Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung bei einem Gebäude mit mehreren Einheiten muss mangels besonderer vertraglicher Vereinbarungen folgende Mindestangaben enthalten:
- Eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
- Die Berechnung des Anteils des Mieters
- Den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
Die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten erfordert eine übersichtlich aufgegliederte Einnahmen- und Ausgabenaufstellung, aus der auch der betriebswirtschaftlich und juristisch nicht geschulte Mieter die umgelegten Kosten klar ersehen und überprüfen kann. Dementsprechend ist eine Zusammenfassung mehrere Betriebskostenarten in einer Summe nur ausnahmsweise zulässig und bedarf ei nes sachlichen Grundes. Beispielsweise darf der Vermieter die Kosten für Frischwasser (§ 2 Nr.2 Betriebskostenverordnung) und Schmutzwasser (§ 2 Nr. 3 Betriebskostenverordnung) dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Berechnung der Kosten des Abwassers an den Frischwasserverbrauch geknüpft ist d.h. die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (so bereits BGH Urteil v. 15.07.2009, VIII ZR 340/07, WuM 2009 S. 516).
Auch wenn die Kosten für Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser einheitlich nach dem Maßstab der Wohnfläche abgerechnet werden, begegnet die Zusammenfassung dieser Kosten keinen rechtlichen Bedenken (BGH, Beschluss v. 13.03.2012, VIII ZR 218/11, WuM 2012 S.316). Dagegen ist die Zusammenfassung der Positionen „Wasserversorgung/Strom“, „Straßenreinigung/Müllbeseitigung/Schornsteinreinigung“, „Hausmeister/Gebäude-reinigung“ und“ Hausmeister/Gebäudereinigung/Gartenpflege“ mangels Vorliegen eines sachlichen Grundes unzulässig. Gleiches gilt nach einem neuen Beschluss des BGH für die Zusammenfassung der Positionen „Grundsteuer“ und „Straßenreinigung“ als „Städtische Abgaben“, da dies dem Mieter gerade nicht die Nachprüfung erlaubt, ob die in Rechnung gestellten Kosten nach dem Mietvertrag umlagefähig sind und der richtige Umlageschlüssel verwendet wurde. Die daraus folgende Unwirksamkeit der Abrechnung bezieht sich allerdings allein auf die derart zusammenhanglos in einer Position dargestellten Kosten (BGH Beschluss v. 24.01.2017, VIII ZR 285/15; Urteil v. 22.09.2010, VIII ZR 285/09, WuM 2010 S. 688).
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