Finanzierung von Mietkosten einer Zweitwohnung berechtigt nicht zur Untervermietung

In einem vom LG Berlin entschiedenen Fall wollte der Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung zwei Zimmer untervermieten, um mit der dadurch erzielten Miete die Miete einer Doppelhaushälfte am Stadtrand zu finanzieren, in der er mit seiner Familie wohnt. Nach Auffassung des LG Berlin steht dem Mieter ein Anspruch auf Gestattung der Unterver- mietung gem. § 553 Abs. 1 BGB nicht zu. Gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse besteht.

Der Sommer naht, die Temperaturen steigen - Balkone, Terrassen oder Gärten werden sommertauglich gemacht. Um sich an besonders sonnigen und heißen Tagen vor der direkten Sonneneinstrahlung und der Hitze zu schützen, darf ein Sonnenschutz natürlich nicht fehlen. Doch häufig ist auf Balkonen oder Terrassen kein ausreichender Platz, um Sonnenschirme aufzustellen.

Auf Mieter kommt ab Beginn nächsten Jahres eine für sie ungewohnte Aufgabe zu: Sie können ihrem Vermieter eine Rechnung über die anteiligen CO²- Kosten stellen, die sie an ihren Öllieferanten oder Gasversorger z.B. bei einer Gasetagenheizung oder einem Einfamilienhaus gezahlt haben.

Über 1.000 Mitglieder konnte Rechtswanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzen- der HAUS + GRUND MÜNCHEN bei der diesjährigen Jahreshauptver- sammlung im vollbesetzten Festsaal des Löwenbräukellers begrüßen. Hauptthema des Abends war die Preisexplosion auf dem Immobilien- markt im Großraum München; aber auch die stark gestiegenen Lebens- haltungskosten infolge der exorbitanten Steigerung insbesondere der Energiepreise. Diese treffen nicht nur die Mieter, sondern auch die Eigentümer, die zusätzlich durch die ebenfalls enorm gestiegenen Preise u.a. für handwerkliche Leistungen und Baumaterial belastet sind.

Eigenbedarf - Büronutzung setzt Zweckentfremdungsgenehmigung voraus

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs müssen die Räume zu Wohnzwecken benötigt werden. Ein Benötigen zu anderen z.B. gewerblichen oder beruflichen Zwecken stellt keinen Eigenbedarf dar. Daher kann der Vermieter die Kündigung in diesen Fällen zwar nicht auf Eigenbedarf, aber auf ein allgemeines berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 1 BGB stützen, da der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung auch für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, im Hinblick auf die durch Art. 12 GG geschützte Berufsfreiheit grundsätzlich zu beachten ist.

Die Hausgeld- und Betriebskostenabrechnungen, die in diesen Tagen und Wochen an Eigentümer und Mietern verschickt werden, täuschen darüber

hinweg, was Anfang nächsten Jahres auf Eigentümer und Mieter zukommt. Die jetzt erstellten Abrechnungen betreffen nämlich das Kalenderjahr 2021, in dem die drastischen Preisanstiege insbesondere bei Öl, Gas und Fernwärme

erst gegen Ende des Jahres eingetreten sind und daher in den Jahresabrechnungen

nur bedingt ihren Niederschlag finden.

Bayern hat sich bei der vom Bundesverfassungsgericht bereits im Jahre 2018 geforderten Neuregelung der Grundsteuer für das sog. Flächenmodell entschieden. Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist danach ausschließlich die Fläche des Grundstücks sowie die Flächen des Gebäudes und die Art der Nutzung. Wert und Lage des Grundstücks sowie Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.

„Wer bist du? Halt die Fresse!“ - Das reicht für fristlose Kündigung

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört. Eine vorherige Abmahnung des Mieters ist nicht erforderlich, wenn durch dessen Handlung das Vertrauen zwischen den Vertragsparteien zerstört worden ist.

Einbauküche - Instandhaltungspflicht des Vermieters auch bei Beteiligung des Mieters

Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung und mitvermietete Ausstattungsgegenstände während der Mietzeit in vertragsgemäßem Gebrauch erhalten d.h. er muss auf seine Kosten sämtliche notwendigen Verschleißreparaturen durchführen. Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht dagegen für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht worden sind.

Heizöl kostete im März 2021 0,70 €/Liter; heute 1,70 €/Liter; Steigerung: + 145 %. Gas kostete im Januar 2021 1,79 ct/kWh (Arbeitspreis); im Januar 2022 8,47 ct/kWh (Arbeitspreis); Steigerung: + 370 % (Tarif Stadtwerke München für M-Erdgas). Die Steigerungsraten bei Fernwärme und Strom fallen ähnlich aus.

Wohnen ist in den letzten 6 Jahren zwar nicht billiger geworden – weil die Mieten weiter gestiegen sind; aber trotzdem deutlich bezahlbarer – weil die Löhne und Gehälter noch wesentlich stärker gestiegen sind als die Mieten; insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, Hamburg, Frankfurt a.M., Düsseldorf, Köln und München.

Die gute Nachricht zuerst: Bayern hat sich bei der vom Bundesverfassungsgericht bereits im Jahre 2018 geforderten Neuregelung der Grundsteuer für das sog. Flächenmodell entschieden. Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist danach ausschließlich die Fläche des Grundstücks sowie die Flächen des Gebäudes und die Art der Nutzung. Wert und Lage des Grundstücks sowie Alter und Zustand des Gebäudes spielen keine Rolle.

Fristlose Kündigung schon bei erstmaliger Brandverursachung

Bereits die erstmalige Verursachung eines Brandes in der angemieteten Wohnung kann nach einem neuen Urteil des LG München I einen zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigenden wichtigen Grund wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache darstellen.

