Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z.B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar von dem Untermieter zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB).
Anders als bei einem solchen Untermietverhältnis, bei dem die Untervermietung i.d.R. im Interesse des Hauptmieters liegt, ist die gewerbliche Zwischenvermietung eine Vertragsgestaltung, die vom Eigentümer meist im eigenen Interesse gewählt wird, erläutert Rechtsanwalt Rudolf Stürzer.
Kündigungsvorschriften beachten
Daher bestimmt § 565 Abs. 1 S. 1 BGB, dass der Vermieter nach Beendigung des gewerblichen Zwischenmietvertrags in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem gewerblichen Zwischenmieter und dem Endmieter eintritt. Dies bedeutet, dass der Vermieter sowohl an die Vorschriften über die Mieterhöhung als auch an die Kündigungsschutzvorschriften gebunden ist.
Die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter erfordert daher das Vorliegen eines berechtigten Interesses (Kündigungsgrund); ebenso die Kündigung durch den Zwischenmieter, wobei allein die Beendigung des Hauptmietvertrags kein berechtigtes Interesse des Zwischenmieters darstellt (so bereits OLG Stuttgart, Beschluss v. 7.5.1993, 8 ReMiet 2/93, WuM 1993, 386).
Dies gilt jedoch nur für den typischen Fall der gewerblichen Zwischenmiete, bei der der Zwischenmieter auch tatsächlich gewerblich, d.h. mit Gewinnerzielungsabsicht tätig wird, die Untervermietung auch alleiniger Zweck des Hauptmietverhältnisses zwischen Eigentümer und Zwischenmieter ist (wie z.B. beim Bauherrenmodell) und diese ausschließlich im Interesse des Eigentümers erfolgt (z.B. wegen Steuerersparnis, Entlastung von Verwaltungsaufgaben).
Rechtslage bei untschiedlicher Interessenlage
Anders ist die Rechtslage daher, wenn die Untervermietung nicht nur dem Interesse des Eigentümers, sondern auch oder sogar vorrangig dem Interesse des Zwischenmieters oder der in der Wohnung unterzubringenden Person dient. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützigen Verein zur Unterbringung von Personen vermietet, deren Auswahl dem Verein obliegt und der Verein die Wohnung dementsprechend untervermietet.
In diesem Fall kann sich der Untermieter bei Kündigung des Hauptmietverhältnisses nicht auf den für Wohnraum geltenden Kündigungsschutz berufen und muss die Mietsache ungeachtet eigener Vertragstreue an den Eigentümer herausgeben (so bereits BGH, Urteil v. 13.12.1995, XII ZR 194/93, WuM 1996 S. 216).
Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des BGH, wenn der Eigentümer mit einer Mieter-Selbsthilfegenossenschaft einen Mietvertrag abschließt, der die Weitervermietung des Wohnraums an deren Mitglieder zu einer besonders günstigen Miete vorsieht. Bei einem derartigen Handeln des Zwischenmieters im Interesse der Endmieter liegt keine gewerbliche Weitervermietung (i.S.d. § 565 Abs. 1 S. 1 BGB) vor, da diese voraussetzt, dass der Zwischenmieter (nach dem Zweck des mit dem Eigentümer abgeschlossenen Vertrags) die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll.
In diesem Fall kommt eine analoge Anwendung der Vorschrift (§ 565 Abs. 1 S. 1 BGB) schon deshalb nicht in Betracht, weil es an einer der gewerblichen Weitervermietung vergleichbaren Interessenlage der Beteiligten fehlt (BGH, Urteil v. 20.1.2016, VIII ZR 311/14, WuM 2016 S. 221).
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