IVD-Marktbericht: Bayrischer Immobilienmarkt im Dauerboom

 Der bayerische Immobilienmarkt ist nach wie vor im Aufwärtstrend (Foto: pixabay.com / Unsplash)
Der bayerische Immobilienmarkt ist nach wie vor im Aufwärtstrend (Foto: pixabay.com / Unsplash)

Das IVD-Marktforschungsinstitut des IVD Süd e.V. hat  auf einer November-Pressekonferenz den traditionellen Markt-bericht „Wohnimmobilien Kaufobjekte Bayern Herbst 2016“ vorgelegt.

 

Der Bericht gibt Informationen über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem bayerischen Kaufimmobilienmarkt.

„Der seit 2009 andauernder Preisanstieg bei Wohnimmobilien setzt sich im Herbst 2016 weiter fort. Besonders in den bayrischen Großstädten ist der Immobilienmarkt im Dauerboom“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts. „In München steigen die Immobilienpreise aufgrund des stark ausgedünnten Angebots auf Rekordhöhen. Befeuert wird die Preisentwicklung durch die Niedrigzinsphase sowie fehlende Anlagealternativen, das Geld wird dann als Immobilien-Investment geparkt.“

 

In der gesamtbayerischen Betrachtung weisen die Kaufobjekte im Herbst 2016 in allen Marktsegmenten eine steigende Tendenz auf.

 

Am stärksten wachsen dabei im Vergleich zur Frühjahrserhebung 2016 Baugrundstückspreise für Einfamilienhäuser und Kaufpreise für neuerrichtete Doppelhaushälften um jeweils +4,7 %. Ebenfalls hohe Anstiege verzeichnen Baugrundstückspreise für Geschossbau (+4,3 %), Doppelhaushälften aus dem Bestand (+4,0 %) und Eigentumswohnungen (Bestand: +4,2 %, Neubau: +4,0 %).

 

Bei anderen Objekttypen liegen die Veränderungen im Vergleich Herbst 2016 zu Frühjahr 2016 wie folgt: freistehende Einfamilienhäuser +3,5 %, Reihenmittelhäuser/Bestand +3,5 % und Reihenmittel-häuser/Neubau +3,3 %.

 

„Im Vergleich der Orte unterschiedlicher Größe fiel im Herbst 2016 der Anstieg der Kaufpreise für Eigentumswohnungen (Bestand, guter Wohnwert) deutlich einheitlicher aus als Jahre zuvor. Der Boom auf dem Immobilienmarkt hat ganz Bayern erfasst.“, so IVD-Vorstandsmitglied Günther Gültling. Minimale Unterschiede sind jedoch vorhanden: Etwas stärkere Zuwächse sind in den Städten mit über 50.000 Einwohnern und in Großstädten zu beobachten. Die Steigerung liegt hier bei rund 4,7 %. In den Städten mit unter 50.000 Einwohnern und kleineren Gemeinden verteuerten sich die Bestandswohnungen um rund +4,2 %.

 

In den letzten 10 Jahren sind die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser bayernweit nominal um durchschnittlich +86,8 % und für Geschossbau um +57,9 % gestiegen.

 

In weiteren Marktsegmenten des Wohnimmobilienmarktes sind folgende Zuwächse festzustellen:

  • freistehende Einfamilienhäuser +63,8 %
  • Reihenmittelhäuser aus dem Bestand +56,6 %
  • Doppelhaushälften/Bestand +66,6 %
  • Eigentumswohnungen/Bestand +65,3 %
  • neugebaute Eigentumswohnungen +57,6 %.

Ähnlich dem Bayern-Trend: Anstieg des Kaufpreisniveaus setzt sich in Oberbayern fort

 

In allen Marktsegmenten werden erneut historische Höchstwerte erreicht. Am stärksten sind im Herbst 2016 die Baugrundpreise für Einfamilienhäuser gestiegen. Die Veränderung im Herbst 2016 gegenüber Frühjahr 2016 beträgt +5,1 %. Mit +5,0 % schließen sich Doppelhaushälften/Neubau und mit +4,5 % Doppelhaushälften/Bestand an. Für Eigentumswohnungen sowohl aus dem Bestand als auch Neubau sind Preiszuwächse von jeweils +4,2 % registriert worden.

