Der Koalitionsvertrag zwischen SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP vom 24.11.2021 enthält dazu zahlreiche Absichtserklärungen. Rechtlich verbindlich für Mieter und Vermieter sind diese allerdings erst dann, wenn dafür in der Koalition die entsprechenden Mehrheiten zustande kommen und ein daraufhin folgender Gesetzesentwurf nach Durchlaufen des formellen Gesetzgebungsverfahrens als Gesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wird. Beim Thema Bauen und Wohnen ist der Koalitionsvertrag in erster Linie geprägt vom Gedanken des Mieterschutzes. 

Verlässliche Informationen zum Nachschlagen bietet das neue Vermieterlexikon von HAUS + GRUND MÜNCHEN für alle Mieter und Vermieter.

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Bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache d.h. bei Rückgabe nach dem z.B. aufgrund einer Kündigung bestehenden Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses liegt eine Vorenthaltung der Mietsache im Sinne von § 546a BGB vor.

Entsprechend der Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums gegenüber dem Mieter abzurechnen, muss der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen.

Bei Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses, die nicht gleichmäßig von allen Mietern benutzt werden, gibt es häufig Streit über die Verteilung der Betriebskosten dieser Einrichtungen insbesondere bei Aufzügen und den Kosten der Treppenreinigung.

Kosten des Wach- und Schließdienstes bzw. Sicherheitsdienstes können wirksam als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden, sofern sie im Mietvertrag genau bezeichnet worden sind (BGH, Urteil v. 07.04.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, S. 292). Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Kosten ist neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist.

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt. Dies muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich d.h. ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB) schriftlich oder mündlich mitteilen.

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird. Dies hat das LG Berlin entschieden. Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an (§ 536 BGB).

Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Käufer einer vermieteten Immobilie mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten (z.B. Mietzahlung, Ausführung der Schönheitsreparaturen) Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a S. 1 BGB).

Nach dem gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich d.h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorgehen. Macht der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, muss er konkret vortragen z.B. von welchem Anbieter der Vermieter die Leistung in gleicher Qualität hätte preisgünstiger beziehen können (BGB, Urteil 13.06.2007, VIII ZR 78/06, WuM 2007, S. 393).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten entfernen. Hierzu gehört z.B. auch die Entfernung von Holzzwischendecken bzw. die Übernahme der Kosten für den Abtransport durch den Vermieter. Die Verpflichtung des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustands gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Veränderungen mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, da sich dessen Zustimmung grundsätzlich auf die Dauer des Mietverhältnisses beschränkt.

Die Änderung eines Vertrages bedarf einer einvernehmlichen Regelung der Parteien. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern (-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam an, bedarf es folglich einer übereinstimmenden Willensentscheidung beider Vertragsseiten d.h. sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wenn ein Mieter der Mietermehrheit ausscheiden und ggfs. durch einen Dritten ersetzt werden soll.

Begründet der Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses mit Eigenbedarf, obwohl ihm bekannt ist, das dieser nicht gegeben ist (vorgetäuschter Eigenbedarf), macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig und hat dem Mieter alle Kosten zu ersetzen, welche diesem aufgrund der unberechtigten Kündigung entstanden sind u.a. Umzugskosten, Mehrkosten (Mietdifferenz) für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung einschließlich Maklerkosten, Anwalts- und Prozesskosten etc. Verdachtsmomente für eine vorgetäuschte Kündigung können laufende Streitigkeiten zwischen den Parteien sein, aber auch misslungene Mieterhöhungsversuche oder Meinungsverschiedenheiten über Betriebskostennachzahlungen und Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters unmittelbar vor der Eigenbedarfskündigung (AG Köln, Urteil v. 18.02.2010, 209 C 473/09, WuM 2013, S. 52).

Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter.

Grundsätzlich trifft den Vermieter keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwertigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (BGH, Urteile v. 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18, WuM 2019, S. 25)

Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ob die Unterbringung einer Au-PairKraft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs begründen kann, wird von den Gerichten bisher unterschiedlich beurteilt.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ob die Unterbringung einer Au-PairKraft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs begründen kann, wird von den Gerichten bisher unterschiedlich beurteilt.

