Zur Minderung der Miete ist der Mieter nur dann berechtigt, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist. Dabei muss der Mangel tatsächlich vorliegen und nicht nur in der Vorstellung des Mieters existieren. Eine Fehleinschätzung kann für den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH gravierende Folgen haben. Danach kann ein entschuldbarer Irrtum nur angenommen werden, wenn sich der Mieter sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat.

Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 535 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, d.h. alle notwendigen Verschleißreparaturen unabhängig von ihrer Höhe ausführen zu lassen. Sogenannte „Kleinreparaturklauseln“ in Formularmietverträgen verpflichten den Mieter - abweichend von dieser gesetzlichen Regelung - zur Durchführung von kleineren Verschleißreparaturen.

Bei Vermietung von Geschäftsräumen hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Fernhaltung jeglicher Wettbewerber. Ist der Gebrauchszweck im Mietvertrag hervorgehoben, ist der Vermieter allerdings verpflichtet, die Vermietung anderer Räume in demselben Gebäude an Wettbewerbsunternehmen zu unterlassen. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel nicht vereinbart ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter zur Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann berechtigt, wenn er die vermietete Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will. Entscheidend ist auch hier, ob der Vermieter die Wohnung „benötigt“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB d.h. der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.

Zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung des Vermieters kann der Mieter Einsichtnahme in die zugrunde liegenden Rechnungen, Gebührenbescheide etc. verlangen. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Vermieters z.B. bei großer Entfernung zum Büro des Vermieters nicht zugemutet werden kann.

Mieterhöhungsverfahren sind kompliziert. Vermieter können dabei vieles falsch machen z.B., wenn zur Begründung Vergleichsmieten anstelle einer Berechnung nach dem qualifizierten Mietspiegel angeführt werden oder eine unzutreffende Wohnfläche angegeben wird. Einem solchen (teilweisen) unzulässigen Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen.

In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall fühlte sich ein Grundstückseigentümer durch die sog. engobierten Dachpfannen des Nachbarhauses gestört, weil diese bei Sonnenschein bzw. hellem Mondschein zu bestimmten Uhrzeiten Sonnen- bzw. Mondlicht auf das Grundstück des Klägers reflektierten. Er forderte daher Beseitigung der Flexionen und künftige Unterlassung.

Sowohl bei der Vermietung von Wohnraum als auch bei gewerblicher Vermietung kann vereinbart werden, dass der Mieter, der Vermieter oder auch beide Parteien für eine bestimmte Zeit auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters z.B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.

Die Verkaufszahlen von Klimageräten sind in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Immer heißere Sommer, ein steigendes Komfortbedürfnis, aber auch immer häufigere Sonderangebote haben zu stark gestiegenen Umsätzen auf dem Markt für Klimageräte geführt. Technisch wie auch rechtlich ist der Einbau allerdings nicht so einfach wie dies häufig dargestellt wird.

Beim Verkauf einer Immobilie tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Er wird kraft Gesetzes neuer Vertragspartner des Mieters. Der Mieter hat daher ein berechtigtes Interesse, nicht nur den (ihm schon bekannten) Verwalter, sondern auch den neuen Eigentümer zu kennen.

Die Kosten des Wach- und Schließdienstes bzw. Sicherheitsdienstes zählen grundsätzlich zu den sonstigen, auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 Betriebskosten-verordnung. Voraussetzung für die Umlage-fähigkeit der Kosten ist allerdings neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist.

Bei der Vermietung von Altbauten bzw. älteren Wohnungen kommt es im Laufe des Mietverhältnisses nicht selten zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, wenn der Mieter feststellt, dass die angemietete Wohnung entgegen seinen Vorstellungen nicht den Standard und den Wohnkomfort einer modernen Wohnung aufweist, weil z.B. durch Wärmebrücken Schimmel entsteht, wenn nicht genügend gelüftet wird; es im Bereich der Fenster zu Zuglufterscheinungen kommt, im Keller hohe Luftfeuchtigkeit besteht, der Schallschutz nicht optimal ist oder die Heiz- und Energiekosten aufgrund einer älteren Heizungsanlage relativ hoch sind.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, seiner jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z.B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf dessen Recht zur Einsichtnahme in die Belege verweisen. Dadurch kann zusätzlicher Aufwand durch Anfertigung von Kopien vermieden werden. Ferner können dem Mieter mögliche Unklarheiten in einem Gespräch sofort erläutert werden. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien kommt daher nur ausnahmsweise nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (so bereits BGH, Urteile v. 08.03.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006, S. 200 und v. 13.09.2006, VIII ZR 105/06, WuM 2006, S. 616).

Hat der Vermieter den Mieter wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen bereits abgemahnt, kann nach der Rechtsprechung des BGH für eine fristlose Kündigung schon eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung ausreichend sein, da der Mieter mit der Fortsetzung seiner unpünktlichen Zahlungsweise nach Abmahnung zu erkennen gibt, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (so bereits BGH, Urteil v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006, S. 193).