 

Der Münchner Immobilienmarkt kennt seit Jahren nur eine Richtung: den Aufwärtstrend

 

Wie bereits im Erhebungszeitraum im Frühjahr 2016 verbuchen im Herbst 2016 die Baugrundstückspreise und neuerrichtete Doppelhäuser die höchsten Preisanstiege. Für freistehende Einfamilienhäuser sind die Baugrundstücke im Herbst 2016 um +8,1 %, für Geschossbau um +6,3 % gestiegen. Neuerrichtete Doppelhaushälften haben sich um 7,5 % verteuert. Eigentumswohnungen folgen mit etwas Abstand (Neubau: +5,8 %, Bestand: 5,7 %). Die Entwicklung der übrigen Objekttypen gestaltet sich ähnlich. Reihenmittelhäuser aus dem Bestand verzeichnen im gleichen Betrachtungszeitraum eine Steigerung von +4,0 %, freistehende Einfamilienhäuser +3,9 %, neugebaute Reihenmittelhäuser +3,0 %. Etwas gedämpfter fällt der Anstieg bei Doppelhaushälften/Bestand (+2,1 %) aus.

 

Besonders deutlich werden die Anstiege der nominalen Kaufpreise in München im 10-Jahres-Vergleich. In diesem Zeitraum haben sich die Preise zum Teil verdreifacht. Der Baugrundpreis für freistehende Einfamilienhäuser kostet heute - nominal gesehen - das Dreifache wie noch im Herbst 2006, Baugrundpreise für Geschossbau das 2,7-fache. Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser für Eigentumswohnungen - Bestands- und Neubauobjekte - haben sich in den letzten 10 Jahren teilweise mehr als verdoppelt.

 

Das IVD-Institut hat das verfügbare Einkommen privater Haushalte mit der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern in Bayern und München  seit 1995 verglichen. Die Erschwinglichkeit von Eigenheimen entwickelte sich in Bayern und in der Landeshauptstadt München uneinheitlich.

 

Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, zeigt folgende marktrelevante Trends auf:

  • Einer Hochrechnung des IVD-Marktforschungsinstituts zufolge wird das Gesamttransaktionsvolumen in Bayern bis Ende des Jahres 2016 auf über 49 Mrd. € ansteigen, vorausgesetzt die Rahmenbedingungen auf dem bayerischen Immobilienmarkt bleiben unverändert
  • In den ersten acht Monaten 2016 lag die Zahl der Baugenehmigungen in Bayern bei insgesamt 42.828 Wohnungen. Gegenüber dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres wurde eine Steigerung von +27 % festgestellt.
  • Laut einer Hochrechnung des IVD-Instituts wird die Zahl der Baugenehmigungen bayernweit bis Ende des Jahres 2016 voraussichtlich über 64.000 betragen. Somit würde zum ersten Mal das Niveau der Baugenehmigungen aus dem Jahr 2000 um +16 % übertroffen werden.
  • Das verfügbare Einkommen pro Einwohner nahm 2016 gegenüber 1995 im bayerischen Durchschnitt um etwa +50 % zu. Die Preise für Einfamilienhäuser haben im gleichen Zeitraum um rund +36 % zugelegt.
  • Das Zinsniveau ist seit Jahren sinkend: Gegenüber dem Jahr 1995 liegt die Veränderung im Frühjahr 2016 bei -73 %. Somit ist der Erwerb des Eigenheims trotz des starken Preisanstiegs erschwinglicher geworden. Im September 2016 gab die Deutsche Bundesbank einen vorläufigen durchschnittlichen Zins für grundschuldgesicherte Darlehen heraus. Bei einer Laufzeit von über 10 Jahren lag der Zinssatz im August 2016 bei 1,69 % (August 2015: 2,15 %). Die Zinshöhe der Kredite mit einer Zinsbindungsdauer von 1 bis 5 Jahren lag bei 1,77 % (Vorjahresmonat 1,95 %). Der effektive Zinsunterschied zwischen einem Darlehen mit einer kurzfristigen und langfristigen Zinsbindung betrug im August 2016 vorläufig 0,08 Prozentpunkte.

Weitere Informationen zum Thema finden Sie online. Der Bericht mit detaillierten Informationen zum Thema kann beim IVD Süd e.V. auch direkt gekauft werden.

 

(IVD Süd e.V. / AK)