Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich, d.h. unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen u.a. dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diese ordentliche Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zu einer fristlosen Kündigung berechtigen würde.
Praktisch relevant ist dies insbesondere bei Vorliegen von Mietrückständen. Während der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung (gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) erst dann berechtigt ist, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist, liegt ein Grund zur ordentlichen Kündigung bereits dann vor, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt. Ein solcher Rückstand stellt nach der Rechtsprechung des BGH eine nicht unerhebliche Verletzung der Zahlungspflicht durch den Mieter dar, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Aber auch ein Mietrückstand von nur knapp einer Monatsmiete kann im Zusammenhang mit deutlichen Verspätungen in den Vormonaten bereits eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die die Interessen des Vermieters an einem möglichst reibungslosen Ablauf des Mietverhältnisses deutlich schädigt und den Vermieter daher zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Dementsprechend rechtfertigt nach einem neuen Beschluss des LG Berlin ein Zahlungsverzug mit laufenden Mietzahlungen in Höhe von € 3.517,00 auch bei einem langjährigen Wohnraummietverhältnis den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung – unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete.
Dies gilt im Falle einer Mietermehrheit jedenfalls dann, wenn die Mieter keine Gründe dargetan haben, die einem Verschulden sämtlicher Mieter am Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen (LG Berlin, Beschluss v. 14.03.2017, 67 S 14/17, ZMR 2017 S.479).
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus und Grund München
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