Werden die sog. „kalten“ Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnung an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt.
Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, so bereits BGH, Urteil vom 16.7.2003, VIII ZR 30/03, WuM 2003, S. 503), sondern auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten (z.B. Wasser, Müll), die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter (keine Zwischenzähler, keine einzelnen Müllgefäße) nach der Wohnfläche abgerechnet werden.
Unwirksam ist daher nach einem neuen Urteil des KG Berlin mietvertragliche Formular-klausel, wonach die Betriebskosten im Verhältnis der Fläche des Mieters zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Mietobjekt“ oder nur nach der „bewohnten“ Fläche erfolgen soll. Eine solche Klausel ist auch in einem gewerblichen Mietvertrag unwirksam, weil dadurch das Leerstandsrisiko auf den Mieter abgewälzt wird.
Die Vertragslücke, die dadurch wegen der Unwirksamkeit des vertraglichen Umlagemaßstabs entstanden ist, ist durch ergänzende Vertragsauslegung (§ 133, 157 BGB) grundsätzlich dahin zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll (KG Berlin, Urteil vom 6.6.2016, 8 U 40/15, GE 2016 S. 971).
Mehr Informationen hierzu finden Sie auch unter:
www.haus-und-grund-muenchen.de