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Selbstauskunft - Vorvermieter darf abgefragt werden

Von Interessenten für eine Mietwohnung wird häufig eine schriftliche Selbstauskunft einge-holt, in der insb. die Einkommens- und Vermö-gensverhältnisse des Mietinteressenten abge-fragt werden. Welche Fragen zulässig sind bzw. auf welche Fragen der Mieter wahrheits-gemäß antworten muss, ist von der Recht-sprechung inzwischen weitgehend geklärt. Strittig ist allerdings die Zulässigkeit der Frage nach den Kontaktdaten des Vorvermieters d.h. des derzeitigen Vermieters des Mietinteressenten.

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Ehescheidung - Ehepartner muss für Kündigung Überlegenszeit eingeräumt werden

Bei einem von beiden Ehepartnern abgeschlossenen Mietvertrag kann eine Kündigung des Mietverhältnisses auch nach Trennung oder Scheidung der Ehe nur gemeinsam erfolgen. Der Auszug eines von beiden Vertragspartnern aus der Ehewohnung lässt das Vertragsverhältnis unberührt. Er kann das Mietverhältnis weder ganz noch teilweise kündigen und haftet auch nach dem Auszug als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann auch nach Scheidung der Ehe nur gemeinsam durch beide Vertragspartner erfolgen.

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Grundbuch - gekündigter Mieter hat Einsichtsrecht

Die Einsichtnahme in das Grundbuch erfordert die Darlegung eines berechtigten Interesses (§ 12 Abs. 1 Grundbuchordnung) z.B. zur Ermit-tlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstücks-eigentümer Unterlassungs- und Beseitigungs-ansprüche (§ 1004 BGB) gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will.

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Eigenbedarf - Zweitwohnungswunsch muss nachvollziehbar sein

Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt. Ein „Benötigen“ liegt vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat (BGH, RE v. 20.01.1988, VIII ARZ 4/87, DWW 1988, S. 78).

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Fristlose Kündigung - Mieter muss Mietausfall ersetzen

Veranlasst der Mieter durch sein Verhalten z.B. Vertragsverstöße, Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung des Vermieters, muss er dem Vermieter alle Nachteile ersetzen, die diesem aufgrund der von ihm veranlassten, fristlosen Kündigung entstanden sind. Dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst nicht nur die Kosten des Verfahrens (z.B. Anwalts- und Gerichtskosten), sondern insbesondere auch den Mietausfall.

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Ältere Gebäude - Kein Anspruch des Mieters auf Wärmedämmung

Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veral-teter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Dies hat der BGH in zwei Urteilen entschieden. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel auf-weist, sind nämlich mangels gegenteiliger Ver-einbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die im Zeit-punkt der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.

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Verweigerung des Zutritts - Fristlose Kündigung bei Gefährdung

Der Vermieter ist unter bestimmten Voraus-setzungen zum Betreten und Besichtigen der Mieträume berechtigt z.B. zur Durchführung von Reparatur- und Instandhaltungsmaß-nahmen oder zur Prüfung, ob solche Maßnah-men erforderlich sind. Verweigert der Mieter grundlos das Betreten der Wohnung, darf der Vermieter die Wohnung weder mit einem Nachschlüssel noch mit Gewalt öffnen, da er sich damit dem Vorwurf der verbotenen Eig-enmacht (§ 858 BGB) und des Hausfriedens-bruchs (§ 123 StGB) aussetzen könnte.

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Mietrechtsanpassungsgesetz - Mietpreisbremse verschärft

Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. München in der Sonnen-straße 13 ist die wichtigste Adresse für Haus- und Wohnungseigentümer in allen Fragen rund um Haus und Grund. Die Rechtsabteilung des Vereins beschäftigt derzeit 22 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, die sich auf das Immobilien-recht spezialisiert haben. Sie beraten und unterstützen ihre Mitglieder u.a. bei allen Fragen und Problemen auch im Zusammenhang mit Mietverträgen.

 

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Jeden Winter wichtig: Die Räum- und Streupflicht von Hauseigentümern und Mietern

Die Räum- und Streupflicht auf Straßen und Gehwegen bei Schnee und Eis ist grundsätzlich Aufgabe der Städte und Gemeinden. Diese wälzen ihre Pflicht jedoch in der Regel durch Verordnung bzw. Satzung ganz oder teilweise auf die anliegenden Hauseigentümer ab; diese wiederum durch Mietvertrag auf den oder die Mieter des Anwesens. Maßgeblich ist immer die für das jeweilige Gebiet geltende Verordnung/ Satzung, die bei der Stadt- oder Gemeinde-verwaltung bezogen werden kann. Im Bereich des Stadtgebiets München gilt die Münchner Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung vom 17.12.2010.

