Eigenbedarf – Auch selbst verursachter Bedarf berechtigt zur Kündigung

Der Eigentümer ist im Rahmen seiner Verfügungsbefugnis nicht nur zum Verkauf, zur Eigennutzung und zur Vermietung berechtigt, sondern auch zur Umgestaltung nach seinen Wünschen. Daher hindert auch die Herbeiführung eines Eigenbedarfsgrundes durch einen der Lebensplanung entsprechenden Umbau von Wohnraum die Kündigung auch dann nicht, wenn sich der Eigenbedarf als Folge einer unerwarteten Fehlplanung einstellt. 

Trotz der Schönheit bringt der Schnee auch sehr viele Herausforderungen mit sich. Der Verkehr verlangsamt sich und die Räumdienste sind im Dauereinsatz, um die Wege frei zu halten. In dieser Situation kommen auf Grundstückseigentümer oder Mieter besondere Pflichten zu. Die Räum- und Streupflicht ist eine wichtige kommunale Vorschrift, die bei Schneefall und Eisglätte für Sicherheit auf Straßen und Gehwegen sorgt.

HAUS + GRUND MÜNCHEN hat für Sie, liebe Leserinnen und Leser, die wichtigtesten Neuregelungen für Hauseigentümer für das neue Jahr 2026 aktualisiert zusammengestellt. Hier können Sie alles übersichtlich herauslesen, was für Sie als Eigentümer wichtig ist.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) hat einen Gesetzesentwurf zur Kappung von Indexmieterhöhungen angekündigt. Dies hätte fatale Auswirkungen auf den bereits schwer angeschlagenen Mietwohnungsbau. Mit einer Mieterhöhung nach dem amtlichen Lebenshaltungskostenindex wird vom Vermieter lediglich ein Inflationsausgleich geltend gemacht. Der Kaufkraftschwund der Währung, d.h. der vereinnahmten Miete wird damit ausgeglichen.

Durch die starken Schneefälle und das jetzt angekündigte Tauwetter besteht eine akute Gefahr durch Dachlawinen. Dabei stellt sich die Frage, wer für Personen- und Sachschäden u.a. an den geparkten Pkw’s haftet und wie solchen Schäden vorgebeugt werden kann.

Streit um Wohnfläche – Beweissicherung ist zulässig Behauptet der Mieter eine Wohnflächendifferenz, kann er, auch wenn die behauptete Wohnflächendifferenz nur unerheblich ist, Anspruch auf Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens haben. Dies hat das LG Berlin II entschieden.

Retten, was noch zu retten ist – auch für Münchens Mieter Die Diskussion um die Erbschaftsteuer ist so alt wie die Steuer selbst. Aber die Diskussion der letzten Monate sollte vor allem Immobilieneigentümern und insbesondere diejenigen in Hochpreisregionen zu denken geben. In diese Diskussion bringt der Bayerische Ministerpräsident Markus Söder einen vernünftigen Vorschlag ein:

Exzessives Duschen zur Nachtzeit kann Kündigungsgrund sein

Regelmäßiges Duschen und Baden zur Nachtzeit von bis zu 60 Minuten, teilweise bis zu 2 bis 3 Stunden mit regelmäßig wiederkehrenden Verhaltensweisen wie nächtlichem Staubsaugen und Möbelrücken überschreitet das sozial adäquate Maß, das andere Bewohner eines Hauses im Rahmen der gegenseitigen Rücksichtnahme dulden müssen und berechtigt den Vermieter nach erfolgloser Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Auf der Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden wichtige Entscheidungen rund um die Immobilie getroffen. Derzeit finden wieder zahlreiche Eigentümerversammlungen statt. HAUS + GRUND MÜNCHEN informiert alle immostar-Leser über die wichtigsten Punkte: Von der Vorbereitung, über Fristen und Rechnungsprüfungen bis zu Beschlussfassungen.

Der Vermieter kann eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Bei der Kündigung muss der Vermieter die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten, die - abhängig von der Mietdauer - zwischen 3 und 9 Monate beträgt. Handelt es sich bei der Wohnung um eine sog. umgewandelte Wohnung, d.h. um eine Wohnung z.B. in einem Mehrfamilien- / Mietshaus, das nach Überlassung an den Mieter in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden ist, besteht eine zusätzliche Kündigungssperrfrist, wenn die Wohnung im Gebiet einer Sperrfristverordnung des jeweiligen Bundeslandes liegt. Danach kann eine Kündigungssperrfrist von bis zu 10 Jahren bestehen wie z.B. im Gebiet der Landeshauptstadt München. Diese beginnt grundsätzlich mit der Grundbucheintragung des ersten Käufers der Wohnung nach der Umwandlung zu laufen. Nach einem neuen Urteil des BGH gilt dies allerdings nicht, wenn es sich bei dem Käufer um einen Investor handelt.

