Nach den gesetzlichen Bestimmungen muss der Mieter die Miete zu Beginn, spätestens aber bis zum 3. Werktag des jeweiligen Monats „entrichten“. Dies bedeutet nach einem neuen Urteil des BGH, dass der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt lediglich die sog. Leistungshandlung vorgenommen, d.h. seiner Bank den Zahlungsauftrag für die Überweisung der Miete erteilt habe muss.
Der Vermieter kann – entgegen der bisher geltenden Rechtslage – nicht mehr uneingeschränkt verlangen, dass die Miete bis zum 3. Werktag auf seinem Konto eingegangen sein muss.
Formularklauseln in Wohnungsmietverträgen, die – abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen – den Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters generell bis zum 3. Werktag bestimmen, sind nach Auffassung des BGH unwirksam.
Eine solche Klausel würde dem Mieter das Risiko von Zahlungsverzögerungen im Überweisungsverkehr auferlegen, die durch den Zahlungsdienstleister verursacht wurden und den Mieter damit unangemessen benachteiligen. Hat der Mieter den Zahlungsauftrag ordnungsgemäß d.h. unter Angabe der zutreffenden Bankdaten spätestens am 3. Werktag des Monats erteilt und ist auch das Konto des Mieters ausreichend gedeckt, kann der Vermieter aus einem verspäteten Zahlungseingang keine Rechte (z.B. Abmahnung, Kündigung) herleiten.
Im Formularmietvertrag für Wohnraum des Haus- und Grundbesitzervereins München wurde die Vorauszahlungsklausel zur Klarstellung um eine Formulierung ergänzt, wonach der Mieter seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung genügt, wenn er nach dem normalen Verlauf mit rechtzeitiger Gutschrift auf dem vom Vermieter bestimmten Konto rechnen konnte (§ 4 Abs. 9 Satz 4 des Formularmietvertrages für Wohnraum des Haus- und Grundbesitzervereins München). In gewerblichen Mietverträgen ist eine entsprechende Ergänzung derzeit nicht veranlasst.
Hier hat der BGH bereits mit Urteil eine Formularklausel gebilligt, nach der es für die Rechtzeitigkeit der Miet¬zahlung ohne jede Einschränkung auf den Geldeingang beim Vermieter ankommt. Voraussetzung ist, dass sich die Klausel auf die Zahlung der laufenden Miete bezieht und die Parteien zudem Kaufleute sind. Allerdings muss die Entwicklung der Rechtsprechung sorgfältig beobachtet werden, da es nicht das erste Mal wäre, dass der BGH eine jahrzehntelange Rechtsprechungspraxis aufgibt.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus + Grund München.
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