlichen Regelung - zur Durchführung von kleineren Verschleißreparaturen.

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