Neue Grundsteuer - Der Goldesel für München 24 Millionen € mehr pro Jahr

Bis zum Zehnfachen beträgt für viele Haus- und Wohnungseigentümer die neue Grundsteuer, die bei vermieteten Wohnungen i.d.R. auf die Mieter umgelegt wird und das Wohnen verteuern. Man kann darüber streiten, ob dies gerecht ist. Aus juristischer Sicht besteht allerdings kein Grund zur Beanstandung, solange die im Grundsteuergesetz festgeschriebene „Aufkommensneutralität“ gewahrt ist d.h. Städte und Gemeinden mit der neuen Grundsteuer insgesamt nicht mehr einnehmen als bisher.

Neue Fenster - Vermieter muss auf verstärktes Lüften hinweisen

Hat der Vermieter den Mieter nach Einbau neuer dicht schließender Fenster darauf hingewiesen, dass vermehrtes Lüften erforderlich ist, ist der Mieter nach Schimmelbildung nicht zur Minderung der Miete berechtigt, wenn er ein regelmäßiges Querlüften der Räume unterlassen hat – so das LG Landshut in einem neuen Urteil.

Der Mietspiegel für München 2025 liegt vor. Nach der Rathaus Umschau der Landeshauptstadt München vom 6.3.2025, beträgt die Steigerung der durchschnittlichen Miete 5,5% im Vergleich zum Mietspiegel 2023. Die Stadt fordert deshalb von der neuen Bundesregierung eine Reform des Mietspiegels, insbesondere eine Einbeziehung aller Wohnungen, auch öffentlich geförderter Wohnungen. 

Modernisierung - 11 Stufen abwärts besser als 21 Stufen aufwärts?

Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB) kann der Vermieter die jährliche Miete um 8% der anteilig für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dazu zählen nach der Rechtsprechung z.B. die Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, der Anbau eines Balkons sowie der Einbau eines Lifts (so bereits LG München I, Urteil v. 09.07.1987, 14 S 7397/87, WuM 1989, S. 27).

Nach den Feiertagen stellt sich für viele die Frage: Wohin mit dem ausgedienten Weihnachtsbaum? In vielen Städten werden die Bäume vom städtischen Dienst eingesammelt. "Hierfür müssen die Bäume komplett abgeschmückt und sichtbar an den Straßenrand gelegt werden", erklärt Dr. Ulrike Kirchhoff Vorstand von Haus & Grund Bayern.

Nach den Bestimmungen des neuen Bayerischen Grundsteuergesetzes muss die neue Grundsteuer aufkommensneutral sein d.h. die Summe der von allen Haus- und Wohnungseigentümern ab 01.01.2025 zu zahlenden Grundsteuer darf nicht höher sein als die bisherige Grundsteuer.

Haus + Grund München hat für Sie, liebe Leserinnen und Leser, die wichtigtesten Neuregelungen für Hauseigentümer im Neuen Jahr 2025 aktualisiert zusammengestellt. Hier können Sie das übersichtlich herauslesen, was für Sie als Eigentümer wichtig ist.

Noch ist kein Schneefall in Sicht! Wir wissen nicht, wann die Landeshauptstadt München und der Süden Bayerns wieder in eine Winterwunderland verwandelt werden. Wir haben uns deshalb entschlossen, zusammen mit Haus + Grund München, Sie, liebe Leserinnen und Leser, auf die Räum- und Streupflichten mit Urteilen und Fallbeispielen jetzt schon vorsorglich darauf hinzuweisen, denn irgendwann kommt der Schnee vielleicht überraschend. Dann heißt es, gewappnet zu sein, damit Unfälle und Ärger vermieden werden können - so gut es geht.

Gemäß einer Beschlussvorlage der Münchner Stadtkämmerei soll der Münchner Stadtrat eine Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes von derzeit 535% auf 824% beschließen, damit die sog. Aufkommensneutralität gewahrt bleibt. Dies ist zweifelhaft und wird von der Stadt selbst mit dem angesprochenen „Risikopuffer“ relativiert. Dieser Risikopuffer ist wohl sehr großzügig bemessen. Über ein höheres Grundsteueraufkommen soll offensichtlich versucht werden, den maroden Stadthaushalt zu sanieren - zu Lasten der Eigentümer, aber auch der Mieter, auf die die Grundsteuer i.d.R. als Betriebskosten umgelegt wird.

"Wer ein Mietshaus erbt, das 10 Millionen wert ist, der kann doch locker 2 Millionen Erbschaftsteuer zahle", solche und ähnliche Argumente bekommt man bei Diskussionen über die Erbschaftsteuer regelmäßig zu hören; begleitet von Ausführungen über den – wie immer betont wird - "leistungslosen" Erwerb des Erben, den der Staat mit einer möglichst hohen Erbschaftsteuer abschöpfen muss. Die Gegenfrage, was denn der Staat dafür geleistet hat - schließlich ist das Erbe nur der Rest dessen, was nach lebenslanger Zahlung von zahlreichen und immer höher werdenden Steuern, Gebühren, Sozialabgaben etc. noch übrig ist - bleibt meist unbeantwortet wie auch die Frage, was denn diejenigen dafür geleistet haben, an die der Staat die Einnahmen weitergeben will. 

