Eine Wohnung ist zum Wohnen da. Oder auch nicht. Denn niemand ist verpflichtet, in eine gemietete Wohnung auch einzuziehen. Mieter können sich durchaus entscheiden, die Räume ungenutzt zu lassen. Grundsätzlich gilt: Anders als das Gewerbemietrecht kennt das Wohnraummietrecht keine Gebrauchspflicht. Das folgt aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB, Paragraf 535) und einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 93/10). Der entschied, dass es dem Mieter überlassen bleibt, wo er «seinen Lebensmittelpunkt begründet und im herkömmlichen Sinne wohnt (Schlafen, Essen, regelmäßiger Aufenthalt)».
Daraus leiten Mietrechtsexperten ab, dass eine vermietete Wohnung auch komplett leer stehen kann. «Ich darf dort alles machen, was mit Wohnen zu tun hat», sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin. «Auch Nicht-Wohnen.»
Was darf ein Mieter in seiner Wohnung denn machen? Selbstverständlich darin wohnen. Er kann aber auch lange Zeit ins Ausland reisen und die Wohnung deshalb gar nicht nutzen. Es ist möglich, in den Räumen Möbel und Hausrat abzustellen und Kartons bis unter die Decke zu stapeln.
Erlaubt ist sogar, dort abgestellten Hausrat aus der Wohnung heraus zu verkaufen, wie Ropertz erläutert. Er beruft sich auf ein BGH-Urteil. In dem Fall ging es um einen Mieter, der über Zeitungsinserate ererbten und in einer Zweitwohnung aufbewahrten Hausrat zum Verkauf anbot. Der Vermieter musste das hinnehmen.
Auch berufliche Tätigkeiten sind durchaus zulässig - allerdings in Grenzen. Erlaubt ist im Prinzip, was die Nachbarn nicht stört: Klausuren korrigieren und Büroarbeiten erledigen zum Beispiel. Einen Verkaufsraum einzurichten, gehört in der Regel nicht zum Erlaubten.
Auch das Einrichten der Wohnung ist Teil des in Paragraf 537 BGB beschriebenen Gebrauchsrecht des Mieters. «Das bedeutet auch, dass er sie dekorieren darf», sagt Inka-Marie Strom vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Es kann jedoch passieren, dass der Mieter beim Auszug allzu kräftig aufgetragene Farben wieder entfernen muss (BGH, Az.: VIII ZR 416/12). Ansonsten darf er tun, was zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört.
Bindend sind die Regeln, die im Mietvertrag stehen. Und zwar unabhängig davon, ob die Wohnung nun genutzt wird oder nicht. An erster Stelle kommt das Zahlen der Miete plus der Nebenkosten. Dann kommt das Einhalten der Hausordnung - sofern es eine gibt.
Darüber hinaus übernimmt der Mieter mit Entgegennahme des Schlüssels Obhuts- und Sorgfaltspflichten vom Vermieter. «Der Mieter hat auf den ordnungsgemäßem Zustand der Wohnung zu achten», sagt Mietrechtsanwalt Rainer Burbulla aus Düsseldorf. Das bedeutet: Der Mieter muss aufpassen, dass nichts passiert und die Wohnung unbeschadet bleibt - auch, oder gerade dann, wenn sie leer steht. Um Schäden zu vermeiden soll der Mieter beispielsweise im Winter einen Rohrbruch durch ausreichendes Heizen verhindern. «Ansonsten kann sich der Mieter schadenersatzpflichtig machen», warnt Storm.
Die Grenzen des Erlaubten sind meistens erreicht, wenn der Mieter gegen den Mietvertrag verstößt und wenn er seinen Nachbarn auf die Nerven geht. Storm beschreibt dies anhand von gelagertem Hausrat: «Spätestens, wenn durch die Lagerung der Hausfrieden etwa durch Gerüche oder Ungeziefer gestört wird, kann der Mieter abgemahnt und gekündigt werden.»
Ähnliches gilt für kurzzeitiges Weitervermieten an Feriengäste, wie es über Buchungsportale möglich ist. Das käme einer Untervermietung gleich. Dazu ist aber eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich (Paragraf 540 BGB und BGH, Az. VIII ZR 349/13). Es sei denn, das Untervermieten ist bereits im Mietvertrag vereinbart. (DPA/TMN)