Häufig hört HAUS + GRUND MÜNCHEN in der Rechtsberatung, dass die Möblierung einer Wohnung „der Königsweg“ der Vermietung sei; schließlich gelten dann die strengen Mieterschutzvorschriften nicht. Auf großes Unverständnis stößt dann unsere Antwort, dass es sich hierbei um einen weit verbreiteten Irrglauben handelt. Schließlich lautet die Antwort dann: „Das steht aber im Internet ganz anders….“. Wer sich bei Google die Erstmeinung einholt, darf gerne die Zweitmeinung von ChatGPT beziehen – nein, Spaß beiseite. Mit diesem Artikel möchte HAUS + GRUND MÜNCHEN über die größten Mythen aufklären:

Anfragen von Mietern und Eigentümern erreichen uns von Ausgabe zu Ausgabe. Die Fragen werden von den Rechtsanwälten von HAUS+GRUND beantwortet. Lesen Sie hier...

Anfragen von Mietern und Eigentümern erreichen uns von Ausgabe zu Ausgabe. Diese reichen wir an die zuständigen Rechtsanwälte weiter. Einige Fragen zum Wohneigentumsrecht davon werden wir in unregelmäßigen Abständen anonym bei uns veröffentlichen Die Fragen werden von den kompetenten Rechtsanwälten von HAUS+GRUND MÜNCHEN beantwortet.

Fristlose Kündigung bei mehrfacher Verweigerung des Zutritts

Für den Mieter von Wohnraum besteht nach der Rechtsprechung des BGH eine vertragliche (Neben-) Pflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund vorliegt. 

Dr. Kai H. Warnecke, Präsident des Zentralverbands von Haus & Grund Deutschland, analysierte auf der Jahreshauptversammlung von HAUS + GRUND MÜNCHEN 2025 den Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung. Er begrüßte geplante Erleichterungen für Vermieter, wie steuerliche Vorteile bei günstigen Vermietungen, ebenso eine Entlastung von Erben energetisch sanierungsbedürftiger Immobilien.

In vielen Bundesländern, so z. B. in Baden-Württemberg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, können sich die Bürger in einem sog. Transparenzregister, d.h. in einem öffentlich zugänglichen Portal über die Empfehlungen der Finanzministerien an die Städte und Gemeinden informieren und damit auch vergleichen, ob sich ihre Kommune an den empfohlenen Hebesatz gehalten oder einen höheren beschlossen hat.

Der Mietspiegel für München 2025 liegt vor. Nach der Rathaus-Umschau der Landeshauptstadt München, beträgt die Steigerung der durchschnittlichen Miete 5,5 % gegenüber dem Mietspiegel 2023. Die Stadt erachtet diese Steigerung für zu hoch. Oberbürgermeister Reiter spricht sogar von einem Mieterhöhungsspiegel. HAUS + GRUND MÜNCHEN stellt hierzu klar, dass die Erhöhung keinesfalls außergewöhnlich hoch ist, da auch der Verbraucherpreisindex im gleichen Zeitraum um 5,2 % gestiegen ist. Die Steigerung entspricht also gerade einmal der Geldentwertung in diesem Zeitraum.

Zweifamilienhaus - Wann entfällt der Mieterschutz?

Mieter von Wohnräumen sind umfassend gegen Mieterhöhungen und Kündigungen geschützt. Eine Kündigung des Mietverhältnisses kann grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses, d.h. eines gesetzlichen Kündigungsgrundes z.B. Eigenbedarf erfolgen. Eine der wenigen Ausnahmen besteht bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Sonderkündigungsrecht des Vermieters, § 573a Abs. 1 BGB). 

Brandschaden durch Lithium-Ionen-Akku: Wann liegt Fahrlässigkeit vor?

Der Mieter haftet für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen-Akkus mit einem herstellerfremden Ladegerät auf einem Holzregal entstanden ist. Dies hat das KG Berlin entschieden. Moderne Lithium-Ionen-Akkus, die zunehmend in Elektrofahrzeugen, Handys, Werkzeugen, Computer etc. verbaut sind, können unter bestimmten Umständen beim Aufladen brennen oder explodieren und hohe Schäden verursachen. Die Rechtslage insbes. die damit zusammenhängenden Haftungsfragen sind bisher nicht geklärt.
In dem vom KG Berlin entschiedenen Fall hat der Mieter für seinen Gewerbebetrieb sechs 18-Volt-Lithium-Ionen-Akkus auf einem Holzregal mit einem herstellerfremden Ladegerät aufgeladen. Die durch den Ladevorgang in Brand geratenen Akkus verursachten einen Schaden von € 70.000,00, den die Gebäudeversicherung gegen die Haftpflichtversicherung des Mieters aus übergegangenem Recht eingeklagt hat. Das KG Berlin gab der Klage statt.

Neue Grundsteuer - Der Goldesel für München 24 Millionen € mehr pro Jahr

Bis zum Zehnfachen beträgt für viele Haus- und Wohnungseigentümer die neue Grundsteuer, die bei vermieteten Wohnungen i.d.R. auf die Mieter umgelegt wird und das Wohnen verteuern. Man kann darüber streiten, ob dies gerecht ist. Aus juristischer Sicht besteht allerdings kein Grund zur Beanstandung, solange die im Grundsteuergesetz festgeschriebene „Aufkommensneutralität“ gewahrt ist d.h. Städte und Gemeinden mit der neuen Grundsteuer insgesamt nicht mehr einnehmen als bisher.

