Ein wichtiger Grund, der den Mieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der vermieteten Räume ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs.1 BGB). Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es hierbei nicht an.
Das Nichtgewähren oder Entziehen des vertragsgemäßen Gebrauchs kann sich u.a. auch aus dem Vorliegen eine erhebliche Sach- oder Rechtsmangel ergeben z.B. beim Fehlen einer erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung der Mieträume. So sind z.B. zum Betrieb einer Gaststätte vermietete Räume mangelhaft, wenn die Erteilung einer Gaststättenerlaubnis wegen der Nichteinhaltung der Schallschutzbestimmungen versagt wird (so bereits KG Berlin, Urteil v. 07.10.2002, 8 U 139/01, MDR 2003 S.662).
Zur Kündigung ist der Mieter jedoch erst dann berechtigt, wenn ihm von der zuständigen Behörde die vertragsgemäße Nutzung unter Androhung von Zwangsmitteln untersagt wird und für den Mieter zumindest Ungewissheit über die Zulässigkeit der Nutzung besteht oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten ist (so bereits BGH, Urteil v. 24.10.2007, XII ZR 24/06, ZMR 2008 S.274). Gleiches gilt, wenn eine Behörde dem Mieter lediglich mitteilt, dass die beantragte Nutzungsänderung, die der gewerbliche Mieter zur (vertragsgemäßen) Untervermietung der Räume benötigt, nicht genehmigungsfähig ist.
Eine solche behördliche Mitteilung („Anhörung gemäß § 28 Verwaltungsverfahrensgesetz“) begründet noch keinen Mangel des Mietobjekts, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde. Dem Mieter ist in diesem Fall zumutbar, den entsprechenden (rechtsmittelfähigen) Bescheid (hier: Nutzungsänderungsbescheid) der Behörde abzuwarten (BGH, Urteil v. 20.11.2013, XII ZR 77/12).
Auf das Risiko eines verwaltungsgerichtlichen Rechtstreits ungewissen Ausgangs (hier: Überprüfung der Rechtmäßigkeit behördlicher Anordnungen, die den Gebrauch der – bauordnungswidrigen – Mietsache betreffen) muss sich der Mieter jedenfalls dann nicht einlassen, wenn die Behörde bereits eine sofortige Nutzungsuntersagung verfügt hat und der Gegenstand der ordnungsbehördlichen Beanstandungen - die nicht brandschutzgerechte Ausführung der Fassadendämmung - außerhalb des Einwirkungsbereichs des Mieters liegt. Dagegen ist von einer Beeinträchtigung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs noch nicht ohne Weiteres auszugehen, solange behördenseitig die infolge Verstoßes gegen öffentlich rechtliche Vorschriften formell ordnungswidrige Nutzung der Mietsache durch den Mieter geduldet und vorläufig auf die Anwendung von Zwang zur Durchsetzung einer Ordnungsverfügung verzichtet wird mit dem Ziel, dem von der Nutzungsuntersagung betroffenen Mieter ausreichend Zeit für die Suche von Ersatzräumen zu geben.
In diesem Fall kann der „Makel“ der von der Behörde formell untersagten Weiternutzung der Mietsache deren Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch im Zeitraum bis zum endgültigen Auszug des Mieters möglicherweise einschränken, aber nicht vollständig aufheben (BGH, Urteil v. 02.11.2016, XII ZR 153/15, NZM 2017 S.73).
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