Nach der gesetzlichen Bestimmung des § 535 Abs. 1 S.2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Abnutzungen, die lediglich durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache eingetreten sind, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Dementsprechend wäre der Vermieter zur turnusmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung verpflichtet.
Von diesen gesetzlichen Regelungen wird jedoch üblicherweise vertraglich durch sog. Schönheitsreparaturklauseln abgewichen und der Mieter zur Durchführung von bestimmten Renovierungsmaßnahmen und Malerarbeiten verpflichtet. Allerdings kann der Wohnraummieter nach der neuen Rechtsprechung des BGH formularvertraglich nicht mehr zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ihm zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen und wegen der unterlassenen Renovierung kein angemessener Ausgleich gewährt wurde (BGH, Urteil v. 08.03.2015, VIII ZR 185/14).
„Unrenoviert“ ist eine Wohnung zwar nicht bereits dann, wenn sie nicht frisch renoviert ist; sondern erst dann, wenn sie insgesamt einen abgewohnten Eindruck macht (so z.B. LG Berlin, Urteil v. 15.01.2016, 65 S 106/15, GE 2016 S. 592). Kann der Mieter dies im Streitfalle beweisen, ist die vertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Dies hat zur Folge, dass der Mieter zur Durchführung von Malerarbeiten in der Mietwohnung weder beim Auszug noch während der Mietdauer verpflichtet ist und sogar Ansprüche gegen den Vermieter auf Durchführung von Malerarbeiten geltend machen könnte, wenn und sobald während der Mietdauer Malerarbeiten objektiv notwendig werden.
Von dieser Verpflichtung kann sich der Vermieter nach einem neuen Beschluss des LG Karlsruhe durch eine sog. Freizeichnungsklausel wirksam befreien. Eine solche Freizeichnungsklausel, die nicht den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, sondern nur den Vermieter von seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht, die auch Schönheitsreparaturen umfasst, entbindet, stellt – jedenfalls isoliert betrachtet – keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.v. § 307 BGB dar und ist daher grundsätzlich wirksam.
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