Nach den gesetzlichen Bestimmungen ist nicht der Mieter, sondern der Vermieter im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen d.h. von Malerarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet (§ 535 Abs.1 S.2 BGB). Allerdings ist es in der Praxis üblich, die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung („Schönheitsreparaturklausel“) auf den Mieter abzuwälzen. An die Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln stellt die Rechtsprechung des BGH zunehmend höhere Anforderungen.
So kann der Mieter nach der neuen Rechtsprechung nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ihm zu Mietbeginn eine unrenovierte Wohnung überlassen wurde; es sei denn, dem Mieter wird wegen der unterlassenen Renovierung ein angemessener Ausgleich gewährt (BGH, Urteil v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Ist die Schönheitsreparaturklausel – egal aus welchen Gründen – unwirksam, greift wieder die gesetzliche Regelung, die den Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Dieses Risiko kann der Vermieter durch eine zusätzliche Freizeichnungsklausel abwenden.
Eine solche Freizeichnungsklausel, die den Vermieter (für den Fall der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel) von der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen freistellt, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters (i.S.v. § 307 BGB) dar und ist daher grundsätzlich wirksam (LG Karlsruhe, Beschluss v. 23.06.2016, 9 T 56/16, NZM 2016 S.638). Wirksam ist auch die Vereinbarung eines neben der Grundmiete gesondert ausgewiesenen Zuschlags, wenn die Schönheitsreparaturen nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter durchzuführen sind. Ein solcher separat ausgewiesener Zuschlag stellt die Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn von Anfang an eine um den Zuschlag höhere Grundmiete vereinbart worden wäre.
Der Zuschlag ist letztlich nur ein Hinweis auf die Mietpreiskalkulation des Vermieters und unterliegt als Preis (haupt)abrede nicht der AGB-Kontrolle (BGH, Beschluss v. 30.05.2017, VIII ZR 31/17, WuM 2017 S.456).
Mehr Informationen unter:
www.haus-und-grund-muenchen.de