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Zahlungsverzug - Zweifache Kündigung des Vermieters ist zulässig

Bei erheblichen Zahlungsrückständen kann neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung eine zusätzliche ordentliche Kündigung des Vermieters zulässig und wirksam sein. Dies hat der BGH in zwei neuen Urteilen bekräftigt.

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Untervermietung an Touristen - Geschäftsmäßig oder nur „Besuch“?

Eine Untervermietung der Wohnung durch den Mieter an Touristen ist grundsätzlich unzulässig; selbst dann, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, so dass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich auch nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist.

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Energieeinsparverordnung - Keine Mietminderung bei Verstößen

Nach den Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist der Vermieter auch bei Bestandsgebäuden zu bestimmten Nachrüstungen verpflichtet z.B. zur Erneuerung von über 30 Jahre alten Heizkesseln (Ausnahme: Brennwert– und Niedertemperaturkessel), zur Dämmung von freiliegenden Leitungen und der obersten Geschossdecke.

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Kaution - Kein Erlöschen des Anspruchs durch Mietende

Eine Kaution kann vom Mieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt werden, da gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Die Bestimmungen über die Kaution z.B. § 551 BGB setzen das Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung voraus und stellen lediglich Beschränkungen der Vertragsfreiheit zum Schutz des Mieters dar.

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Wohnfläche - Auch Keller und Dachgeschoß können dazu gehören

Die Wohnfläche einer Wohnung berechnet sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung. Danach zählen z.B. Hobbyräume im Keller und Räume im Dachgeschoß nicht bzw. nur teilweise zur Wohnfläche. Allerdings können die Parteien davon abweichen und frei vereinbaren, was zur Wohnfläche gehören soll – so das AG München in einem neuen Urteil.

 

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Bauliche Änderung - Betoniertes Schwimmbecken rechtfertigt fristlose Kündigung

Bauliche Änderungen an der Mietsache, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, weil sie z.B. einen Eingriff in die Bausubstanz darstellen und nachteilige Folgewirkungen haben können, darf der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters durchführen z.B. Veränderungen des Innenputzes, Einziehen bzw. Entfernen von Zwischenwänden, Montage einer Verkleidung oder eines Katzennetzes am Balkon u.ä.

 

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Betriebskostenabrechnung - Sind „Nebenkosten“ Betriebskosten?

Zur Zahlung von Betriebskosten neben der Miete sind sowohl Mieter von Wohn- als auch von Geschäftsräumen nur dann verpflichtet, wenn dies durch eine ausreichend klare vertragliche Regelung vereinbart wurde. Dazu hat sich inzwischen eine umfangreiche – allerdings nicht ganz einheitliche- Rechtsprechung entwickelt.

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Dingliches Wohnrecht - Für Betriebskosten gelten mietrechtliche Bestimmungen

Wohnrechte werden in der Praxis vor allem dann begründet, wenn ein Grundstück bzw. eine Wohnung überlassen wird (z.B. an die Kinder im Rahmen einer vorweg genommenen Erbfolge) und sich der Überlassende ein lebenslanges Gebrauchsrecht an einer Wohnung des Gebäudes sichern will. Damit wird ihm eine stärkere Rechtstellung verschafft als dies beim Abschluss eines Mietvertrages der Fall wäre.

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Betriebskosten - Verzögerte Abrechnung wegen Rechtstreit hat Vermieter nicht zu vertreten

Die jährliche Abrechnung über die vom Mieter geleisteten Betriebskosten-vorauszahlungen muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungs-zeitraums zugehen. Beispiel: Die Abrechnung über die Vorauszahlungen des Kalenderjahres 2017 muss dem Mieter spätestens am 31.12.2018 zugehen.

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Fristlose Kündigung - Überbelegung bei 4 Personen in 1-Zimmerwohnung

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (§ 543 Abs.2 S.1 Nr.2 BGB), kann auch im Falle einer Über-belegung der Mietwohnung vorliegen. Dies gilt selbst dann, wenn die Überbelegung durch die Geburt von Kindern oder die Aufnahme von Familienangehörigen oder des Ehegatten eingetreten ist; BGH, Beschluss v. 14.09.1993.

