Der Vermieter kann ein Mietverhältnis gemäß §543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen.
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar und eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein kann (so bereits BGH, Urteil vom 01.06.2011, XIII ZR 91/10). Dabei ist nach einem neuen Urteil des BGH ein Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen grundsätzlich nicht erforderlich.
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung kann sich allein aus der in der unpünktlichen Zahlung liegenden objektiven Pflichtverletzung des Mieters und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen ergeben. Denn das Verschulden einer Vertragspartei ist zwar ein § 543 Abs. 1 S.2 BGB ausdrücklich hervorgehobener Umstand („insbesondere“), dem bei der Gesamtabwägung regelmäßig ein erhebliches Gewicht zukommen wird; es stellt jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grundes dar.
Vielmehr kann die erforderliche – dem Tatrichter obliegende – Gesamtabwägung auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen zu dessen Lasten ausfallen und ergeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist, z.B. weil zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter im besonderen Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder Kredite bedienen muss.
Auch kann es für den Vermieter einen unzumutbaren Verwaltungsaufwand bedeuten, wenn die Miete oder Teile davon jeweils zu unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis, abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist (BGH, Urteil v. 29.06.2016, VIII ZR 173/15, WuM 2016 S. 491).
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