Die Räum- und Streupflicht auf Straßen und Gehwegen bei Schnee und Eis ist grundsätzlich Aufgabe der Städte und Gemeinden. Diese wälzen ihre Pflicht jedoch in der Regel durch Verordnung bzw. Satzung ganz oder teilweise auf die anliegenden Hauseigentümer ab; diese wiederum durch Mietvertrag auf den oder die Mieter des Anwesens. Maßgeblich ist immer die für das jeweilige Gebiet geltende Verordnung bzw. Satzung, die bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung bezogen werden kann.

Der Koalitionsvertrag zwischen SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP vom 24.11.2021 enthält dazu zahlreiche Absichtserklärungen. Rechtlich verbindlich für Mieter und Vermieter sind diese allerdings erst dann, wenn dafür in der Koalition die entsprechenden Mehrheiten zustande kommen und ein daraufhin folgender Gesetzesentwurf nach Durchlaufen des formellen Gesetzgebungsverfahrens als Gesetz im Bundesgesetzblatt veröffentlicht wird. Beim Thema Bauen und Wohnen ist der Koalitionsvertrag in erster Linie geprägt vom Gedanken des Mieterschutzes. 

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Bei einer verspäteten Rückgabe der Mietsache d.h. bei Rückgabe nach dem z.B. aufgrund einer Kündigung bestehenden Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses liegt eine Vorenthaltung der Mietsache im Sinne von § 546a BGB vor.

Entsprechend der Verpflichtung des Vermieters, die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums gegenüber dem Mieter abzurechnen, muss der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen.

Bei Einrichtungen eines Mehrfamilienhauses, die nicht gleichmäßig von allen Mietern benutzt werden, gibt es häufig Streit über die Verteilung der Betriebskosten dieser Einrichtungen insbesondere bei Aufzügen und den Kosten der Treppenreinigung.

Kosten des Wach- und Schließdienstes bzw. Sicherheitsdienstes können wirksam als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden, sofern sie im Mietvertrag genau bezeichnet worden sind (BGH, Urteil v. 07.04.2004, VIII ZR 146/03, WuM 2004, S. 292). Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Kosten ist neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist.

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt. Dies muss der Mieter dem Vermieter unverzüglich d.h. ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 BGB) schriftlich oder mündlich mitteilen.

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen ist und dadurch der technische Maßnahmewert nach Anlage 3 Teil II der Trinkwasserverordnung überschritten wird. Dies hat das LG Berlin entschieden. Bei einem Mangel der Mietsache, durch den der Wohngebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an (§ 536 BGB).

Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Käufer einer vermieteten Immobilie mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Hat der Mieter des veräußerten Wohnraums dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten (z.B. Mietzahlung, Ausführung der Schönheitsreparaturen) Sicherheit geleistet, tritt der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein (§ 566a S. 1 BGB).

Nach dem gesetzlichen Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB) soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich d.h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis vorgehen. Macht der Mieter einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, muss er konkret vortragen z.B. von welchem Anbieter der Vermieter die Leistung in gleicher Qualität hätte preisgünstiger beziehen können (BGB, Urteil 13.06.2007, VIII ZR 78/06, WuM 2007, S. 393).

Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten entfernen. Hierzu gehört z.B. auch die Entfernung von Holzzwischendecken bzw. die Übernahme der Kosten für den Abtransport durch den Vermieter. Die Verpflichtung des Mieters zur Herstellung des ursprünglichen Zustands gilt grundsätzlich unabhängig davon, ob die Veränderungen mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind, da sich dessen Zustimmung grundsätzlich auf die Dauer des Mietverhältnisses beschränkt.

Die Änderung eines Vertrages bedarf einer einvernehmlichen Regelung der Parteien. Mieten Lebenspartner, unabhängig von einer Eintragung ihrer Lebenspartnerschaft, Eheleute oder Eltern (-teile) und (erwachsene) Kinder eine Wohnung gemeinsam an, bedarf es folglich einer übereinstimmenden Willensentscheidung beider Vertragsseiten d.h. sowohl der Mieter als auch der Vermieter, wenn ein Mieter der Mietermehrheit ausscheiden und ggfs. durch einen Dritten ersetzt werden soll.

Begründet der Vermieter eine Kündigung des Mietverhältnisses mit Eigenbedarf, obwohl ihm bekannt ist, das dieser nicht gegeben ist (vorgetäuschter Eigenbedarf), macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig und hat dem Mieter alle Kosten zu ersetzen, welche diesem aufgrund der unberechtigten Kündigung entstanden sind u.a. Umzugskosten, Mehrkosten (Mietdifferenz) für die Anmietung einer vergleichbaren Wohnung einschließlich Maklerkosten, Anwalts- und Prozesskosten etc. Verdachtsmomente für eine vorgetäuschte Kündigung können laufende Streitigkeiten zwischen den Parteien sein, aber auch misslungene Mieterhöhungsversuche oder Meinungsverschiedenheiten über Betriebskostennachzahlungen und Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters unmittelbar vor der Eigenbedarfskündigung (AG Köln, Urteil v. 18.02.2010, 209 C 473/09, WuM 2013, S. 52).

Müssen Anwohner Lärmbelästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen, gilt dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Mieter.

Grundsätzlich trifft den Vermieter keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwertigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben (BGH, Urteile v. 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18, WuM 2019, S. 25)

Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ob die Unterbringung einer Au-PairKraft eine Kündigung wegen Eigenbedarfs begründen kann, wird von den Gerichten bisher unterschiedlich beurteilt.