Ist eine Wohnung oder ein anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, liegt für den Mieter ein wichtiger Grund vor, der ihn zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Ob die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sein kann, ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen, nicht nach den subjektiven Einschätzungen oder des Gesundheitszustands des Mieters.
Dies bedeutet, dass der Mieter nicht zur Kündigung berechtigt ist, wenn die Gesundheitsgefährdung lediglich auf einer besonderen Empfindlichkeit oder Anfälligkeit des Mieters, z.B. bei einer Allergie gegen bestimmte Stoffe beruht. Allerdings kommt es für die Beurteilung einer Gesundheitsgefährdung nicht auf die Verhältnisse und Anschauungen bei Vertragsabschluss, sondern auf die jeweils aktuellsten Erkenntnisse (z.B. Grenzwerte des Bundesgesundheitsamts) an. Daher ist zur Feststellung, dass von dem Stoff, der den Mietgebrauch beeinträchtigt, konkrete Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten ausgehen, regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen.
In Frage kommen z.B. erhebliche Feuchtigkeitseinwirkungen, unzureichende Beheizungsmöglichkeit, bauseits bedingte Konzentration der Raumluft mit Formaldehyd, Lindan oder PCP (Pentachlorphenol), starker Ungezieferbefall, andauernde üble Gerüche, gefährliche Beschaffenheit von Fußböden, Treppen, Geländern oder dauerhafte Funktionslosigkeit der Brandschutzeinrichtungen. Eine fristlose Kündigung des Mieters ist nicht erst bei Vorliegen einer Gesundheitsschädigung, sondern bereits dann gerechtfertigt, wenn eine erhebliche Gefährdung konkret droht. Dies ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn bestehende Richtwerte für die konkrete Schadstoffbelastung überschritten sind und der Mieter deshalb vernünftigerweise von dem Bestehen einer erheblichen Gefahr ausgehen kann.
Allerdings führt allein die Belastung einer Wohnung mit – auch karzinogenen – Schadstoffen nicht per se zu einer Unbewohnbarkeit und damit zu einer Minderung der Tauglichkeit um 100%. Die Rechte des Mieters werden in solchen Fällen dadurch gewahrt, dass er bei einer festgestellten Belastung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist. Der Mieter ist somit nicht gezwungen, in einer seiner Ansicht nach seine Gesundheit gefährdenden Wohnung zu bleiben. Zudem kann er den Vermieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen. Für die Kündigungsbefugnis des Mieters ist es unerheblich, ob den Vermieter an dem Zustand ein Verschulden trifft.
Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nur bezüglich Schadensersatzansprüche des Mieters an, wenn der Mangel erst nach Vertragsschluss entstanden ist. Sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben, kann der Mieter diese selbst dann aussprechen, wenn er die gefahrbringende Beschaffenheit bei Abschluss des Vertrages gekannt hat. Das Kündigungsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Mieter die gefahrbringende Beschaffenheit selbst verschuldet hat z.B. die Schimmelschäden durch unzureichendes Heizen oder Lüften entstanden sind. Gleiches gilt nach einem Urteil des OLG Brandenburg, wenn der Mieter die Abhilfe schuldhaft vereitelt hat.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus und Grund München
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