Bestehen die Vertragsparteien eines Mietverhältnisses aus einer Personenmehrheit (z.B. Erbengemeinschaft auf Vermieterseite, Ehegatten auf der Mieterseite) ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten d.h. die Kündigungserklärung hat sowohl als Adressat als auch als Absender sämtliche Vertragspartner zu enthalten und ist von allen Absendern zu unterzeichnen.

Die vertragswidrige Nutzung der Mieträume z.B. von Wohnräumen zu Geschäftszwecken, aber auch die Nutzung von Geschäftsräumen zu Wohnzwecken kann den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, wenn seine Rechte dadurch erheblich verletzt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Gemäß § 556 b Abs. 1 BGB muss der Mieter die monatliche Miete spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Kalendermonats entrichten. Dies gilt sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume. Bei Wohnräumen muss der Mieter nach der neuen Rechtsprechung des BGH allerdings bis zum dritten Werktag lediglich die Leistungshandlung vorgenommen d.h. seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung der Miete erteilt haben.

Bei freifinanzierten Wohnungen kann der Mieter vertraglich in bestimmtem Umfang zur Durchfüh-rung von Schönheitsreparaturen in der Miet-wohnung verpflichtet werden. Gleiches gilt nach einem neuen Beschluss des BGH für preisge-bundene Wohnungen z.B. Sozialwohnungen. Auch hier darf der Vermieter den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ver-pflichten oder alternativ einen Mietzuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheits-reparaturen verlangen (§ 28 Abs. 4 S. 2 II. BV).

Auch bei Bestehen einer mietvertraglichen Vereinbarung, wonach die Leistungen des Jobcenters für Unterkunft und Heizung (Arbeits-losengeld II) direkt an den Vermieter erfolgen müssen, hat der Vermieter keinen Zahlungs-anspruch gegen das Jobcenter auf Übernahme von Mietrückständen, wenn der Mieter – entgegen der mietvertraglichen Vereinbarung – der direkten Zahlung an den Vermieter nicht zustimmt und die vom Jobcenter bezogenen Leistungen nicht an den Vermieter weiterleitet.

Bei geförderten Wohnungen besteht eine Sozialbindung d.h. eine Kostenbindung an die sog. Kostenmiete, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist, sowie eine Belegungsbindung, wonach die Wohnung nur an Personen mit Wohnberechtigungsschein vermietet werden darf.

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räume ohne Zustimmung des Vermieters zu anderen Zwecken nutzt.

Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen und den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten (§§ 536, 536 a BGB). Kennt der Mieter jedoch bei Abschluss des Vertrages den Mangel, stehen ihm diese Rechte nicht zu (§ 536 b S. 1 BGB). Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis.

Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z.B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungs-schreiben einen klaren Hinweis auf das Vertret-ungsverhältnis enthalten. Da die Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt, ist insb. § 174 BGB zu beachten.

Seit 01.09.2001 gilt für die Kündigung eines Wohnraumietverhältnisses durch den Mieter unabhängig von der Mietdauer grundsätzlich die kurze gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Allerdings sind vertragliche Verlängerungsklauseln in Mietverträgen, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 abgeschlossen wurden, weiterhin wirksam.

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter nicht nur in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen, sondern sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand erhalten. Diese Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf Einrichtungen, die von den Bewohnern des Hauses gemeinschaftlich genutzt werden.

Im Fall einer Geschäftsunfähigkeit des Kündigungsgegners z.B. des Mieters muss die Kündigung des Vermieters gegenüber dem gesetzlichen Vertreter erklärt werden (§ 131 BGB).

Zahlt der Mieter bei einem Mangel in der Mietwohnung, der nach Abschluss des Mietvertrages entstanden oder bekannt geworden ist, die Miete über einen längeren Zeitraum ohne Vorbehalt ungekürzt weiter, kann er den überzahlten Betrag nach Bereicherungsgrundsätzen (§§ 812 ff. BGB) zurückfordern.

Trotz Nutzung zu Wohnzwecken durch den Endmieter werden Mietverhältnisse als Geschäftsraummietverhältnisse qualifiziert und unterliegen somit nicht den Wohnraumschutz-vorschriften, wenn der Vertragszweck nicht im Wohnen durch den Mieter selbst, sondern in der Weitervermietung - sei es auch zu Wohnzwecken - liegt.

Die Frage, ob eine durch einen Mieter eingebrachte Einbauküche als Zubehör anzusehen und damit bei Auszug in dem Mietobjekt zu belassen ist, richtet sich nach den regional unterschiedlichen Gegebenheiten sowie nach der Zweckbestimmung durch den Mieter.

Der Vermieter kann eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er diese für sich oder seine Familien- oder Haushaltsan-gehörigen benötigt. 

Von Interessenten für eine Mietwohnung wird häufig eine schriftliche Selbstauskunft einge-holt, in der insb. die Einkommens- und Vermö-gensverhältnisse des Mietinteressenten abge-fragt werden. Welche Fragen zulässig sind bzw. auf welche Fragen der Mieter wahrheits-gemäß antworten muss, ist von der Recht-sprechung inzwischen weitgehend geklärt. Strittig ist allerdings die Zulässigkeit der Frage nach den Kontaktdaten des Vorvermieters d.h. des derzeitigen Vermieters des Mietinteressenten.