Jedes Jahr auf ein Neues: Nachbarliche Herbst-Streitigkeiten

Wenn im Herbst Laub in großen Mengen

in das Grundstück des Nachbarn

fällt, ist dies häufig der Auslöser von

Nachbarstreitigkeiten. Dann wird oftmals

auch gleich gesagt, was man schon immer

loswerden wollte – dass der Baum ja

sowieso zu nahe an der Grenze steht,

seine Äste über den Zaun ragen oder die

Wurzeln über die Grenze gewachsen sind.

Wie ist hier die Rechtslage?

Auch nach Gesetzesänderung - Cannabis kann Kündigungsgrund sein

Ein Kündigungsgrund kann auch nach Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetzes – KCanG – grundsätzlich auch dann gegeben sein, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsums überschritten wird, da dann ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine erhebliche Störung des Hausfriedens in Betracht kommt. Dies hat das AG Brandenburg entschieden.

Im Rahmen der Novellierung der Münchner Baumschutzverordnung sollen neben der Anpassung des räumlichen Geltungsbereiches auch einige Regelungsinhalte der Verordnung verschärft werden.

Die Änderungen des räumlichen Geltungsbereiches betreffen im We- sentlichen die Einbeziehung von Neubaugebieten sowie Abrundungen von im Zusammenhang bebauten Ortsteilen. Eine wesentliche inhaltli- che Verschärfung ist die Ausweitung des Schutzes auf kleinere Bäume und Sträucher mit einem Stammumfang von 60 cm (bis-her: 80 cm); ge- messen in 1 m Höhe über dem Erdboden sowie auf größere Kletterge- hölze und Obstbäume. Mehrstämmige Gehölze werden geschützt, wenn die Summe der Stämme 60 cm und ein Stamm davon mindestens 40 cm Stammumfang erreicht. Außerdem sollen die Regelungen im Hinblick auf erforderliche Ersatzpflanzungen und Ausgleichszahlungen konkretisiert und verschärft werden..

Zum 17. Mal in Folge wurde HAUS + GRUND MÜNCHEN als bundesweit erfolgreichste Interessenvertretung der Haus-, Wohnungs- und Grundeigen- tümer ausgezeichnet

Im Geschäftsjahr 2023 konnte die Zahl der Mitglieder um 1.335 auf insgesamt 39.856 Mitglieder gesteigert und damit der stärkste Mitgliederzuwachs der mehr als 900 Haus- und Grundbesitzervereine im Bundesgebiet erzielt werden. HAUS + GRUND MÜNCHEN hat damit mehr als doppelt so viele Neumitglieder gewonnen als der Zweitplatzierte (Haus & Grund Stuttgart) und dadurch seine Stellung als bundesweit größter Eigentümerverband weiter ausgebaut.

Balkon – Viertel oder eine Hälfte zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche ist nach der Rechtsprechung des BGH auch bei freifinanzierten Wohnungen grundsätzlich nach den Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrags für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren; d.h. bei Vertragsabschluss bis 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV); ab 01.01.2004 nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Mit der CO²-Abgabe sollten Bürger zu einem sparsamen Verhalten insb. beim Heizen und Autofahren angehalten werden. Je höher der Verbrauch an fossilen Energien und entsprechenden CO²-Emissionen, desto höher die Abgabe, die auf die jeweiligen Energiepreise aufgeschlagen wird. Diese Abgabe steigt von Jahr zu Jahr: Ab 01.01.2024 wurde sie von bisher 30 € auf 45 € je Tonne Öl/Gas angehoben und wird ab 01.01.2025 auf € 55 steigen.

Der Mietwohnungsbau ist tot. So kann man plakativ die Lage auf dem Markt zusammenfassen – bundesweit, in Bayern und auch in München. Laut dem Bayerischen Landesamt für Statistik ist die Zahl der Baugenehmigungen 2023 gegenüber dem Vorjahr von 65.306 auf 49.205 d.h. um 24,7 % gesunken. Noch schlechter schaut es bei den Baufertigstellungen aus. Diese sind gegenüber 2022 um 30 % gesunken. Nötig wären in Bayern jährlich 80.000 neue Wohnungen d.h. doppelt so viele wie zur Zeit gebaut werden. Dieser sog. Bauüberhang d.h. die Differenz zwischen erteilten Baugenehmigungen und tatsächlich erfolgten Baufertigstellungen ist in Bayern in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen

Der Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung e.V. hatte zu seiner Jahreshauptversammlung 2024 in den Festsaal des Löwenbräukellers am Stiglmaierplatz eingeladen und hieß bei dieser wieder stark besuchten Veranstaltung über 1.000 Mitglieder herzlich willkommen.