Streit um Bäume, Blätter, Wurzeln, Stacheldraht: Wenn im Herbst Laub in großen Mengen in das Grundstück des Nachbarn fällt, ist dies häufig der Auslöser von Nachbarstreitigkeiten. Dann wird oftmals auch gleich gesagt, was man schon immer loswerden wollte - dass der Baum ja sowieso zu nahe an der Grenze steht, seine Äste über den Zaun ragen oder die Wurzeln über die Grenze gewachsen sind. Wie ist hier die Rechtslage?

Ob die (teilweise) Überlassung der Wohnung an einen Dritten vertragswidrig ist und den Vermieter zur Abmahnung und fristlosen Kündigung berechtigt, ist in erster Linie davon abhängig, ob der Mieter noch die Obhut über die Räume hat. Dies ist i.d.R. der Fall, wenn der Mieter auch weiterhin noch selbst in den Räumen wohnt.

Zum 14. Mal in Folge wurde HAUS + GRUND MÜNCHEN als bundesweit erfolgreichste Interessenvertretung der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer ausgezeichnet. Im Geschäftsjahr 2020 konnte die Zahl der Mitglieder um 1.135 auf insgesamt 36.438 Mitglieder gesteigert und da- mit der stärkste Mitgliederzuwachs der mehr als 900 Haus- und Grundbesitzervereine im Bundesgebiet erzielt werden.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschulden des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB). Allerdings muss der Mieter vor Ausspruch der Kündigung grundsätzlich abgemahnt werden.

Ob es sich bei der Vermietung von Räumen um ein Mietverhältnis über Wohnraum oder um eine gewerbliche Vermietung handelt, ist entscheidend insbesondere für den Schutz des Mieters vor Kündigung und Mieterhöhung.

Beim Verkauf eines Grundstücks bzw. einer Wohnung nach Überlassung an den Mieter tritt der Käufer anstelle des Vermieters in die sich aus dem Vertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete, § 566 BGB).

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben die Gründe für den Eigenbedarf darlegen, damit der Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition bekommt und die Erfolgsaussichten eines Vorgehens gegen die Kündigung abschätzen kann (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 08.04.1994, 1 BvR 2149/03, ZMR 1994, S. 252).

"Der Wahlkampf hat begonnen: Mit Urteil vom 20.01.2021 hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof zur Normenkontrollklage von HAUS + GRUND MÜNCHEN gegen die verschärfte Zweckentfremdungssatzung der Stadt entschieden, dass die Stadt nicht befugt ist, sozusagen „durch die Hintertür“ der Zweckentfremdungssatzung Mietpreisbeschränkungen für Neubauten zu erlassen.

Kosten für Rauchmelder sind nicht im Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 - 16 Betriebskostenver- ordnung enthalten (wie z.B. Wasser, Kaminkehrer, Gartenpflege etc.). Allerdings können die War- tungskosten von Rauchmeldern als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt wer- den, wenn sie als solche namentlich im Mietvertrag benannt worden sind (so bereits BGH, Urteil v. 07.04.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, S. 292).

Der in einer öffentlich zugänglichen Facebook-Gruppe abgesetzte Kommentar eines gewerblichen Mieters „Entmieten durch Vergasen“ stellt eine schwere Beleidigung und Verleumdung des Vermieters bzw. seiner Repräsentanten dar, die nicht mehr von der Meinungsfreiheit gedeckt ist und deshalb eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter hierdurch den Holocaust verharmlosen wollte. Dies hat das LG München I entschieden.

Der Streit zwischen Nachbarn über die Bepfl anzung auf dem Grundstück des jeweils anderen ist keine Seltenheit: Diese Hecke ist zu hoch, der Baum hier zu nah… Und gerade zu Beginn des Frühlings, wenn die Hobbygärtner beginnen neue Hecken, Sträucher und Bäume anzupfl anzen, stellt sich immer wieder die Frage, was denn nun erlaubt ist und was nicht.

Der Mieter eines Studentenapartments ist nicht zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Universität wegen der Corona-Pandemie vom Präsenzlehrbetrieb auf digitalen Unterricht umstellt.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Hierzu wurde bereits mehrfach entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters auch dann vorliegt, wenn er eine bisher nicht in seinem Haushalt lebende Hausgehilfin oder Pflegerin mit eigenem Wohnraum versorgen will.