Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB).
Ein berechtigtes Interesse des Mieters und damit ein Anspruch auf Erlaubnis besteht z.B. dann, wenn der Mieter aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit dem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will. Allerdings ist der Anspruch des Mieters auf Erlaubnis der Erlaubnis nicht gleichgestellt. Ein Mieter, der eine Untervermietung vornimmt, ohne vorher die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (BGH, Urteil v. 02.02.2011, VIII ZR 74/10, WuM 2011 S.169).
Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu veranlassen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen. Bei der vorzunehmenden Gesamtabwägung aller Umstände des Einzelfalles sind nach einem Beschluss des LG Berlin neben der beanstandungsfreien Dauer des bisherigen Mietverhältnisses und den nachteiligen Auswirkungen der Vertragspflichtverletzung auf den Vermieter auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis sowie ein pflichtwidriges (Vor-) Verhalten des Vermieters berücksichtigen (so bereits BGH, Urteil v. 04.06.2014, VIII ZR 289/13, NJW 2014 S.2566).
Dementsprechend ist der Vermieter bei einem langjährig unbeanstandet geführten Wohnraummietverhältnis weder zum Ausspruch einer außerordentlichen noch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter seine Lebensgefährtin in die Mietsache aufnimmt, ohne zuvor beim Vermieter um die Genehmigung der teilweisen (Dritt-) Überlassung nachgesucht oder die Aufnahme angezeigt zu haben. Dagegen kann eine bewusste Missachtung der Belange oder Person des Vermieters die Vertragsverletzung als gravierend erscheinen lassen.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus und Grund München
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