Bauliche Veränderungen der Mietsache darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung durchführen z.B. Einziehen oder Entfernen von Zwischenwänden, Erstellen von Mauerdurchbrüchen, Montage einer Balkonverkleidung, Austausch der Einbauküche.
Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs z.B. Anbringen von zusätzlichen Steckdosen, Erstellung eines Internetzugangs, Montage von Beleuchtungskörpern, Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang. Nimmt der Mieter zustimmungspflichtige bauliche Veränderungen ohne Einwilligung vor, verletzt er schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter kann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustands verlangen oder sich ausdrücklich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter grundsätzlich sämtliche von ihm eingebrachten Einrichtungen und Einbauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Hat der Mieter zum Vertragsende den von ihm geschuldeten Zustand nicht wieder hergestellt, ist der Schadensersatzanspruch des Vermieters primär auf die Herstellung des ursprünglichen Zustandes und erst sekundär auf Ersatz des für die Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtet. Daher kann der Vermieter nach einem neuen Urteil des OLG Düsseldorf Schadenersatz wegen Verletzung der Rückbauverpflichtung grundsätzlich nur dann verlangen, wenn er den Mieter zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Erfüllung seiner Rückbaupflicht gesetzt hat. Voraussetzung für eine wirksame Fristsetzung ist, dass der Vermieter die vom Mieter erwarteten Arbeiten konkret bezeichnet.
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