Der Vermieter kann ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt (§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB). Die vermieten Räume müssen daher zu Wohnzwecken benötigt werden. Ein Benötigen zur anderen, z.B. gewerblichen oder beruflichen Zwecken, stellt keinen Eigenbedarf dar.
Benötigt der Vermieter die Räume nur teilweise für Wohnzwecke, überwiegend aber für gewerbliche bzw. freiberufliche Zwecke (z.B. Architekturbüro) kann der Vermieter die Kündigung zwar nicht auf Eigenbedarf, aber auf ein allgemeines berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) stürzen, da der Wunsch des Vermieters, seine Wohnung auch für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, im Hinblick auf die durch Artikel 12 GG geschützte Berufsfreiheit grundsätzlich zu beachten ist. Durch die Formulierung „insbesondere“ in § 573 Abs. 2 BGB kommt zum Ausdruck, dass die Aufzählung dort nicht abschließend ist und die Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB auch dann anwendbar bleibt, wenn die besonderen Kündigungstatbestände (z.B. Eigenbedarf) nicht vorliegen.
Will der Vermieter die Wohnung zwar überwiegend für seine geschäftliche Tätigkeit, aber auch zu Wohnzwecken nutzen und in der Wohnung somit seinen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen, ist es für ein Kündigungsrecht regelmäßig ausreichend, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein „beachtenswerter Nachteil“ entstünde, was – so der BGH – bei einer auf nachvollziehbaren vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters häufig der Fall sein dürfte. Entsprechendes gilt, wenn die Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters erfolgen soll.
Strengere Voraussetzungen an das Kündigungsrecht sind zu stellen, wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken nutzen möchte. Weil der Mieter in diesem Fall allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, ist ein Kündigungsrecht nur dann gegeben, wenn der Fortbestand des Mietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von „einigem Gewicht“ darstellen würde, z.B. wenn die wirtschaftlich und rentable Durchführung der geschäftlichen Tätigkeit des Vermieters gefährdet wäre oder die konkrete Lebensgestaltung des Vermieters die Nutzung der Mietwohnung erfordert.
Dies kann z.B. der Fall sein, wenn der Vermieter die Räume benötigt, um sein Büro näher am Eigenheim zu platzieren, und so Familie und Beruf besser in Einklang bringen kann. Gleiches gilt bei gesundheitlichen Einschränkungen des Vermieters, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen. Diese Voraussetzungen sind z.B. dann nicht erfüllt, wenn der Vermieter die Wohnung nur zur Auslagerung eines (teilweise 30 Jahre zurückreichenden) Aktenbestands für seine im selben Haus befindliche Beratungsfirma nutzen will. Hier stellt die Lagerung der Akten in einer anderen, etwas weiter entfernten Räumlichkeit für den Vermieter keinen erheblichen Nachteil dar.
Wie streng die Voraussetzungen für eine Kündigung des Vermieters nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB (allgemeines berechtigtes Interesse) sind, hängt somit davon ab, ob das Interesse des Vermieters an der Erlangung der Räume eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Bei einer Vergleichbarkeit mit Eigenbedarf ist bereits ein „beachtenswerter Nachteil“ ausreichend. Dagegen ist bei einer Vergleichbarkeit mit einer wirtschaftlichen Verwertung eine Kündigung nur bei einem „Nachteil von einigem Gewicht“ begründet. Ob dies der Fall ist, muss in jedem Einzelfall entschieden werden.
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