21. August 2016

Einzelhandelsmieten: Top-Lagen in den Großstädten gesättigt

Die Mieten für Einzelhandelsimmobilien steigen weiter an. In den deutschen Städten kann dies besonders in den Geschäftskernen beobachtet werden. Top-Lagen wie die Frankfurter Zeil oder der Berliner Kur- fürstendamm verzeichnen dabei nur einen geringen Anstieg, da hier der Markt gesättigt ist und es kaum noch zu Neu- oder Umbauten oder Mieterwechseln kommt. Da diese Lagen ausgereizt sind, siedeln sich Einzelhändler vermehrt in B-Lagen, also in angrenzenden oder Parallelstraßen an.

Die Preisentwicklung zeigt, dass auch die Mieten in den Nebenlagen des Stadtzentrums deutlich höher sind als in den Top-Lagen der Stadtteilzentren in den Außenbezirken. In Kleinstädten herrscht ein anderes Bild. Dort sinken die Mieten in allen Lagen. In mittleren Städten mit 50.000 bis 300.000 Einwohnern gibt es klare Mietpreisanstiege in A-Lagen und geringe Zuwächse in B-Lagen. Dies sind Ergebnisse des IVD-Gewerbe-Preisspiegels 2015/2016. „Bei den Einzelhandelsmieten zeigt sich ein deutliches Wachstum im Geschäftskern“, stellt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilien-verbands IVD, fest. „Die Entwicklungen sind in den mittleren und großen Städten sehr positiv und bestätigen die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien. Vor allem mittelgroße Städte ziehen wieder deutlich mehr Unternehmen an, weil auch hier die Wirtschaftskraft stark wächst und die Städte einen Zuzug verzeichnen können. In kleineren Städten mit weniger als 50.000 Einwohnern fehlt hingegen das Einkaufserlebnis, das Ballungszentren in ihren Innenstädten bieten können.“

Große und mittlere Städte mit starken Mietanstiegen

Großstädte mit mehr als 300.000 Einwohnern verzeichnen insgesamt einen Anstieg der Mieten. Das gilt sowohl für A-Lagen, die ein Wachstum der Mieten um 0,7 Prozent verzeichnen können, als auch für B-Lagen, deren Mieten sogar um 3,89 Prozent angestiegen sind. In mittleren Städten haben die Mieten in den Top-Lagen zwischen zwei und drei Prozent zugelegt, während die angrenzenden Standorte kaum oder nur geringe Mietanstiege verzeichnen können. In Städten, die weniger als 50.000 Einwohner haben, hat sich indes das Mietniveau verringert.

München mit den höchsten Mieten - Dresden mit dem stärksten Anstieg

Die höchsten Einzelhandelsmieten werden nach wie vor mit großem Abstand in München gezahlt. Mit 365 Euro pro Quadratmeter liegt die Spitzenmiete 57 Euro über dem Niveau von Frankfurt am Main mit 308 Euro pro Quadratmeter. Dass beide Städte keine bzw. kaum Veränderung zum Vor-jahr aufweisen ist ein weiterer Hinweis darauf, dass Top-Lagen im Geschäftskern größtenteils stabil sind und kaum Veränderungen erfahren. Auch die Spitzenmieten in Berlin, Düsseldorf oder Hamburg haben sich nur geringfügig verändert. Bei den Schwerpunktmieten (die am häufigsten anzutreffenden Mieten) verzeichnen Dresden und Düsseldorf insgesamt die höchsten Anstiege mit 10 beziehungsweise 7,14 Prozent auf Schwerpunktmieten von 55 beziehungsweise 150 Euro pro Quadratmeter. Berlin und Dortmund liegen in dieser Kategorie mit 120 Euro pro Quadratmeter auf einem gehobenen mittleren Platz.

Die Spitzenmieten, die in den Top-7 Städten erzielt werden, haben sich nur unwesentlich verändert. In München und Stuttgart stagnieren die Preise, während sie in Frankfurt leicht abgesunken sind. In den übrigen vier Städten Berlin, Düsseldorf, Hamburg und Köln gab es leichte Zuwächse.

Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen 2014/2015

Zwischen den Ladenmieten in 1A- und 1B- Lagen der deutschen Großstädte zeigen sich weiterhin deutliche Unterschiede. Der Grund dafür liegt vor allem in den hohen Preisniveaus, die in A-Lagen nicht mehr für jedes Unternehmen bezahlbar sind. „Es findet eine Ausweichbewegung hin zu den B-Lagen statt. Hochpreisige Einzelhändler verdrängen zum Teil angestammte Händler. Es findet also eine Art Gentrifizierung im Einzelhandel statt“, erklärt Schick. Dies zeigt sich auch im Jahresvergleich. Während die A-Lagen in Großstädten wenig Steigerungspotenzial haben und die Mietenentwicklung an Fahrt verloren hat, verzeichnen die B-Lagen im Geschäftskern der Großstädte (mit über 300.000 Einwohnern) nach langer Seitwärtsbewegung ein deutliches Wachstum. „B-Lagen sind auch bei den Kunden immer begehrter, da sich hier vor allem spezialisierte Modeanbieter, Lebensmittelhändler sowie Gastronomiekonzepte ansiedeln“, so Schick.

In B- und C-Städten sind bei den Ladenmieten ebenfalls Anstiege zu verzeichnen. Dresden, Leipzig, Bremen und Nürnberg zeigen hier einen deutlichen Anstieg der Mieten in Top-Lagen in der Höhe von jeweils 10 Prozent, 4,55 Prozent, 5,88 Prozent und 5,26 Prozent, was auf einen Zuwachs an Einzelhandelsunternehmen in den Spitzenlagen der mittleren Städte zurückzuführen ist. In Dresden steht dieser Entwicklung ein ebenso hohes Absinken der Mieten in B-Lagen gegenüber (minus 10 Prozent).

Nebenkern verliert deutlich

Im Vergleich zum Geschäftskern gibt es in den Vororten und Randgebieten, dem sogenannten Nebenkern, eine sehr durchwachsene Entwicklung der Einzelhandelsmieten. In Großstädten mit über 300.000 Einwohnern stiegen die Preise in beiden Lagen leicht an, während vor allem in Städten mit 200.000 bis 300.000 Einwohnern und 30.000 bis 50.000 Einwohnern die Mieten deutlich zurückgingen. „In den Metropolen bzw. Ballungszentren können Nebenkerne eher noch eine attraktive Alternative zu zentralen Einkaufsstraßen bilden und ein ähnliches Shoppingerlebnis bieten“, erklärt Michael Schick. „In kleineren Städten gestaltet sich dies jedoch schwieriger, weshalb wir hier teilweise einen Rückgang der Mieten beobachten, da hier das Stadtzentrum nach wie vor der zentrale Anlaufpunkt für Einkaufende ist.“

Insgesamt kann beobachtet werden, dass die Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien durchaus positiv verläuft. Das liegt zum einen an dem derzeit sehr guten Konsumklima in Deutschland. Auf der anderen Seite ist die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien besonders in wirtschaftlich stabilen Standorten oder solchen mit hohem Entwicklungspotential weiterhin sehr hoch. Ausländische Einzelhändler suchen auf dem wichtigen deutschen Markt neue Investitionen und erhöhen durch die gesteigerte Nachfrage auch die Mietpreise. Die Entwicklung von schwächeren Lagen wird weiterhin negativ verlaufen, da durch die demografische Entwicklung zunehmend weniger Kaufkraft in kleinstädtischen und ländlichen Regionen vorhanden sein wird. Gute Entwicklungschancen hingegen haben die Immobilien, die in städtischen Quartieren oder Stadtteilzentren, die Versorgung in unmittelbarer Nähe übernehmen.

(IVD / AK)

Tags: GEWERBE-IMMOBILIEN, ivd