Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München, prangerte auf der Pressekonferenz in der letzten Woche heftig die mangelnde Transparenz der Stadt München an, die die Kriterien zum neuen Münchner Mietspiegel nicht offenlegt.
Stürzer informierte auf der Pressekonferenz die Teilnehmer über die Transparenz in anderen Großstädten, wies auf die Auskunftsverweigerung seitens der Stadt München, die Vernichtung der entsprechenden Daten hin und führte aus:
Sozialreferat verhindert Überprüfung des Münchner Mietspiegels
„Das Sozialreferat der Stadt München versucht mit allen – auch ungesetzlichen – Mitteln, eine Überprüfung des Münchner Mietspiegels zu verhindern. Nachdem Haus- und Grund München von der Stadt mit Schreiben vom 16.11.2015 unter Hinweis auf ein beigefügtes Rechtsgutachten die Offenlegung der in den Mietspiegel eingeflossenen Wohnungsdaten verlangt hat (s. BHZ 12/2015), wurde von der Stadt nunmehr nach dreimonatiger „Bedenkzeit“ mitgeteilt, die Daten können nicht mehr herausgegeben werden, da sie bereits gelöscht wurden.
Als Grund für die Löschung werden pauschal „datenschutzrechtliche Gründe“ genannt. Eine völlig abwegige und unhaltbare Begründung, so die Stellungnahme des von Haus- und Grund München beauftragten Gutachters. Die Stadt hat nach den gesetzlichen Bestimmungen weder eine Pflicht noch ein Recht zur Löschung der Daten. Vielmehr verstößt die Löschung der Daten gegen die einschlägigen Vorschriften zur Aktenaufbewahrungspflicht, wonach Städte und Gemeinden sämtliche Unterlagen, die im Zusammenhang mit den Mietpreisen stehen, für die Dauer von 10 Jahren selbst aufbewahren müssen.
Transparenz in anderen Großstädten
Im Gegensatz zu dem – bundesweit wohl einmaligen – Verhalten des Münchner Sozialreferats, ist nach Recherchen von Haus- und Grund München in anderen Großstädten im Bundesgebiet, in denen es qualifizierte Mietspiegel gibt, ein transparenter Umgang mit den in die Mietspiegel eingeflossenen Daten selbstverständlich. So werden die örtlichen Mietspiegel u.a. in Regensburg, Nürnberg, Köln, Hannover, Stuttgart, Berlin, Hamburg durch sog. Mietspiegelkommissionen erstellt, die sich aus Vertretern der Stadt sowie der örtlichen Mieter- und Haus- und Grundbesitzervereine zusammensetzen.
Dementsprechend hoch ist die Akzeptanz nicht nur bei den Mietern, sondern auch auf Seiten der Haus- und Wohnungseigentümer und deren Interessenvertretern, die bestätigen, dass die in den Mietspiegeln ausgewiesenen Mietwerte nicht nur ihren Erfahrungswerten (z.B. aus hauseigenen Dateien), sondern auch anderen Statistiken, zum Beispiel der Maklerverbände oder der jeweiligen Stadtverwaltung entsprechen.
Städtischer Wohnungsmarktbarometer: € 14,89/qm
Anders in München: Hier veröffentlicht die Stadt in dem jährlich erscheinenden Städtischen Wohnungsmarktbarometer die Neuvertragsmieten, das heißt: die Mieten von neu abgeschlossenen Wohnungsmietverträgen. Nach der neuesten Ausgabe des Städtischen Wohnungsmarktbarometers betragen die in den letzten vier Jahren vor der Datenerhebung zum Münchner Mietspiegel 2015 abgeschlossenen Neuvertragsmieten durchschnittlich € 14,89/qm.
Dieser Wert deckt sich nicht nur mit unseren Erfahrungen, sondern auch mit den umfangreichen Erhebungen des Immobilienverbandes Deutschland (IVD-Süd) sowie mit weiteren Statistiken und wird regelmäßig auch in sämtlichen Münchner Tageszeitungen und anderen Medien veröffentlicht und thematisiert.
Städtischer Mietspiegel: € 11,68/qm
Im Gegensatz dazu beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete der 1.450 lt. Sozialreferat in den Mietspiegel 2015 eingeflossenen Neuvermietungen der letzten 4 Jahre € 11,68/qm. Differenz zwischen Städtischen Wohnungsmarktbarometer und Städtischen Mietspiegel: € 3,21/qm bzw. 27%. Eine Begründung für diese Differenz ist bisher nicht erfolgt.
Münchner Bestandsmieten lt. Mietspiegel: € 9,88/qm
Neben den 1.450 Neuvertragsmieten sind lt. Sozialreferat 1.615 in den letzten vier Jahren erhöhte Bestandsmieten mit einer Miethöhe von durchschnittlich € 9,88/qm in den Mietspiegel eingeflossen. Dies würde bedeuten, dass die Mieten aller frei finanzierten Wohnungen, die in München in den letzten vier Jahren erhöht worden sind, auf durchschnittlich € 9,88/qm, d.h. nicht einmal bis zur Höhe des Mietspiegels erhöht wurden. Tatsächlich wurde jedoch bei Mieterhöhungen in den letzten vier Jahren auf eine durchschnittliche Miete von € 13,00/qm erhöht, wobei diese Erhöhungen überwiegend einvernehmlich oder aufgrund von Staffel- oder Indexvereinbarungen erfolgten.
