Wirft der Mieter dem Vermieter eine Straftat vor (z.B. Betrug bei Berechnung der Miete oder der Nebenkosten) und erstattet deshalb Strafanzeige gegen den Vermieter, riskiert der Mieter eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Der Mieter muss in diesem Fall nämlich darlegen und beweisen, dass der Vermieter die angezeigte Tat entweder tatsächlich begangen hat oder der Mieter jedenfalls im Rahmen der Anzeigenerstattung nicht leichtfertig gehandelt hat.
Aber auch, wenn der angezeigte Sachverhalt in objektiver Hinsicht zutreffend sein sollte, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, falls der Mieter dem Vermieter leichtfertig Betrugsabsicht unterstellt, ohne dass Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten des Vermieters bestehen. Dabei muss der Vermieter lediglich beweisen, dass der Mieter Anzeige erstattet hat. Der Vermieter muss dagegen nicht beweisen, dass die Anschuldigung falsch ist. Vielmehr liegt die Beweislast dafür, dass die Anschuldigungen zutreffend sind beim Mieter als Anzeigenerstatter. Er muss darlegen und beweisen, dass und aus welchen Gründen er die Tatsachen für wahr erachtet. Ein nicht aufgeklärter Sachverhalt geht somit zu Lasten des Anzeigenerstatter.
Leichtfertigkeit liegt vor, wenn der Anzeigende bei gewissenhafter, ihm möglicher und zumutbarer Prüfung hätte erkennen müssen, dass die Unterlagen für seine Behauptungen unzulänglich oder unzuverlässig sind oder auf haltlosen Vermutungen beruhen. Eine auf haltlose Vermutungen gestützte Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann nach einem neuen Urteil des LG München I eine schwerwiegende Verletzung der Treuepflicht nach § 241 Abs.2 BGB darstellen und den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Einer vorherigen Abmahnung des Mieters bedarf es nicht, wenn die Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Ferner kann die Erstattung einer Strafanzeige gegen die andere Vertragspartei den Straftatbestand der üblen Nachrede i.S. des § 186 StGB erfüllen, sofern die Tatsache nicht erweislich wahr ist.
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