Neue Fenster - Vermieter muss auf verstärktes Lüften hinweisen

Hat der Vermieter den Mieter nach Einbau neuer dicht schließender Fenster darauf hingewiesen, dass vermehrtes Lüften erforderlich ist, ist der Mieter nach Schimmelbildung nicht zur Minderung der Miete berechtigt, wenn er ein regelmäßiges Querlüften der Räume unterlassen hat – so das LG Landshut in einem neuen Urteil.

Der Mietspiegel für München 2025 liegt vor. Nach der Rathaus Umschau der Landeshauptstadt München vom 6.3.2025, beträgt die Steigerung der durchschnittlichen Miete 5,5% im Vergleich zum Mietspiegel 2023. Die Stadt fordert deshalb von der neuen Bundesregierung eine Reform des Mietspiegels, insbesondere eine Einbeziehung aller Wohnungen, auch öffentlich geförderter Wohnungen. 

Modernisierung - 11 Stufen abwärts besser als 21 Stufen aufwärts?

Führt der Vermieter bauliche Maßnahmen durch, die den Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöhen (§ 555b Nr. 4 BGB) kann der Vermieter die jährliche Miete um 8% der anteilig für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dazu zählen nach der Rechtsprechung z.B. die Umstellung von Einzelöfen auf Zentralheizung, der Anbau eines Balkons sowie der Einbau eines Lifts (so bereits LG München I, Urteil v. 09.07.1987, 14 S 7397/87, WuM 1989, S. 27).

Nach den Feiertagen stellt sich für viele die Frage: Wohin mit dem ausgedienten Weihnachtsbaum? In vielen Städten werden die Bäume vom städtischen Dienst eingesammelt. "Hierfür müssen die Bäume komplett abgeschmückt und sichtbar an den Straßenrand gelegt werden", erklärt Dr. Ulrike Kirchhoff Vorstand von Haus & Grund Bayern.

Nach den Bestimmungen des neuen Bayerischen Grundsteuergesetzes muss die neue Grundsteuer aufkommensneutral sein d.h. die Summe der von allen Haus- und Wohnungseigentümern ab 01.01.2025 zu zahlenden Grundsteuer darf nicht höher sein als die bisherige Grundsteuer.

Haus + Grund München hat für Sie, liebe Leserinnen und Leser, die wichtigtesten Neuregelungen für Hauseigentümer im Neuen Jahr 2025 aktualisiert zusammengestellt. Hier können Sie das übersichtlich herauslesen, was für Sie als Eigentümer wichtig ist.

Gemäß einer Beschlussvorlage der Münchner Stadtkämmerei soll der Münchner Stadtrat eine Erhöhung des Grundsteuerhebesatzes von derzeit 535% auf 824% beschließen, damit die sog. Aufkommensneutralität gewahrt bleibt. Dies ist zweifelhaft und wird von der Stadt selbst mit dem angesprochenen „Risikopuffer“ relativiert. Dieser Risikopuffer ist wohl sehr großzügig bemessen. Über ein höheres Grundsteueraufkommen soll offensichtlich versucht werden, den maroden Stadthaushalt zu sanieren - zu Lasten der Eigentümer, aber auch der Mieter, auf die die Grundsteuer i.d.R. als Betriebskosten umgelegt wird.

"Wer ein Mietshaus erbt, das 10 Millionen wert ist, der kann doch locker 2 Millionen Erbschaftsteuer zahle", solche und ähnliche Argumente bekommt man bei Diskussionen über die Erbschaftsteuer regelmäßig zu hören; begleitet von Ausführungen über den – wie immer betont wird - "leistungslosen" Erwerb des Erben, den der Staat mit einer möglichst hohen Erbschaftsteuer abschöpfen muss. Die Gegenfrage, was denn der Staat dafür geleistet hat - schließlich ist das Erbe nur der Rest dessen, was nach lebenslanger Zahlung von zahlreichen und immer höher werdenden Steuern, Gebühren, Sozialabgaben etc. noch übrig ist - bleibt meist unbeantwortet wie auch die Frage, was denn diejenigen dafür geleistet haben, an die der Staat die Einnahmen weitergeben will. 

Jedes Jahr auf ein Neues: Nachbarliche Herbst-Streitigkeiten

Wenn im Herbst Laub in großen Mengen

in das Grundstück des Nachbarn

fällt, ist dies häufig der Auslöser von

Nachbarstreitigkeiten. Dann wird oftmals

auch gleich gesagt, was man schon immer

loswerden wollte – dass der Baum ja

sowieso zu nahe an der Grenze steht,

seine Äste über den Zaun ragen oder die

Wurzeln über die Grenze gewachsen sind.

Wie ist hier die Rechtslage?

Auch nach Gesetzesänderung - Cannabis kann Kündigungsgrund sein

Ein Kündigungsgrund kann auch nach Inkrafttreten des Konsumcannabisgesetzes – KCanG – grundsätzlich auch dann gegeben sein, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsums überschritten wird, da dann ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine erhebliche Störung des Hausfriedens in Betracht kommt. Dies hat das AG Brandenburg entschieden.