HAUS+GRUND MÜNCHEN setzt viele Schwerpunkte für Eigentümer.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. hatte zu seiner Jahreshauptversammlung 2026 in den Festsaal des Löwenbräukellers am Stiglmaierplatz eingeladen und hieß bei der wieder stark besuchten Veranstaltung über 1.000 Mitglieder herzlich willkommen.

Noch nie wurden in München so wenig Wohnungen gebaut wie im letzten Jahr - gerade mal 4.346 Einheiten. Früher waren es bis zu 10.000 pro Jahr. Heuer werden es noch weniger sein. Gleichzeitig wurden noch nie so viele Wohnungen benötigt - mindestens 12.000 pro Jahr - aufgrund des immer noch steigenden Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauchs (0,25 m² pro Kopf und Jahr = 5.000 Wohnungen) und der gleichzeitigen Zunahme der Einwohnerzahl (200.000 in den nächsten 14 Jahren = 7.000 Wohnungen laut Demografiebericht der Stadt München). Die Schere geht immer weiter auseinander.

Mit einer „mietwucher.app“, betreibt die Partei Die Linke eine online Plattform, mit der Mieter über ein kostenloses Rechentool vermeintliche Mietpreisüberhöhungen, bzw. Mietwucher ermitteln sollen.

Fotos in der Mietwohnung –

Mieter kann Auskunft über Verwendung verlangen

Fotografien der vermieteten Wohnung darf der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters nur anfertigen, wenn dies zur Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich ist. Der Vermieter hat nach überwiegender Rechtsprechung auch keinen Anspruch darauf, nach der Kündigung des Mietvertrags die noch bewohnte Wohnung zum Zwecke des Anfertigens von Fotos zu betreten und zu besichtigen. 

Mietminderung – 50 % bei Behalten eines Wohnungsschlüssels.

Das Zurückbehalten eines Wohnungsschlüssels ohne Zustimmung und Kenntnis des Mieters stellt einen erheblichen Gebrauchsmangel dar, der eine Mietminderung von 50 % rechtfertigt. Dies hat das AG Bielefeld in einem neuen Urteil entschieden.

Mit Urteil vom 18.7.25 hat der BGH den weiten Ermessensspielraum bei Entscheidungen der Wohnungseigentümer bekräftigt. Es wurde entschieden, dass im Rahmen der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts keine Alternativangebote vorliegen müssen und dass Maßnahmen, die vom Verwalter ohne vorherige Beschlussfassung veranlasst wurden, nachträglich durch die Eigentümer genehmigt werden können, vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 76/24.

Eigenbedarf – Auch selbst verursachter Bedarf berechtigt zur Kündigung

Der Eigentümer ist im Rahmen seiner Verfügungsbefugnis nicht nur zum Verkauf, zur Eigennutzung und zur Vermietung berechtigt, sondern auch zur Umgestaltung nach seinen Wünschen. Daher hindert auch die Herbeiführung eines Eigenbedarfsgrundes durch einen der Lebensplanung entsprechenden Umbau von Wohnraum die Kündigung auch dann nicht, wenn sich der Eigenbedarf als Folge einer unerwarteten Fehlplanung einstellt. 

Trotz der Schönheit bringt der Schnee auch sehr viele Herausforderungen mit sich. Der Verkehr verlangsamt sich und die Räumdienste sind im Dauereinsatz, um die Wege frei zu halten. In dieser Situation kommen auf Grundstückseigentümer oder Mieter besondere Pflichten zu. Die Räum- und Streupflicht ist eine wichtige kommunale Vorschrift, die bei Schneefall und Eisglätte für Sicherheit auf Straßen und Gehwegen sorgt.

HAUS + GRUND MÜNCHEN hat für Sie, liebe Leserinnen und Leser, die wichtigtesten Neuregelungen für Hauseigentümer für das neue Jahr 2026 aktualisiert zusammengestellt. Hier können Sie alles übersichtlich herauslesen, was für Sie als Eigentümer wichtig ist.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat einen Gesetzesentwurf zur Kappung von Indexmieterhöhungen angekündigt. Dies hätte fatale Auswirkungen auf den bereits schwer angeschlagenen Mietwohnungsbau. Mit einer Mieterhöhung nach dem amtlichen Lebenshaltungskostenindex wird vom Vermieter lediglich ein Inflationsausgleich geltend gemacht. Der Kaufkraftschwund der Währung, d.h. der vereinnahmten Miete wird damit ausgeglichen.

Durch die starken Schneefälle und das jetzt angekündigte Tauwetter besteht eine akute Gefahr durch Dachlawinen. Dabei stellt sich die Frage, wer für Personen- und Sachschäden u.a. an den geparkten Pkw’s haftet und wie solchen Schäden vorgebeugt werden kann.

Streit um Wohnfläche – Beweissicherung ist zulässig Behauptet der Mieter eine Wohnflächendifferenz, kann er, auch wenn die behauptete Wohnflächendifferenz nur unerheblich ist, Anspruch auf Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens haben. Dies hat das LG Berlin II entschieden.

Retten, was noch zu retten ist – auch für Münchens Mieter Die Diskussion um die Erbschaftsteuer ist so alt wie die Steuer selbst. Aber die Diskussion der letzten Monate sollte vor allem Immobilieneigentümern und insbesondere diejenigen in Hochpreisregionen zu denken geben. In diese Diskussion bringt der Bayerische Ministerpräsident Markus Söder einen vernünftigen Vorschlag ein:

Exzessives Duschen zur Nachtzeit kann Kündigungsgrund sein

Regelmäßiges Duschen und Baden zur Nachtzeit von bis zu 60 Minuten, teilweise bis zu 2 bis 3 Stunden mit regelmäßig wiederkehrenden Verhaltensweisen wie nächtlichem Staubsaugen und Möbelrücken überschreitet das sozial adäquate Maß, das andere Bewohner eines Hauses im Rahmen der gegenseitigen Rücksichtnahme dulden müssen und berechtigt den Vermieter nach erfolgloser Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden wichtige Entscheidungen rund um die Immobilie getroffen. Derzeit finden wieder zahlreiche Eigentümerversammlungen statt. HAUS + GRUND MÜNCHEN informiert alle immostar-Leser über die wichtigsten Punkte: Von der Vorbereitung, über Fristen und Rechnungsprüfungen bis zu Beschlussfassungen.

Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Bei der Kündigung muss der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, die - abhängig von der Mietdauer - zwischen 3 und 9 Monate beträgt. Handelt es sich bei der Wohnung um eine sog. umgewandelte Wohnung, d.h. um eine Wohnung z.B. in einem Mehrfamilien- / Mietshaus, das nach Überlassung an den Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden ist, besteht eine zusätzliche Kündigungssperrfrist, wenn die Wohnung im Gebiet einer Sperrfristverordnung des jeweiligen Bundeslandes liegt. Danach kann eine Kündigungssperrfrist von bis zu 10 Jahren bestehen wie z.B. im Gebiet der Landeshauptstadt München. Diese beginnt grundsätzlich mit der Grundbucheintragung des ersten Käufers der Wohnung nach der Umwandlung zu laufen. Nach einem neuen Urteil des BGH gilt dies allerdings nicht, wenn es sich bei dem Käufer um einen Investor handelt.

Häufig hört HAUS + GRUND MÜNCHEN in der Rechtsberatung, dass die Möblierung einer Wohnung „der Königsweg“ der Vermietung sei; schließlich gelten dann die strengen Mieterschutzvorschriften nicht. Auf großes Unverständnis stößt dann unsere Antwort, dass es sich hierbei um einen weit verbreiteten Irrglauben handelt. Schließlich lautet die Antwort dann: „Das steht aber im Internet ganz anders….“. Wer sich bei Google die Erstmeinung einholt, darf gerne die Zweitmeinung von ChatGPT beziehen – nein, Spaß beiseite. Mit diesem Artikel möchte HAUS + GRUND MÜNCHEN über die größten Mythen aufklären:

Anfragen von Mietern und Eigentümern erreichen uns von Ausgabe zu Ausgabe. Die Fragen werden von den Rechtsanwälten von HAUS+GRUND beantwortet. Lesen Sie hier...

Anfragen von Mietern und Eigentümern erreichen uns von Ausgabe zu Ausgabe. Diese reichen wir an die zuständigen Rechtsanwälte weiter. Einige Fragen zum Wohneigentumsrecht davon werden wir in unregelmäßigen Abständen anonym bei uns veröffentlichen Die Fragen werden von den kompetenten Rechtsanwälten von HAUS+GRUND MÜNCHEN beantwortet.

Fristlose Kündigung bei mehrfacher Verweigerung des Zutritts

Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-) Pflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. 

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident des Zentralverbands von Haus & Grund Deutschland, analysierte auf der Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN 2025 den Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung. Er begrüßte geplante Erleichterungen für Vermieter, wie steuerliche Vorteile bei günstigen Vermietungen, ebenso eine Entlastung von Erben energetisch sanierungsbedürftiger Immobilien.

In vielen Bundesländern, so z. B. in Baden-Württemberg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, können sich die Bürger in einem sog. Transparenzregister, d.h. in einem öffentlich zugänglichen Portal über die Empfehlungen der Finanzministerien an die Städte und Gemeinden informieren und damit auch vergleichen, ob sich ihre Kommune an den empfohlenen Hebesatz gehalten oder einen höheren beschlossen hat.

Der Mietspiegel für München 2025 liegt vor. Nach der Rathaus-Umschau der Landeshauptstadt München, beträgt die Steigerung der durchschnittlichen Miete 5,5 % gegenüber dem Mietspiegel 2023. Die Stadt erachtet diese Steigerung für zu hoch. Oberbürgermeister Reiter spricht sogar von einem Mieterhöhungsspiegel. HAUS + GRUND MÜNCHEN stellt hierzu klar, dass die Erhöhung keinesfalls außergewöhnlich hoch ist, da auch der Verbraucherpreisindex im gleichen Zeitraum um 5,2 % gestiegen ist. Die Steigerung entspricht also gerade einmal der Geldentwertung in diesem Zeitraum.

Zweifamilienhaus - Wann entfällt der Mieterschutz?

Mieter von Wohnräumen sind umfassend gegen Mieterhöhungen und Kündigungen geschützt. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d.h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes z.B. Eigenbedarf erfolgen. Eine der wenigen Ausnahmen besteht bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Sonderkündigungsrecht des Vermieters, § 573a Abs. 1 BGB). 

Brandschaden durch Lithium-Ionen-Akku: Wann liegt Fahrlässigkeit vor?

Der Mieter haftet für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen-Akkus mit einem herstellerfremden Ladegerät auf einem Holzregal entstanden ist. Dies hat das KG Berlin entschieden. Moderne Lithium-Ionen-Akkus, die zunehmend in Elektrofahrzeugen, Handys, Werkzeugen, Computer etc. verbaut sind, können unter bestimmten Umständen beim Aufladen brennen oder explodieren und hohe Schäden verursachen. Die Rechtslage insbes. die damit zusammenhängenden Haftungsfragen sind bisher nicht geklärt.
In dem vom KG Berlin entschiedenen Fall hat der Mieter für seinen Gewerbebetrieb sechs 18-Volt-Lithium-Ionen-Akkus auf einem Holzregal mit einem herstellerfremden Ladegerät aufgeladen. Die durch den Ladevorgang in Brand geratenen Akkus verursachten einen Schaden von € 70.000,00, den die Gebäudeversicherung gegen die Haftpflichtversicherung des Mieters aus übergegangenem Recht eingeklagt hat. Das KG Berlin gab der Klage statt.

Neue Grundsteuer - Der Goldesel für München 24 Millionen € mehr pro Jahr

Bis zum Zehnfachen beträgt für viele Haus- und Wohnungseigentümer die neue Grundsteuer, die bei vermieteten Wohnungen i.d.R. auf die Mieter umgelegt wird und das Wohnen verteuern. Man kann darüber streiten, ob dies gerecht ist. Aus juristischer Sicht besteht allerdings kein Grund zur Beanstandung, solange die im Grundsteuergesetz festgeschriebene „Aufkommensneutralität“ gewahrt ist d.h. Städte und Gemeinden mit der neuen Grundsteuer insgesamt nicht mehr einnehmen als bisher.

Neue Fenster - Vermieter muss auf verstärktes Lüften hinweisen

Hat der Vermieter den Mieter nach Einbau neuer dicht schließender Fenster darauf hingewiesen, dass vermehrtes Lüften erforderlich ist, ist der Mieter nach Schimmelbildung nicht zur Minderung der Miete berechtigt, wenn er ein regelmäßiges Querlüften der Räume unterlassen hat – so das LG Landshut in einem neuen Urteil.

Der Mietspiegel für München 2025 liegt vor. Nach der Rathaus Umschau der Landeshauptstadt München vom 6.3.2025, beträgt die Steigerung der durchschnittlichen Miete 5,5% im Vergleich zum Mietspiegel 2023. Die Stadt fordert deshalb von der neuen Bundesregierung eine Reform des Mietspiegels, insbesondere eine Einbeziehung aller Wohnungen, auch öffentlich geförderter Wohnungen. 

Modernisierung - 11 Stufen abwärts besser als 21 Stufen aufwärts?

Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB) kann der Vermieter die jährliche Miete um 8% der anteilig für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dazu zählen nach der Rechtsprechung z.B. die Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, der Anbau eines Balkons sowie der Einbau eines Lifts (so bereits LG München I, Urteil v. 09.07.1987, 14 S 7397/87, WuM 1989, S. 27).

Nach den Feiertagen stellt sich für viele die Frage: Wohin mit dem ausgedienten Weihnachtsbaum? In vielen Städten werden die Bäume vom städtischen Dienst eingesammelt. "Hierfür müssen die Bäume komplett abgeschmückt und sichtbar an den Straßenrand gelegt werden", erklärt Dr. Ulrike Kirchhoff Vorstand von Haus & Grund Bayern.