Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht gibt es kein Recht des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag, wenn er dem Vermieter zumutbare Nachmieter anbietet. Dies ist nur dann der Fall, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht, z.B. durch eine Nachmieterklausel. Enthält der Mietvertrag keine solche Klausel, ist der Vermieter nur ausnahmsweise nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, einen Mieter, der ihm einen zumutbaren Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen.
Interessen des Mieters und des Vermieters gehen auseinander
Voraussetzung hierfür ist, dass das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrages das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt. Dagegen sind diese Voraussetzungen i.d.R. nicht gegeben, wenn der Mieter nur aufgrund einer, auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat, z.B. weil er eine bessere, billigere oder verkehrsgünstiger gelegene Wohnung beziehen will, erläutert Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus und Grund München.
In diese Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters an der Aufhebung des Mietvertrags und den Interessen des Vermieters am Bestand des Mietverhältnisses ist auch die Restlaufzeit des Mietvertrags miteinzubeziehen. Sofern die restliche Mietzeit nur noch verhältnismäßig kurz ist (z.B. drei Monate), muss der Vermieter i.d.R. einen Ersatzmieter nicht akzeptieren.
Dementsprechend handelt der Vermieter nach einem neuen Beschluss des LG Berlin grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er einen Mieter, der selbst ordentlich gekündigt hat und nur noch für die Dauer der dreimonatigen Regelkündigungsfrist zur Weiterzahlung der Miete verpflichtet ist, nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter geeignete Nachmieter benannt hat.
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