Eine vorläufige Marktanalyse 2016 veröffentlichte der Gutachterausschuss des Kommunalreferats der Landeshauptstadt München jetzt mit dem Quartalsbericht 4 / 2016.
Vor der umfassenden und endgültige Markt-analyse mit vielen Detailinformationen für das Jahr 2016 präsentieren wir Ihnen die vorläufigen Ergebnisse zum Eigentums-wohnungsmarkt und Gewerbeimmobilienmarkt inklusive Preisentwicklung.
Die Entwicklung im Kurzüberblick
Auf dem Münchner Immobilienmarkt wurde zum zweiten Mal in Folge das Geldumsatzniveau vom Vorjahr übertroffen. Dabei ist das Umsatzvolumen erneut auf ein historisches Rekordergebnis angestiegen.
Durch die anhaltend hohe Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt, den stetigen Aufwärtstrend der Preise und die Verkäufe einiger großer Bürokomplexe, ist der Geldumsatz im Jahr 2016 mit einer Steigerungsrate von 3 % auf ein Gesamtvolumen von rund 12,9 Milliarden Euro angewachsen.
Mit rund 13.055 registrierten Immobilientransaktionen (Kaufgeschäfte, Versteigerungen und Erbbaurechte) lag die Anzahl der beurkundeten Immobiliengeschäfte rund 2 % über dem Vorjahresniveau. Der Anstieg der Vertragsanzahl ist allein auf den Zuwachs auf dem Wohnungs- und Teileigentumsmarkt (plus 3 %) zurückzuführen.
Die vorliegenden Marktzahlen sind ein Beleg für die hohe Attraktivität des Münchner Immobilienmarktes. Ungeachtet der steigenden Preise blieb die Nachfrage auf einem sehr hohen Niveau. Fehlende attraktive Anlagemöglichkeiten am Kapitalmarkt und günstige Finanzierungskonditionen sorgten bei Privatanlegern und Investoren weiterhin für ein reges Interesse an Immobilien. Rückläufige Vertragszahlen in einzelnen Teilmärkten sind dabei nur ein Indiz für das fehlende Angebot.
Teilmarkt 1: Der Eigentumswohnungsmarkt
Auf dem Eigentumswohnungsmarkt lag der Geldumsatz rund 2 % über dem Vorjahreswert und erreichte damit wiederholt ein Rekordniveau. Der Umsatzzuwachs ist unter
anderem auf den erneuten Aufwärtstrend der Wohnungspreise zurückzuführen.
Teilmarkt 2: Der Gewerbeimmobilienmarkt
Bei den unbebauten Gewerbeimmobilien sind auf dem Teilmärkten der Grundstücke für höher-wertige Gewerbenutzung (überwiegend Bürohäuser) und Grundstücken mit Kerngebiets-
nutzung (Geschäfts- und Bürohäuser) hohe Geldumsatzsteigerungen festgestellt worden.
Der deutlichste Umsatzzuwachs wurde allerdings bei den bebauten Grundstücken auf dem Teilmarkt der Bürohäuser erfasst. Hier ist das
Geldumsatzniveau um 33 % gestiegen und auf eine
Summe von drei Milliarden Euro angewachsen. Die Vertrags- und Umsatzzahlen von Immobilien mit einfacher Gewerbenutzung gingen hingegen deutlich zurück.
Teilmarkt 3: Geschosswohnbau in München
Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke (inkl. öffentlich geförderter Geschosswohnungsbau) ist die Anzahl der Kaufverträge gestiegen. Aufgrund des hohen
Anstiegs der Verkaufsfälle von Grundstücken mit öffentlicher Förderung wurde insgesamt eine 22-prozentige Steigerung der Vertragsanzahl festgestellt. Trotzdem
war der Geldumsatz der unbebauten Mehrfamilienhausgrundstücke dabei insgesamt rückläufig (minus 19 %). Auch auf dem Teilmarkt der
Mehrfamilienhäuser hat die Anzahl der Kauffälle im Berichtsjahr zugenommen. Bei anhaltend hoher Nachfrage lag die Steigerungsrate gegenüber dem Vorjahr bei 19
%. Da im Jahr 2016 jedoch weniger großvolumige Wohnanlagen als im Jahr zuvor verkauft wurden, war die Geldumsatzsteigerung im Verhältnis zur Vertragsanzahl relativ niedrig (plus 5 %).
Teilmarkt 4: Individueller Wohnungsbau
Auf dem Teilmarkt der unbebauten Grundstücke für Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser sank die Vertragsanzahl 17 % unter das Vorjahresniveau. Trotzdem erreichte der
Geldumsatz dabei das Vorjahresniveau. Bei den bebauten Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus (Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser) ist die Anzahl der
Kaufverträge um 5 % zurückgegangen. Der Geldumsatz ist trotz rückläufiger Vertragsanzahl um 9 % gestiegen.
Die Preisentwicklung auf allen Teilmärkten
Am Wohnimmobilienmarkt ist das Preisniveau auf allen Teilmärkten bei unvermindert hoher Nachfrage erneut deutlich gestiegen. Die Preise von
Wohnbaugrundstücken sind durchschnittlich um rund 16 % gestiegen.
Bei den Einfamilienhausgrundstücken wurde in durchschnittlichen und guten Wohnlagen eine Preissteigerung von durchschnittlich rund 14 % ermittelt. Die Preise von Grundstücken für den Geschosswohnungsbau lagen in durchschnittlichen, guten und guten zentralen Wohnlagen im Mittel sogar rund 31 % über den Vorjahreswerten.
Preisanstiege wurden auch bei neuen und wiederverkauften Reihen- und Doppelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen festgestellt.
Zusammengefasst: Die wesentlichen Merkmale des Immobilienmarktes 2016
- Geldumsatz auf historischem Rekordniveau von rund 12,9 Milliarden Euro
-
Leicht gestiegene Vertragsanzahl auf dem Eigentumswohnungsmarkt
-
Preise am Wohnimmobilienmarkt weiter im Aufwärtstrend
Die Preisentwicklung
- Preissteigerungsrate von Wohnbaugrundstücken durchschnittlich plus 16 %
- Preissteigerung von Eigentumswohnungen durchschnittlich 11 %
- Gestiegenes Preisniveau bei den Einfamilien-/Reihen- und Doppelhäusern
Der Münchner Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss führt als Basis seiner Tätigkeit eine Kaufpreissammlung. Daten und Auswertungen der Kaufpreissammlung dienen der Markttransparenz und
werden vom Gutachterausschuss jährlich im Immobilienmarktbericht veröffentlicht. Für Fachleute enthält der Jahresbericht umfangreiche statistische Untersuchungen (z.B.
Liegenschaftszinssätze, Umrechnungsfaktoren für Baulandwerte, Erbbauzinssätze, Marktanpassungsfaktoren für Sachwertobjekte usw.) und für alle wesentlichen Immobilienmarktsegmente die Entwicklung
der letzten Jahre.
Nur der Gutachterausschusses verfügt über eine vollständige Sammlung aller Daten des Münchner Immobilienmarktes. Die Veröffentlichungen mit objektiven Auswertungen haben daher eine große Bedeutung für alle Marktteilnehmer und Sachverständige.
Dem Münchner Gutachterausschuss gehören als ehrenamtliche Mitglieder neben den überwiegend freiberuflichen Sachverständigen für Immobilienbewertung auch Vertreter
des Finanzamtes, der Planungsbehörde und seit einiger Zeit auch Projektentwickler, Bauträger und
Makler an; die zuletzt genannte Gruppe aus der Immobilienwirtschaft insbesondere auch wegen ihrer direkten Teilnahme am aktuellen Marktgeschehen.
Weitere Informationen
- Die umfassende und endgültige Marktanalyse mit vielen Detailinformationen veröffentlicht der Gutachterausschuss im Jahresbericht für 2016, der voraussichtlich Ende Mai 2017 erscheint. szenario8.de wird über die finale Marktanalyse wiederum berichten.
- zum Münchener Gutachterausschuss gibt es hier.
(Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München / Landeshauptstadt München Kommunalreferat / AK)