Tod des Mieters - Wann kann der Vermieter kündigen

Voraussetzung eines solchen Eintritts ist, dass der bzw. die Eintreten­den beweisen können, dass sie zum privilegierten Personenkreis ge­hören und mit dem Erblasser einen gemeinsamen (§ 563 Abs.1 S.2 BGB; vgl. BGH, ZMR 1993 S.261) bzw. einen auf Dauer angelegten ge­meinsamen Haushalt (§563 Abs.2 S.4 BGB) geführt haben. Pauschale Behauptungen reichen hierzu nicht, es müssen vielmehr hinreichende Indizien vorgetragen werden (AG Düsseldorf, Urteil v. 17.04.2013, 23 C 10824/12, ZMR 2014 S.294). Ein lediglich gemeinsamer Aufenthalt in der Wohnung ist hierfür nicht ausreichend.

Aufgrund der Vielgestal­tigkeit der Lebensverhältnisse können die notwendigen Voraussetzun­gen nicht schematisch festgestellt werden. Daher muss sich aus dem Gesamtbild ergeben, dass jeder der Bewohner etwas zur Haushalts­führung beigetragen hat und so die Lasten des Haushalts arbeits- und zeitanteilig auf die Bewohner verteilt waren, z.B. durch Erledigung von Einkäufen oder einer Tätigkeit im Haushalt oder Garten. Ist dies gege­ben, kann bereits ein Zeitraum von 5 Monaten gemeinsamer Haus­haltsführung für den Eintritt (hier: des Enkels) in das Mietverhältnis (hier: seiner Großmutter) ausreichend sein (LG Heidelberg, Urteil v. 25.11.2013, 5 S 33/13, GE 2014 S.1339).

Für den Eintritt in das Miet­verhältnis nach dem Tod des Mieters fordert § 563 Abs.2 S.4 BGB le­diglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde; einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft mit einer intimen Beziehung, die keine wei­teren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es nicht. Ausreichend ist daher, wenn der Eintrittswillige mit dem Verstorbenen über ein enges und von gegenseitiger Fürsorge geprägtes (z.B. der Beziehung zwi­schen Vater und Sohn ähnliches) Verhältnis verbunden war. Anders ist die Rechtslage bei Kindern des Mieters, die im Haushalt des Verstorbenen leben.

Hier kommt es für die Frage, ob der Eintritt eines Erben in das Mietverhältnis (nach § 563 Abs.2 S.1 BGB) erfolgt ist, nicht darauf an, ob das Kind wie ein übriger Angehöriger den Haushalt zu­sammen mit dem verstorbenen Mieter geführt hat; sondern es reicht aus, dass das Kind in dessen Haushalt gelebt hat. Ein darüber hinaus abgeschlossenes Untermietverhältnis zwischen Mieter/Elternteil und Kind hindert das Eintrittsrecht nicht. Bei Eintritt des Ehegatten, Lebenspartners oder von Familien- oder Haushaltsangehörigen kann der Vermieter das Mietverhältnis inner­halb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzli­chen Frist (3 Monate, § 575a Abs.3 BGB) kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs.4 BGB).

Die Monatsfrist des § 563 Abs.4 BGB beginnt erst mit der sicheren Kennt­nis vom Tod des Mieters und der Umstände, die den Eintritt nach § 563 BGB bewirken. Der wichtige Grund muss in den persönlichen Verhältnissen des Ein­tretenden begründet sein und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen; z.B. begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des eingetretenen Mieters (hier: wegen nega­tiver Schufa-Auskünfte und rückständiger Mietzahlung). Dabei ist es nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt aktuell ein Zahlungsrückstand besteht.

Ferner ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt, wenn ihm vom eintretenden Angehörigen der Tod des Mieters über einen län­geren Zeitraum (hier: 10 Monate) verschwiegen und dadurch das Ver­trauen in die Zuverlässigkeit und künftige Vertragstreue des Eintreten­den erschüttert wurde. Allein die Zahlungsfähigkeit des Eintretenden berechtigt jedoch nicht zur Kündigung, wenn eine öffentliche Stelle z.B. das Wohnungs-oder Sozialamt die Zahlung der Miete garantiert.  

RA Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus und Grund München

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