Trotz Nutzung zu Wohnzwecken durch den Endmieter werden Mietverhältnisse als Geschäftsraummietverhältnisse qualifiziert und unterliegen somit nicht den Wohnraumschutzvorschriften, wenn der Vertragszweck nicht im Wohnen durch den Mieter selbst, sondern in der Weitervermietung – sei es auch zu Wohnzwecken – liegt.

Die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) z.B. einer Erbengemeinschaft können Räume zur eigenen Wohnzwecken anmieten. Für sie gelten die Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts insb. hinsichtlich Kündigung und Mieterhöhung. Dies hat das KG Berlin entschieden.

Zur Begründung der Eigenbedarfskündigung genügt grundsätzlich die Angabe der Person (Angabe von Name, Alter, Anschrift), für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, Ausführungen zu Räumlichkeiten, die für die begünstigte Person alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten, muss das Kündigungsschreiben nicht enthalten.

Bei Besichtigung eines Hauses durch Kaufinteressenten wird nach der Rechtsprechung ein Schuldverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Interessenten begründet (§ 311 Abs. 2 Nr. 2 BGB), das dem Verkäufer gewisse Fürsorge- und Obhutspflichten gegenüber dem Kaufinteressenten auferlegt.

Bauliche Veränderungen der Mietsache darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

HAUS+GRUND MÜNCHEN kämpft für die Belange der Eigentümer und Grundbesitzer. Vorsitzender Rechtsanwalt Rudolf Stürzer nimmt in seinen aktuellen Pressemitteilungen zu relevanten Immobilien-Themen, über die wir nachfolgend informieren möchten.

HAUS+GRUND MÜNCHEN kämpft für die Belange der Eigentümer und Grundbesitzer. Vorsitzender Rechtsanwalt Rudolf Stürzer nimmt in seinen aktuellen Pressemitteilungen Stellung zu relevanten Immobilien-Themen, über die wir Sie nachfolgend informieren möchten.

HAUS+GRUND MÜNCHEN kämpft für die Belange der Eigentümer und Grundbesitzer. Vorsitzender Rechtsanwalt Rudolf Stürzer nimmt in seinen aktuellen Pressemitteilungen zu relevanten Immobilien-Themen, über die wir nachfolgend informieren möchten.

Bei baulichen Änderungen an der Mietsache z.B. Versetzen oder Einziehen von Zwischenwänden, Erweiterung von sanitären Anlagen, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich zur Herstellung des ursprünglichen Zustandes d.h. zum Rückbau verpflichtet, sofern er mit seinem Vermieter keine abweichenden Vereinbarungen z.B. über eine Ablösezahlung getroffen hat.

Beim Verkauf einer Immobilie tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in bestehende Mietverhältnisse ein („Kauf bricht nicht Miete“,

§ 566 BGB). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist der Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden ist. Die dem Mieter eingeräumte Rechtstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber erhalten bleiben.

Treten beim Tod des Mieters weder der Ehegatte noch Angehörige in das Mietverhältnis ein und wird es auch nicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, wird das Mietverhältnis kraft Gesetz (§564S.1BGB) mit dem bzw. den Erben fortge-setzt. Dieser kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlich-en Dreimonatsfrist kündigen, nach dem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind (Sonderkündigun-gsrecht, § 564 S. 2 BGB).

Die unfachmännische Renovierung der Wohnung durch den Mieter stellt eine positive Vertragsverletzung d.h. eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Vermieters begründen kann. Dies gilt nach einem neuen Urteil des BGH auch dann, wenn der Mieter Tapeten, die bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden waren, ganz oder teilweise entfernt.

Beim Verkauf einer Immobilie tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Er wird kraft Gesetzes neuer Vertragspartner des Mieters. Der Mieter hat daher ein berechtigtes Interesse, nicht nur den (ihm schon bekannten) Verwalter, sondern auch den neuen Eigentümer zu kennen.

Bei der Umlegung von Betriebskosten auf den Mieter ist der Vermieter verpflichtet – im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums – möglichst wirtschaftlich und sparsam d.h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorzugehen.

Zur Zahlung von bestimmten Kosten neben der Miete kann der Mieter von Wohnraum nur dann verpflichtet werden, wenn es sich dabei um Betriebskosten (gem. § 1 BetrKV) handelt. Nicht zu den Betriebskosten gehören Instandhaltungs- und Instandsetzungs; sowie Verwaltungskosten. Zu den Betriebskosten zählen die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen, z.B. die Hausmeisterkosten.

Bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters ist der Mieter doppelt geschützt. Zum einen dadurch, dass der Vermieter nur kündigen darf, wenn er ein berechtigtes Interesse hat d.h. sich auf einen gesetzlichen Kündigungsgrund z.B. Eigenbedarf stützen kann.