"Der Wahlkampf hat begonnen: Mit Urteil vom 20.01.2021 hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof zur Normenkontrollklage von HAUS + GRUND MÜNCHEN gegen die verschärfte Zweckentfremdungssatzung der Stadt entschieden, dass die Stadt nicht befugt ist, sozusagen „durch die Hintertür“ der Zweckentfremdungssatzung Mietpreisbeschränkungen für Neubauten zu erlassen.

Kosten für Rauchmelder sind nicht im Betriebskostenkatalog des § 2 Nr. 1 - 16 Betriebskostenver- ordnung enthalten (wie z.B. Wasser, Kaminkehrer, Gartenpflege etc.). Allerdings können die War- tungskosten von Rauchmeldern als „sonstige Betriebskosten“ i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt wer- den, wenn sie als solche namentlich im Mietvertrag benannt worden sind (so bereits BGH, Urteil v. 07.04.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, S. 292).

Der in einer öffentlich zugänglichen Facebook-Gruppe abgesetzte Kommentar eines gewerblichen Mieters „Entmieten durch Vergasen“ stellt eine schwere Beleidigung und Verleumdung des Vermieters bzw. seiner Repräsentanten dar, die nicht mehr von der Meinungsfreiheit gedeckt ist und deshalb eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter hierdurch den Holocaust verharmlosen wollte. Dies hat das LG München I entschieden.

Der Streit zwischen Nachbarn über die Bepfl anzung auf dem Grundstück des jeweils anderen ist keine Seltenheit: Diese Hecke ist zu hoch, der Baum hier zu nah… Und gerade zu Beginn des Frühlings, wenn die Hobbygärtner beginnen neue Hecken, Sträucher und Bäume anzupfl anzen, stellt sich immer wieder die Frage, was denn nun erlaubt ist und was nicht.

Der Mieter eines Studentenapartments ist nicht zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Universität wegen der Corona-Pandemie vom Präsenzlehrbetrieb auf digitalen Unterricht umstellt.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Hierzu wurde bereits mehrfach entschieden, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters auch dann vorliegt, wenn er eine bisher nicht in seinem Haushalt lebende Hausgehilfin oder Pflegerin mit eigenem Wohnraum versorgen will.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses d.h. ein Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Zu den auf den Mieter umlagefähigen Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung (§ 2 Nr. 8 BetrKV).

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Die Angabe einer Fläche im Mietvertrag stellt nach der Rechtsprechung des BGH eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt, stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

Die unerlaubte Untervermietung der Wohnung z.B. an Touristen über ein Internetportal (z.B. Airbnb) stellt eine erhebliche Pflichtverletzung dar, die den Vermieter jedenfalls zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter trotz vorheriger Abmahnung seine Untervermietungsaktivitäten nicht einstellt.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses d.h. ein Kündigungsgrund liegt vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Zahlreiche Hauseigentümer haben in letzter Zeit von Heizkostenabrechnungsfirmen Schreiben mit der dringenden Empfehlung erhalten, vorhandene Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler gegen fernablesbare Geräte auszutauschen. Mit Blick auf die neue EU-Energieeffizienzrichtlinie (EED) verweisen sie darauf, dass seit dem 25.10.2020 nur noch fernablesbare Erfassungsgeräte installiert werden dürfen.

Bei Feuchtigkeitsschäden in den Mieträumen, die nicht vom Mieter durch falsches Wohnverhalten z.B. durch unzureichendes Heizen und Lüften verursacht worden sind, ist der Vermieter zur Beseitigung auf seine Kosten verpflichtet. Dies gilt insb. für Feuchtigkeit, die in Folge von Bauschäden von außen z.B. durch schadhaftes Mauerwerk oder das Dach in die Mieträume eindringt.

Während eines noch laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter wegen einer vom Mieter bestrittenen Forderung nicht auf die Kaution zugreifen. Mit der Bestimmung des § 551 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen muss, wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses – auch bei Insolvenz des Vermieters – ungeschmälert zurückerhält,

Wohnungsmieter können auch einer z.B. wegen Eigenbedarfs berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 BGB).

Bei gewerblicher Vermietung kann vereinbart werden (§ 9 UStG), dass „Miete und Betriebskostenvorauszahlungen zuzüglich Umsatzsteuer in gesetzlicher Höhe zu zahlen sind, soweit der Vermieter die Mieteinkünfte der Umsatzsteuer unterworfen hat“. Bei einer solchen Vereinbarung umfasst die Umsatzsteuerpflicht die gesamten Betriebskosten unabhängig davon, ob die einzelne Betriebskostenart bereits mit Vorsteuern belastet ist oder ob keine Vorsteuern anfallen, so z.B. bei der Grundsteuer.

Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Nach Ablauf dieser Jahresfrist kann der Mieter grundsätzlich keine Einwendungen mehr erheben. Die Einwendungen müssen vom Mieter substantiiert vorgetragen werden.

Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur dann kündigen kann, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ vorliegen, beschränkt die ordentliche Kündigung des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle.

Altbauten sind gerade wegen ihres besonderen Flairs sehr nachgefragt. Allerdings haben die Bausubstanz wie auch die Ausstattung häufig alterstypische Erscheinungen. Dazu haben Gerichte schon mehrfach darauf hingewiesen, dass an Altbauten nicht die Maßstäbe für Neubauten angelegt werden dürfen und alterstypische Mängel und Nachteile daher keinen Grund für eine Mietminderung darstellen.

Soll ein Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, können bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich unter den strengen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z.B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Das Einsichtsrecht des Mieters ist nicht auf das bloße Betrachten der Belege beschränkt.

Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen; d.h. sie muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen (Abrechnungsfrist). Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2019 muss dem Mieter somit bis spätestens 31.12.2020 zugegangen sein.

Bauliche Veränderungen in der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Der Mieter kann bestimmte Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht „ins Blaue hinein“ bestreiten z.B. mit der pauschalen Behauptung, eine bestimmte Kostenposition sei zu hoch. Das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter ist nur dann zu berücksichtigen, wenn es in substantiierter Art und Weise erfolgt ist.

Der Mieter hat grundsätzlich, sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist, keinen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder einer Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen.

Jetzt hat HAUS + GRUND MÜNCHEN den neuen Online-Shop für seine Mitglieder freigeschaltet. Damit können wir die Leistungen für unsere Mitglieder nochmals erweitern und verbessern.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 01.11.2020 in Kraft getreten. Es ersetzt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), das ErneuerbareEnergien-Wärmegesetz (EnEWG) sowie die Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese bislang parallel laufenden Bestimmungen sind im GEG zusammengeführt und am 01.11.2020 außer Kraft getreten. 

1. Grundsätze

Die Bestimmungen über die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen sind seit 1.11.2020 in dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthalten. Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen (§ 79 Abs. 1 GEG).