Der Mieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen (§ 543 Abs. 1 BGB). Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen, sondern nur dann kündigen kann, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ vorliegen, beschränkt die ordentliche Kündigung des Vermieters auf besondere Ausnahmefälle.

Altbauten sind gerade wegen ihres besonderen Flairs sehr nachgefragt. Allerdings haben die Bausubstanz wie auch die Ausstattung häufig alterstypische Erscheinungen. Dazu haben Gerichte schon mehrfach darauf hingewiesen, dass an Altbauten nicht die Maßstäbe für Neubauten angelegt werden dürfen und alterstypische Mängel und Nachteile daher keinen Grund für eine Mietminderung darstellen.

Soll ein Wohngebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden, können bestehende Mietverhältnisse grundsätzlich unter den strengen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt werden, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, der Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z.B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen, um zusätzlichen Aufwand durch Anfertigung von Kopien zu vermeiden. Das Einsichtsrecht des Mieters ist nicht auf das bloße Betrachten der Belege beschränkt.

Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung über die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen; d.h. sie muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen (Abrechnungsfrist). Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2019 muss dem Mieter somit bis spätestens 31.12.2020 zugegangen sein.

Bauliche Veränderungen in der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Der Mieter kann bestimmte Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters nicht „ins Blaue hinein“ bestreiten z.B. mit der pauschalen Behauptung, eine bestimmte Kostenposition sei zu hoch. Das Bestreiten des Kostenansatzes durch den Mieter ist nur dann zu berücksichtigen, wenn es in substantiierter Art und Weise erfolgt ist.

Der Mieter hat grundsätzlich, sofern nichts anderes vertraglich vereinbart ist, keinen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter gestattet, selbst und auf eigene Kosten bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder einer Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen.

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Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 01.11.2020 in Kraft getreten. Es ersetzt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), das ErneuerbareEnergien-Wärmegesetz (EnEWG) sowie die Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese bislang parallel laufenden Bestimmungen sind im GEG zusammengeführt und am 01.11.2020 außer Kraft getreten. 

1. Grundsätze

Die Bestimmungen über die Erstellung und Verwendung von Energieausweisen sind seit 1.11.2020 in dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthalten. Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen (§ 79 Abs. 1 GEG).

Durch ein neues Gesetz sollen Vermieter von gewerblichen Räume gezwungen werden, mit ihren Mietern über eine Senkung der Miete zu verhandeln.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Räume für sich oder eine begünstigte Person hat. 

Ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund liegt z.B. vor, wenn ein Kind einen eigenen Hausstand gründen will, der Vermieter aus beachtlichen Gründen eine Vergrößerung oder Verkleinerung seiner Wohnfläche beabsichtigt, die Wohnung als Altersruhesitz nutzen will; aber auch, wenn sich durch Bezug der Wohnung die Entfernung zum Arbeitsplatz bzw. der Betriebsstätte des Vermieters erheblich verkürzt (so bereits BVerfG, Beschluss v. 20.05.1999, 1 BvR 29/99, NZM 1999, S. 659). Der Mieter kann nicht einwenden, dass der Vermieter über Jahre hinweg erhebliche Fahrzeiten in Kauf genommen hat.

Die Kosten der Gartenpflege können als Betriebskosten vertraglich auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 10 BetrKV). Dazu gehört insbesondere das Rasenmähen, das Düngen, Bewässern und Säubern der Rasenfläche sowie des Entfernen von Unkraut; erforderlichenfalls auch das Nachsäen bzw. die Neuanlage der Rasenfläche, das Beschneiden der Bepflanzung (Hecken, Büsche und Bäume), das Abfahren von Gartenabfällen, das Entlasten von Bäumen (AG Köln, Urteil v. 27.09.2000, 207 C 213/00, NZM 2001, S. 41); ferner die notwendige Stabilisierung eines windbruchgefährdeten Baums, auch wenn dies zu einer erheblichen Belastung des Mieters führt, weil diese Kosten in vollem Umfang im Jahr der Entstehung umgelegt werden dürfen (LG Landshut, Urteil v. 08.10.2003, 12 S 1677/03, DWW 2004, S. 126).

Gemäß seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) muss der Vermieter die Mieträume sowie die zugehörige Ausstattung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Keine Instandhaltungspflicht besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen, wenn er die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). In einem neuen Urteil, in dem es um die Frage ging, ob Ehegatten auch dann noch zu den Familienangehörigen gezählt werden können, wenn sie getrennt leben, hat der BGH nochmals auf die Voraussetzungen für die Einordnung als Familienangehörige hingewiesen.

Mängel in der Mietwohnung muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Soweit der Mieter eine Minderung der Miete wegen eines Sachmangels geltend machen will, ist die vorherige Anzeige des Mangels beim Vermieter zwingend erforderlich. Bei unterbliebener Mängelrüge ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt (so bereits BGH, Beschluss v. 10.08.2010, VIII ZR 316/09, WuM 2010, S. 679).

Hat der Mieter bauliche Änderungen vorgenommen z.B. Zwischenwände eingezogen oder Bodenbeläge verklebt, ist er bei Beendigung des Mietverhältnisses zum Rückbau d.h. zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht oder nur unzureichend nach, muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich keine Frist zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes setzen, da es sich insofern nicht um einen vertraglichen Anspruch, sondern um einen gesetzlichen Schadensersatzanspruch des Vermieters handelt (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB; BGH, Urteile v. 28.02.2018, VIII ZR 157/17 und v. 27.06.2018, XII ZR 79/17).

Verliert der Mieter einen Wohnungsschlüssel, kommt es für die Frage, ob er nur die Kosten für den Schlüssel bzw. das Wohnungsschloss oder die Kosten der gesamten Schließanlage des Anwesens ersetzen muss, in erster Linie darauf an, ob eine missbräuchliche Verwendung des Schlüssels durch dritte Personen zu befürchten ist.

Mieten mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung, kann dem Vermieter bei Ausscheiden eines Mieters kein neuer Mieter aufgezwungen werden. Eine Ausnahme besteht nur im Falle der gesetzlich geregelten Folgen der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung. Der Auszug eines von mehreren

Vertragspartnern aus der Wohnung lässt das Mietverhältnis nämlich unberührt.

Die Verhinderung von notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen

durch den Vermieter stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann (§§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. ein gesetzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn

der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Bei Verzug mit den Mietzahlungen hat der Vermieter die Wahl, ob er das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder ordentlich d.h. unter Einhaltung der

gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt. Der Vermieter kann aber auch fristlos kündigen und die ordentliche Kündigung zusätzlich und

hilfsweise erklären.

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss ist davon auszugehen, dass diese ausgebauten Räume

den Mietern als Wohnraum vermietet worden sind. Diese Räume sind deshalb – unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenermittlung nach

den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind, bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche zu berücksichtigen (BGH, Urteile v. 16.09.2009, VIII ZR 275/08 und v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09).

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von wischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer

Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Der Mieter ist verpflichtet, Mängel der Mietwohnung z.B. eine defekte

Toilettenspülung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB). Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel

bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c Abs. 2 S. 1 BGB).

Bei Vermietung einer Garage zusammen mit dem Wohnraum z.B. dadurch, dass die Garage im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vor.

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) soll Benachteiligungen von bestimmten Bevölkerungsgruppen aus Gründen der Rasse,

der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder der Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen

Identität verhindern oder beseitigen (§ 1 AGG).

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nur dann nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf

demselben Grundstück nutzt.

Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB).