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Schlüssel verloren – Neues Schloss oder neue Schließanlage?

Verliert der Mieter einen Wohnungsschlüssel, kommt es für die Frage, ob er nur die Kosten für den Schlüssel bzw. das Wohnungsschloss oder die Kosten der gesamten Schließanlage des Anwesens ersetzen muss, in erster Linie darauf an, ob eine missbräuchliche Verwendung des Schlüssels durch dritte Personen zu befürchten ist.

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Mehrere Mieter – Kein Anspruch auf Auswechselung

Mieten mehrere Mieter gemeinsam eine Wohnung, kann dem Vermieter bei Ausscheiden eines Mieters kein neuer Mieter aufgezwungen werden. Eine Ausnahme besteht nur im Falle der gesetzlich geregelten Folgen der Ehewohnung im Falle der Ehescheidung. Der Auszug eines von mehreren

Vertragspartnern aus der Wohnung lässt das Mietverhältnis nämlich unberührt.

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Keine Kündigung bei Tatsachenirrtum

Die Verhinderung von notwendigen Mängelbeseitigungsmaßnahmen

durch den Vermieter stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung des Mieters dar, die den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann (§§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Ignorieren von Urteil berechtigt zur Kündigung

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d.h. ein gesetzlicher Kündigungsgrund liegt vor, wenn

der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

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Zahlungsverzug – Räumungsanspruch trotz Nachzahlung

Bei Verzug mit den Mietzahlungen hat der Vermieter die Wahl, ob er das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos, d.h. ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder ordentlich d.h. unter Einhaltung der

gesetzlichen Kündigungsfrist kündigt. Der Vermieter kann aber auch fristlos kündigen und die ordentliche Kündigung zusätzlich und

hilfsweise erklären.

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Hobbyräume – Vermietung als Wohnfläche ist wirksam

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss ist davon auszugehen, dass diese ausgebauten Räume

den Mietern als Wohnraum vermietet worden sind. Diese Räume sind deshalb – unabhängig davon, ob sie bei einer Flächenermittlung nach

den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind, bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche zu berücksichtigen (BGH, Urteile v. 16.09.2009, VIII ZR 275/08 und v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09).

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Bauliche Änderung – Raumteiler ist zulässig

Bauliche Veränderungen der Mietsache (z.B. Einziehen oder Entfernen von wischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Einbau einer

Etagenheizung) darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs.

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Wohnungsmängel - Anzeige von „Minderungsansprüchen“ genügt nicht

Der Mieter ist verpflichtet, Mängel der Mietwohnung z.B. eine defekte

Toilettenspülung dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536 c Abs. 1 BGB). Unterlässt der Mieter die Anzeige, obwohl ihm der Mangel

bekannt oder nur aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt war, ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (§ 536 c Abs. 2 S. 1 BGB).

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Kein Kündigungsschutz für Garage auf Wohngrundstück

Bei Vermietung einer Garage zusammen mit dem Wohnraum z.B. dadurch, dass die Garage im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vor.

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Diskriminierungsverbot - „Testing-Verfahren“ ist zulässig

Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) soll Benachteiligungen von bestimmten Bevölkerungsgruppen aus Gründen der Rasse,

der ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder der Weltanschauung, einer Behinderung, des Alters oder der sexuellen

Identität verhindern oder beseitigen (§ 1 AGG).

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nur dann nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf

 

demselben Grundstück nutzt.

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Untervermietung - Mieter muss Daten des Untermieters mitteilen

Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB).

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Unrichtige Selbstauskunft – Kündigung auch ohne Mietrückstände

Beantwortet der Mieter in einer Selbstauskunft vor Abschluss des Mietvertrages Fragen des Vermieters unrichtig, kommt es für die

Rechtsfolgen der unrichtigen Beantwortung darauf an, ob die Frage zulässig

war, da der Mieter nur zulässige Fragen wahrheitsgemäß beantworten

 

muss.

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„Betriebskosten“ - Einheitliche Definition für Wohnung und Gewerbe

Der Mieter ist zur Zahlung von Betriebskosten bzw. zur Leistung einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten neben der Miete nur dann

verpflichtet, wenn und soweit dies vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde. Bei der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der

Betriebskosten auf den Mieter die auch formularmäßige Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

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Die Digitalisierung der Industrie

Um die Digitalisierung der Industriebranche zu benennen, wird häufig die Bezeichnung Industrie 4.0 verwendet. Diese klingt im ersten Moment recht simpel, allerdings stecken dahinter sehr komplexe Entwicklungen und Innovationen, die auch in Zukunft weitreichende Auswirkungen haben werden.

Im Bereich der Digitalisierung und Automatisierung der Industrie sind besonders die Stichworte plattformbasiertes Arbeiten und Vernetzung zu nennen.

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Unberechtigte Minderung - Mieter riskiert fristlose Kündigung

Zur Minderung der Miete ist der Mieter nur dann berechtigt, wenn die Mietsache einen erheblichen Mangel aufweist. Dabei muss der Mangel tatsächlich vorliegen und nicht nur in der Vorstellung des Mieters existieren. Eine Fehleinschätzung kann für den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH gravierende Folgen haben. Danach kann ein entschuldbarer Irrtum nur angenommen werden, wenn sich der Mieter sorgfältig um die Klärung der zweifelhaften Fragen bemüht hat.

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Kleinreparaturklausel bis 150 € unbedenklich

Nach den gesetzlichen Bestimmungen (§ 535 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, d.h. alle notwendigen Verschleißreparaturen unabhängig von ihrer Höhe ausführen zu lassen. Sogenannte „Kleinreparaturklauseln“ in Formularmietverträgen verpflichten den Mieter - abweichend von dieser gesetzlichen Regelung - zur Durchführung von kleineren Verschleißreparaturen.

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Geschäftsräume - Konkurrenzschutz auch in Einkaufszentren

Bei Vermietung von Geschäftsräumen hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Fernhaltung jeglicher Wettbewerber. Ist der Gebrauchszweck im Mietvertrag hervorgehoben, ist der Vermieter allerdings verpflichtet, die Vermietung anderer Räume in demselben Gebäude an Wettbewerbsunternehmen zu unterlassen. Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag eine Konkurrenzschutzklausel nicht vereinbart ist.

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Zweitwohnung - Eigenbedarf muss ausreichend begründet werden

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Vermieter zur Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich auch dann berechtigt, wenn er die vermietete Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will. Entscheidend ist auch hier, ob der Vermieter die Wohnung „benötigt“ i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB d.h. der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen.

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Betriebskostenabrechnung - Vermieter trägt Beweislast für Vernichtung von Belegen

Zur Überprüfung der Betriebskostenabrechnung des Vermieters kann der Mieter Einsichtnahme in die zugrunde liegenden Rechnungen, Gebührenbescheide etc. verlangen. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Vermieters z.B. bei großer Entfernung zum Büro des Vermieters nicht zugemutet werden kann.

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Mieterhöhung - Auch fehlerhaftes Verlangen kann verbindlich sein

Mieterhöhungsverfahren sind kompliziert. Vermieter können dabei vieles falsch machen z.B., wenn zur Begründung Vergleichsmieten anstelle einer Berechnung nach dem qualifizierten Mietspiegel angeführt werden oder eine unzutreffende Wohnfläche angegeben wird. Einem solchen (teilweisen) unzulässigen Mieterhöhungsverlangen muss der Mieter nicht zustimmen.

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Nachbarrecht - Kein Unterlassungsanspruch bei blendenden Dachziegeln

In einem vom OLG Hamm entschiedenen Fall fühlte sich ein Grundstückseigentümer durch die sog. engobierten Dachpfannen des Nachbarhauses gestört, weil diese bei Sonnenschein bzw. hellem Mondschein zu bestimmten Uhrzeiten Sonnen- bzw. Mondlicht auf das Grundstück des Klägers reflektierten. Er forderte daher Beseitigung der Flexionen und künftige Unterlassung.

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Kündigungsverzicht - Bei Gewerbe nicht auf vier Jahre beschränkt

Sowohl bei der Vermietung von Wohnraum als auch bei gewerblicher Vermietung kann vereinbart werden, dass der Mieter, der Vermieter oder auch beide Parteien für eine bestimmte Zeit auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters z.B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.

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Einbau von Klimaanlage - Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich

Die Verkaufszahlen von Klimageräten sind in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Immer heißere Sommer, ein steigendes Komfortbedürfnis, aber auch immer häufigere Sonderangebote haben zu stark gestiegenen Umsätzen auf dem Markt für Klimageräte geführt. Technisch wie auch rechtlich ist der Einbau allerdings nicht so einfach wie dies häufig dargestellt wird.

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Eigentümerwechsel - Kein Datenschutz für Erwerber

Beim Verkauf einer Immobilie tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis ein. Er wird kraft Gesetzes neuer Vertragspartner des Mieters. Der Mieter hat daher ein berechtigtes Interesse, nicht nur den (ihm schon bekannten) Verwalter, sondern auch den neuen Eigentümer zu kennen.

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Kosten des Sicherheitsdienstes - Umlagefähig nur bei konkreter Erforderlichkeit

Die Kosten des Wach- und Schließdienstes bzw. Sicherheitsdienstes zählen grundsätzlich zu den sonstigen, auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 Betriebskosten-verordnung. Voraussetzung für die Umlage-fähigkeit der Kosten ist allerdings neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist.

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Altbau - Mieter muss Nachteile akzeptieren

Bei der Vermietung von Altbauten bzw. älteren Wohnungen kommt es im Laufe des Mietverhältnisses nicht selten zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, wenn der Mieter feststellt, dass die angemietete Wohnung entgegen seinen Vorstellungen nicht den Standard und den Wohnkomfort einer modernen Wohnung aufweist, weil z.B. durch Wärmebrücken Schimmel entsteht, wenn nicht genügend gelüftet wird; es im Bereich der Fenster zu Zuglufterscheinungen kommt, im Keller hohe Luftfeuchtigkeit besteht, der Schallschutz nicht optimal ist oder die Heiz- und Energiekosten aufgrund einer älteren Heizungsanlage relativ hoch sind.

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Betriebskosten - Papierlose Akteneinsicht

Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, seiner jährlich zu erstellenden Betriebskostenabrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege (z.B. Rechnungen, Gebührenbescheide) beizufügen. Er kann den Mieter auf dessen Recht zur Einsichtnahme in die Belege verweisen. Dadurch kann zusätzlicher Aufwand durch Anfertigung von Kopien vermieden werden. Ferner können dem Mieter mögliche Unklarheiten in einem Gespräch sofort erläutert werden. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien kommt daher nur ausnahmsweise nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (so bereits BGH, Urteile v. 08.03.2006, VIII ZR 78/05, WuM 2006, S. 200 und v. 13.09.2006, VIII ZR 105/06, WuM 2006, S. 616).

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Zahlungsverzug - Geringfügige Verspätung berechtigt zur Kündigung

Hat der Vermieter den Mieter wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen bereits abgemahnt, kann nach der Rechtsprechung des BGH für eine fristlose Kündigung schon eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung ausreichend sein, da der Mieter mit der Fortsetzung seiner unpünktlichen Zahlungsweise nach Abmahnung zu erkennen gibt, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen (so bereits BGH, Urteil v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006, S. 193).

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Unterbringung von Flüchtlingen - Schutzvorschriften für Mieter gelten nicht

Trotz Nutzung zu Wohnzwecken durch den Endmieter werden Mietverhältnisse als Geschäftsraummietverhältnisse qualifiziert und unterliegen somit nicht den Wohnraumschutzvorschriften, wenn der Vertragszweck nicht im Wohnen durch den Mieter selbst, sondern in der Weitervermietung – sei es auch zu Wohnzwecken – liegt.

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Wohnraum - Kündigungsschutz für Gesellschafter einer GbR

Die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) z.B. einer Erbengemeinschaft können Räume zur eigenen Wohnzwecken anmieten. Für sie gelten die Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts insb. hinsichtlich Kündigung und Mieterhöhung. Dies hat das KG Berlin entschieden.

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