Bei einem von beiden Ehepartnern abgeschlossenen Mietvertrag kann eine Kündigung des Mietverhältnisses auch nach Trennung oder Scheidung der Ehe nur gemeinsam erfolgen. Der Auszug eines von beiden Vertragspartnern aus der Ehewohnung lässt das Vertragsverhältnis unberührt. Er kann das Mietverhältnis weder ganz noch teilweise kündigen und haftet auch nach dem Auszug als Gesamtschuldner für alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann auch nach Scheidung der Ehe nur gemeinsam durch beide Vertragspartner erfolgen.

Die Einsichtnahme in das Grundbuch erfordert die Darlegung eines berechtigten Interesses (§ 12 Abs. 1 Grundbuchordnung) z.B. zur Ermit-tlung des Eigentümers, um gegen diesen Schadensersatzansprüche geltend machen zu können. Gleiches gilt, wenn ein Grundstücks-eigentümer Unterlassungs- und Beseitigungs-ansprüche (§ 1004 BGB) gegen unzulässige Maßnahmen auf dem Nachbargrundstück geltend machen will.

Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt. Ein „Benötigen“ liegt vor, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnräume für sich oder eine begünstigte Person hat (BGH, RE v. 20.01.1988, VIII ARZ 4/87, DWW 1988, S. 78).

Veranlasst der Mieter durch sein Verhalten z.B. Vertragsverstöße, Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung des Vermieters, muss er dem Vermieter alle Nachteile ersetzen, die diesem aufgrund der von ihm veranlassten, fristlosen Kündigung entstanden sind. Dieser Schadensersatzanspruch des Vermieters umfasst nicht nur die Kosten des Verfahrens (z.B. Anwalts- und Gerichtskosten), sondern insbesondere auch den Mietausfall.

Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veral-teter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Dies hat der BGH in zwei Urteilen entschieden. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel auf-weist, sind nämlich mangels gegenteiliger Ver-einbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die im Zeit-punkt der Errichtung des Gebäudes gegolten haben.

Der Vermieter ist unter bestimmten Voraus-setzungen zum Betreten und Besichtigen der Mieträume berechtigt z.B. zur Durchführung von Reparatur- und Instandhaltungsmaß-nahmen oder zur Prüfung, ob solche Maßnah-men erforderlich sind. Verweigert der Mieter grundlos das Betreten der Wohnung, darf der Vermieter die Wohnung weder mit einem Nachschlüssel noch mit Gewalt öffnen, da er sich damit dem Vorwurf der verbotenen Eig-enmacht (§ 858 BGB) und des Hausfriedens-bruchs (§ 123 StGB) aussetzen könnte.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. München in der Sonnen-straße 13 ist die wichtigste Adresse für Haus- und Wohnungseigentümer in allen Fragen rund um Haus und Grund. Die Rechtsabteilung des Vereins beschäftigt derzeit 22 Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte, die sich auf das Immobilien-recht spezialisiert haben. Sie beraten und unterstützen ihre Mitglieder u.a. bei allen Fragen und Problemen auch im Zusammenhang mit Mietverträgen.

Die Räum- und Streupflicht auf Straßen und Gehwegen bei Schnee und Eis ist grundsätzlich Aufgabe der Städte und Gemeinden. Diese wälzen ihre Pflicht jedoch in der Regel durch Verordnung bzw. Satzung ganz oder teilweise auf die anliegenden Hauseigentümer ab; diese wiederum durch Mietvertrag auf den oder die Mieter des Anwesens. Maßgeblich ist immer die für das jeweilige Gebiet geltende Verordnung/ Satzung, die bei der Stadt- oder Gemeinde-verwaltung bezogen werden kann. Im Bereich des Stadtgebiets München gilt die Münchner Straßenreinigungs- und -sicherungsverordnung vom 17.12.2010.

Bei erheblichen Zahlungsrückständen kann neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung eine zusätzliche ordentliche Kündigung des Vermieters zulässig und wirksam sein. Dies hat der BGH in zwei neuen Urteilen bekräftigt.

Eine Untervermietung der Wohnung durch den Mieter an Touristen ist grundsätzlich unzulässig; selbst dann, wenn dem Mieter die Untervermietung grundsätzlich erlaubt ist. Die Überlassung der Wohnung an Touristen unterscheidet sich nämlich von einer gewöhnlichen, auf eine gewisse Dauer angelegten Untervermietung, so dass die Untervermietung an Touristen grundsätzlich auch nicht von einer gewöhnlichen Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt ist.

Nach den Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist der Vermieter auch bei Bestandsgebäuden zu bestimmten Nachrüstungen verpflichtet z.B. zur Erneuerung von über 30 Jahre alten Heizkesseln (Ausnahme: Brennwert– und Niedertemperaturkessel), zur Dämmung von freiliegenden Leitungen und der obersten Geschossdecke.

Eine Kaution kann vom Mieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt werden, da gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Die Bestimmungen über die Kaution z.B. § 551 BGB setzen das Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung voraus und stellen lediglich Beschränkungen der Vertragsfreiheit zum Schutz des Mieters dar.

Die Wohnfläche einer Wohnung berechnet sich grundsätzlich nach den gesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenverordnung. Danach zählen z.B. Hobbyräume im Keller und Räume im Dachgeschoß nicht bzw. nur teilweise zur Wohnfläche. Allerdings können die Parteien davon abweichen und frei vereinbaren, was zur Wohnfläche gehören soll – so das AG München in einem neuen Urteil.