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Gesetzliche Schriftform - Bei Verstoß ist ordentliche Kündigung jederzeit zulässig

Beträgt die Laufzeit eines Mietvertrages mehr als 1 Jahr, muss er einschließlich sämtlicher Nachträge und Ergänzungen schriftlich abgeschlossen werden; andernfalls gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann daher von jeder Partei jederzeit ordentlich d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

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Instandhaltung und Instandsetzung - Keine überzogenen Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht

Die sog. Verkehrssicherungspflicht beruht auf dem Gedanken, dass jeder, der ein Gebäude zur Nutzung zur Verfügung stellt, vorhersehbare Gefahren und Schäden durch die dazu erforderlichen und zumutbaren Sicherheitsmaßnahmen abwenden muss. Die Überprüfungspflicht des Vermieters hinsichtlich des Zustandes von mitvermieteten technischen Einrichtungen dürfen jedoch nicht überspannt werden.

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Schadensersatz - Mieter darf keine Fenster anbohren

Geringfügige Veränderungen an der Mietsache darf der Mieter (im Gegensatz zu baulichen Veränderungen) auch ohne Einwilligung des Vermieters vornehmen. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass der Vermieter dem Wohnungsmieter nicht ohne triftige, sachbezogene Gründe Maßnahmen verbieten darf, die dem Mieter die Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung als Mittelpunkt seines Lebens verbessern, (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 26.05.1993, 1 BvR 208/93, NJW 1993 S.2035).

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100 Jahre Bayerische Schlösserverwaltung: Blicken Sie hinter die Kulissen – Sonderprogramm zum Jubiläum vom 7. bis 20. November

Die Bayerische Schlösserverwaltung feiert ihr 100jähriges Bestehen mit einem besonderen Festprogramm. Vom 7. bis 20. November bieten wir den Besuchern Blicke hinter die Kulissen, Park- und Themenführungen mit unseren Experten, Vorträge sowie spannende Aktionen für Kinder.

 

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Nymphenburger Schlosspark bereitet sich auf die Wintersaison vor

Die Gärtner der Schloss- und Gartenverwaltung Nymphenburg machen ihren Park winterfest. Derzeit entfernen die Mitarbeiter die Sommerbepflanzung in den Rabatten. Die zahlreichen Kübelpflanzen sind zum Schutz vor der zu erwartenden Kälte und Nässe bereits in die Gewächshäuser gezogen.

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Gebäudeversicherung - Mieter muss auch Prämie für Mietausfall mitzahlen

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtve-rsicherung des vermieteten Gebäudes stellen umlagefähige Betriebskosten dar. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementar-schäden, die Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug (§ 2 Nr.13 Betriebs-kostenverordnung).

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Ordentliche Kündigung - Auch dauerhafter Verzicht ist zulässig

Ein Zeitmietvertrag, d.h. ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen ist und daher während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden kann, kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 bei Mietverhältnissen über Wohnraum nur noch dann wirksam vereinbart werden, wenn für die Befristung ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegt. Ist dies nicht der Fall, gilt ein trotzdem geschlossener Zeitmietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs.1 S.2 BGB).

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Ehescheidung - Kein Ausgleich für Kautionszahlung

Scheidet ein Mitmieter (z.B. Ehepartner bei Scheidung oder Trennung) einvernehmlich aus dem Mietverhältnis aus und begründet der Vermieter anschließend ein neues Mietver-hältnis mit dem verbleibenden Mieter unter Einbeziehung der früher gezahlten Kaution (hier: durch Vermerk „Kaution bereits hinter-legt“), ist bei Beendigung des Mietvertrags nur der verbleibende Mieter allein berechtigt, die Rückzahlung der Kaution zu verlangen (LG Berlin, Urteil v. 20.07.2010, 63S632/09, GE 2011.

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Betriebskosten - Verzögerte Abrechnung wegen Rechtstreit hat Vermieter nicht zu vertreten

Die jährliche Abrechnung über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Beispiel: Die Abrechnung über die Vorauszahlungen des Kalenderjahres 2017 muss dem Mieter spätestens am 31.12.2018 zugehen.

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Kündigung des Mieters - Unwirksame fristlose Kündigung kann in ordentliche Kündigung umgedeutet werden

Der Mieter kann ein Mietverhältnis ordentlich d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen 3- Monatsfrist ohne Angabe von Gründen kündigen. Außerordentlich und fristlos kann der Mieter dagegen nur kündigen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen z.B. Nichtgewähren oder Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Vermieter (§ 543 Abs.1 BGB) oder bei einer gesundheitsgefährdenden Beschaffenheit der Mieträume (§ 569 Abs.1 BGB).

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Wohnungsüberlassung - Auch Miteigentümer kann Kündigungsschutz haben

Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft z.B. eine Erbengemeinschaft gemeinschaftliche Räume z.B. eine Wohnung des Mehrfamilienhauses einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt hierdurch regelmäßig ein Wohnraummietverhältnis zustande. Auf ein derartiges Mietverhältnis sind die zum Schutz des Mieters vor Kündigung und Mieterhöhung vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.

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