Als Vermieter/in und Verwalter/in müssen Sie stets auf dem Laufenden sein. Damit Sie Ihre Rechte und Pflichten kennen, sollten Sie über die Themen wie Rauchwarnmelder, Legionellenprüfung, Wärmezähler, Energieausweis, Wohnungsgeberbestätigung, Eichfristen, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Indexmiete Bescheid wissen. Ein praktischer Kalender gibt Praxistipps und führt Sie durchs Jahr.

Bezeichnet der Vermieter die Bedarfsperson in der Erklärung einer Eigenbedarfskündigung mit einem vollständig unzutreffenden Nachnamen ist die Kündigung nach Auffassung des LG Berlin wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam. Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Störung des Hausfriedens - Nachträgliches Wohlverhalten lässt Kündigung unberührt

Für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens kommt es maßgeblich darauf an, ob der Kündigungstatbestand zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorgelegen hat. Nach einem Urteil des AG München wird durch ein nachträgliches Wohlverhalten die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich nicht berührt. Nur in besonderen Einzelfällen kann das Festhalten am Räumungsanspruch rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Ursachen der Störung beseitigt wurden. Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt liegt u.a. dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB).

Rückgabeprotokoll kann negatives Schuldanerkenntnis sein

Enthält ein Übergabeprotokoll die Feststellung bestimmter Schäden am Mietobjekt, kann dies dahin verstanden werden, dass vom Vermieter nur in Bezug auf diese Schäden noch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können; auch wenn tatsächlich noch weitere (erkennbare) Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten. Dies hat das OLG Dresden entschieden. Bei Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Räume an den Vermieter wird häufig nicht klar und eindeutig dokumentiert, welche Mängel vorliegen und für welche Mängel der Vermieter den Mieter verantwortlich macht und die Beseitigung bzw. Kostenersatz verlangt.

Eigenbedarf – Keine Kündigung für den Cousin

„Familienangehörige“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nach Auffassung des AG Berlin nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung zum Vermieter ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht. Darauf, ob ein besonders enges persönliches Band zwischen dem Vermieter und der Bedarfsperson besteht, kommt es nicht an.

Im Rechtsstreit über eine Mieterhöhung kann das Gericht bei Bestimmung der ortsüblichen Miete die sog. Stichtagsdifferenz d.h. einen Zuschlag in Höhe der Inflationsrate zu den Mietwerten des Mietspiegels 2023 hinzurechnen. Dies hat das Amtsgericht München mit Urteil Ende des letzten Jahres entschieden. 

Durch die starken Schneefälle und das jetzt angekündigte Tauwetter besteht eine akute Gefahr durch Dachlawinen. Dabei stellt sich die Frage, wer für Personen- und Sachschäden u.a. an den geparkten Pkw’s haftet und wie solchen Schäden vorgebeugt werden kann.

Der neuerliche Schneefall im Neuen Jahr hat die Landeshauptstadt München und den Süden Bayerns wieder in eine Winterwunderland verwandelt. Trotz der Schönheit bringt der Schnee auch sehr viele Herausforderungen mit sich. Der Verkehr verlangsamt sich und die Räumdienste sind im Dauereinsatz, um die Wege frei zu halten. In dieser Situation kommen auf Grundstückseigentümer oder Mieter besondere Pflichten zu.

Haus + Grund München hat für Sie, liebe Leserinnen und Leser, die wichtigtesten Neuregelungen für Hauseigentümer im Neuen Jahr aktualisiert zusammengestellt. Hier können Sie das übersichtlich herauslesen, was für Sie als Eigentümer wichtig ist.

Der plötzliche Schneefall Anfang Dezember hat die Landeshauptstadt München und den Süden Bayerns in eine Winterwunderland verwandelt. Über Nacht legte sich eine dicke, weiße Decke über die Straßen, Parks und Gebäude, die das Stadtbild in eine stille, fast magische Szenerie tauchte. Die Münchner, die sich bereits auf den Frühling eingestellt hatten, wurden von diesem heftigen Wintereinbruch überrascht. Kinder zogen ihre Schlitten aus den Kellern, während Erwachsene ihre Winterjacken und Schals wieder hervorholten.

Nachdem vor der Sommerpause des deutschen Bundestages das Bundesverfassungsgericht die Verabschiedung des umstrittenen „Habeck‘schen Heizgesetzes“ (im Fachjargon: Gebäudeenergiegesetz: GEG) noch im Eilverfahren gestoppt hatte, wurde am 08.09.2023 nunmehr der letzte Gesetzesentwurf vom Bundestag verabschiedet.

Keine Mietpreisbremse bei umfassender Modernisierung

Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung (hier: Bad, Sammelheizung, Isolierglasfenster, Leitungssystem und Elektrik). Bei einer substantiierten Darlegung der Maßnahmen durch Beifügung von Rechnungen, Leistungsverzeichnissen und Fotos ist nach einem Urteil des AG Kreuzberg ein pauschales Bestreiten der Maßnahmen und der Kosten durch den Mieter unbeachtlich.