Damit liegen auch die in den Mietspiegel eingeflossenen Bestandsmieten ebenfalls um fast 30% unter den tatsächlichen Bestandsmieten. Aufgrund der lückenhaften und unvollständigen Dokumentation des Mietspiegels in Verbindung mit der (angeblichen) Löschung der Daten durch die Stadt, lassen sich diese Abweichungen zu den tatsächlichen Werten nicht erklären – und sollen sich vermutlich auch nicht erklären lassen.
So kann z.B. nicht nachvollzogen werden, ob in den Mietspiegel Datenmaterial eingeflossen ist, das älter als vier Jahre ist oder ob auch Wohnungen berücksichtigt wurden, deren Miete preisgebunden oder limitiert ist, z.B. Sozialwohnungen, Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen in den zahlreichen Münchner Erhaltungssatzungsgebieten, deren Mieten durch Vereinbarungen mit der Stadt begrenzt sind.
Sozialwohnungen im Mietspiegel
Allerdings liefert das Sozialreferat in einem Schreiben der Behördenleiterin Brigitte Meier vom 13.7.2015 an Haus- und Grund München selbst eine plausible Erklärung für die vorliegenden Differenzen. Dort heißt es (wörtliches Zitat): „Der Wohnungsmarkt in München besteht nicht nur aus freifinanzierten Mietwohnungen. Es gibt daneben auch Genossenschaftswohnungen sowie öffentlich geförderten Wohnraum. Ein Mietspiegel ist meiner Ansicht nach nur dann eine wirkliche Übersicht über die üblichen Entgelte, wenn er all die unterschiedlichen Facetten des örtlichen Wohnungsmarktes auch einbezieht“ (Zitat Ende).
Mit dieser Aussage räumt das Sozialreferat ein, dass in den Mietspiegel nicht nur freifinanzierte, sondern auch preisgebundene Wohnungen eingeflossen sind. Dies verstößt gegen die gesetzlichen Vorgaben zur Aufstellung von Mietspiegeln sowie gegen die Rechtsprechung (so z.B. LG München I, Urteil v. 16.5.2012, 14 S 27322/11), wonach preisgebundener Wohnraum bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht einbezogen werden darf.
Die unzulässige Einbeziehung preisgebundener Wohnungen könnte dann auch die Differenz von ca. 30% zwischen den tatsächlichen Münchner Mieten und den Mietspiegelwerten erklären oder zumindest einen der Umstände darstellen, mit denen die Mietspiegelwerte künstlich nach unten gedrückt wurden. Einer genaueren Analyse der möglichen Ursachen hat man beim Sozialreferat allerdings dadurch vorgebeugt, dass man – wie das Sozi- alreferat in seinem Schreiben vom 9.3.2016 an Haus- und Grund München mitteilt – die Daten gelöscht hat, so dass diese Informationen jetzt nicht mehr vorhanden sind.
83% der erhobenen Daten wurden eliminiert
„Nicht vorhanden“ sind lt. Sozialreferat auch die von Haus- und Grund München angeforderten Informationen darüber, aus welchen Gründen von 25.626 durchgeführten Mieterinterviews 21.398, d.h. 83% der erhobenen Daten „nicht mietspiegelrelevant“ gewesen sein sollen. „Die Gründe für die Nichtberücksichtigung der Wohnungen bei der Mietspiegelerstellung müssten erst durch eine äußerst aufwendige Auswertung und Verarbeitung entsprechend aufbereitet werden“ heißt es dazu im Schreiben des Sozialreferats. Ein Anspruch auf Auskunft bestehe daher nicht.
Verstoß gegen Aufbewahrungspflichten
Mit der Vernichtung von Daten hat das Sozialreferat der Stadt München nicht nur gegen die einschlägigen Vorschriften zur Aktenaufbewahrungspflicht von Städten und Gemeinden verstoßen. Damit konterkariert die Stadt auch die von ihr im Jahre 2011 erlassene Informationsfreiheitssatzung. Mit dieser Satzung wollte sich die Stadtverwaltung als moderne und transparente Behörde darstellen, die dem Bürger Einblick in für ihn wichtige Verwaltungsvorgänge gewährt.
Die Vernichtung von Daten, um damit die Herausgabe „unangenehmer“ Informationen zu vereiteln, steht dazu in Widerspruch. Letztlich verstößt ein solches Verwaltungshandeln auch gegen die Vorgaben des Bundesgesetzgebers, wonach ein Mietspiegel für die betroffenen Parteien überprüfbar sein muss (so bereits die Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformgesetzes 2001, Bundestagdrucksache 14/4553). Das von der Stadt gebetsmühlenartig vorgetragene Argument, der Mietspiegel sei schließlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, ändert daran nichts, da dies nach der Rechtsprechung des BGH nicht beweist, dass er auch die tatsächliche ortsübliche Miete wiedergibt (BGH, Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 46/12).
Gerichtliche Klärung
Haus- und Grund München wird daher in einem gerichtlichen Verfahren klären lassen, ob die Stadt zur Wiederherstellung der rechtswidrig gelöschten Daten und zur Erteilung der geforderten Informationen verpflichtet ist.
Mehr Informationen finden Sie auch unter: