Zu den Kosten der Gartenpflege, die der Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter des Anwesens umlegen darf, gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung, der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
Die Gartenpflege dient der Pflege des Erscheinungsbildes des Grundstücks. Die Kosten für die Pflege der gemeinschaftlichen Gartenflächen eines Mehrfamilien-hauses können daher auch dann umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nutzen kann.
Gartenanteil beeinflusst Gesamteindruck positiv
Zur Begründung führt der BGH aus, dass die Vorschrift des § 2 Nr. 10 BetrKV nicht danach differenziert, ob der betreffende Mieter den entsprechenden Gartenanteil selbst nutzen kann oder dieser an ihn mitvermietet ist. Für eine Umlage der Kosten ist daher ausreichend, dass der Gartenanteil den Gesamteindruck des Anwesens und damit auch die Wohnqualität für die in dem Anwesenden wohnenden Mieter günstig beeinflusst, erläutert Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus + Grund München.
Umlage nicht gültig bei alleiniger Nutzung durch Mieter oder Nutzung durch Öffentlichkeit
Ausgeschlossen ist eine Umlage nur dann, wenn die Gartenfläche dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen ist. Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des BGH für Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet sind. In diesem Fall fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.
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