Der Mieter von Wohnraum kann eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs mit der Miete unwirksam machen, wenn er die rückständigen Mieten vollständig bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage nachzahlt. Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle (z.B. Sozialamt, Jobcenter) zur Nachzahlung der Mieten verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S.1 BGB).
Diese Verpflichtungserklärung muss jedoch dem Vermieter oder dessen Prozessvertreter innerhalb gleicher Frist zugegangen sein. Es genügt nicht, dass die Erklärung von der Behörde innerhalb der Frist abgegeben wird oder dass sie dem Mieter oder dem mit dem Räumungsrechtstreit befassten Gericht zugeht (so bereits bei BayObLG, RE v. 07.09.1994, RE-Miet 1/94, ZMR 1994 S. 557). Dem Vermieter muss dadurch ein eigener, von keiner Bedingung abhängiger Anspruch auf vollständige Tilgung des Rückstands an Miete und Nutzungsentschädigung erwachsen.
Die Erklärung führt daher nicht zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn die Befriedigung des Vermieters von Bedingungen abhängig ist und eine Zahlung auf das unmittelbare Zahlungsverlangen des Vermieters nicht erfolgen soll. Dementsprechend führt eine Verpflichtungserklärung, die von der öffentlichen Stelle unter der Bedingung abgegeben wird, dass „der Mieter in der Wohnung verbleiben kann“, nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, da eine solche bedingte Erklärung dem Vermieter auch einen Verzicht auf sonstige Kündigungsgründe z.B. wegen Vertragsverletzungen abverlangen würde, der vom Gesetz nicht vorgesehen ist (LG München I, Urteil v. 16.04.2003, 14 S 2058/02, NZM 2004 S.66).
Auch die pauschale Erklärung des Jobcenters, nicht näher bezeichnete Mietschulden des Mieters „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, stellt nach einem neuen Beschluss des LG Berlin keine den Anforderungen des § 569 Abs.3 Nr.2 S.1 BGB genügende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle dar (LG Berlin, Beschluss v. 10.01.2017, 67 S 408/16, WuM 2017 S.152).
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