Zur Darstellung der Münchner Wohnungsmieten gibt es in München zwei städtische Statistiken: Den Münchner Mietspiegel, herausgegeben vom Sozialreferat, und den Münchner Wohnungsmarktbarometer, herausgegeben vom Planungsreferat.
Der Unterschied: Der Mietspiegel ist für die Mietpreisgestaltung verbindlich; der Wohnungsmarktbarometer nicht. Weiterer Unterschied: In den Wohnungsmarktbarometer fließen nur die Mieten von neu abgeschlossenen Mietverträgen ein. In den Mietspiegel fließen neben Neuvertragsmieten auch Bestandsmieten, d.h. Mieten ein, die nicht neu vereinbart, sondern in den letzten 4 Jahren lediglich geändert worden sind. Diese liegen in der Regel niedriger als die neuvereinbarten Mieten.
Die Folge: Die Durchschnittsmiete des Mietspiegels liegt somit immer niedriger als die Durchschnittsmiete des Wohnungsmarktbarometers. Dies ist vom Gesetzgeber so gewollt und prinzipiell auch kein Grund zur Beanstandung. Dementsprechend wird von Stadt und Mietervertretern auch regelmäßig argumentiert, dass man Mietspiegel und Wohnungsbarometer nicht miteinander vergleichen könne.
Schräge Argumentation
Dies ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Interessant wird es bei näherer Betrachtung: In den Mietspiegel sind ja nicht nur geänderte Bestandsmieten, sondern eben auch Neuvertragsmieten eingeflossen. Für diese gibt es keinen plausiblen Grund, warum sie nicht mit den im Wohnungsmarktbarometer veröffentlichten Neuvertragsmieten verglichen werden könnten. Ein Vergleich führt zu einem erstaunlichen Ergebnis: Die Neuvertragsmieten, die in den Münchner Mietspiegel 2017 eingeflossen sind (besser: einfließen durften) liegen im Durchschnitt bei € 12,51 /qm. Dies wurde uns mit Schreiben des Sozialreferats vom 03.03.2017 mitgeteilt.
«Die Anzahl und Höhe der in den Mietspiegel für München 2017 eingeflossenen Neuvertragsmieten der letzten vier Jahre bzw. der in den letzten vier Jahren geänderten Bestandsmieten stellt sich wie folgt dar: Es sind 1.079 Neuvertrags- und 2.075 geänderte Bestandsmieten in den Mietspiegel für München 2017 eingeflossen. Die Neuvertragsmieten lagen dabei im Durchschnitt bei 12,51 Euro, die Bestandsmieten bei durchschnittlich
10,57 Euro...»
Auszug aus dem Schreiben des Sozialreferats vom 03.03.2017
Die tatsächlichen Neuvertragsmieten lagen lt. Städtischem Wohnungsmarktbaromer 2017, der vor kurzem erschienen ist, bei € 16,77 /qm; bei Erstbezug sogar bei € 19,65 /qm; im Durchschnitt somit bei € 18,21 /qm. Zum Vergleich: Mietspiegel: € 12,51 /qm.
Differenz: € 5,70 /qm. Diese verringert sich auch bei Berücksichtigung des gesetzlichen 4- Jahreszeitraums, der dem Mietspiegel zugrunde zu legen ist, nicht signifikant.
«Die Erstbezugsmieten in München sind weiterhin auf hohem Niveau und liegen im Jahr 2017 im Durchschnitt bei 19,65 Euro je Quadratmeter, im Vergleich zum Vorjahr sind sie um rund 3,9 Prozent gestiegen. Dies ist eine deutlich moderatere Entwicklung als noch im Zeitraum 2015 bis 2016, in dem die Mieten im Erstbezug um 11,2 Prozent gestiegen sind. Bei den Wiedervermietungsmieten ist der Preisanstieg gegenüber dem Vorjahr mit rund 6,7 Prozent etwas höher als beim Erstbezug und fällt ähnlich hoch wie zwischen den Jahren 2015 und 2016 aus (6,3 Prozent). Damit liegt die durchschnittliche Wiedervermietungsmiete nun bei 16,77 Euro je Quadratmeter.» Auszug aus der Pressemitteilung der Stadt vom November 2017
Die Folge: Wird eine Wohnung zu einer Miete laut Städtischem Wohnungsmarktbarometer vermietet, z.B. für € 16,- /qm, liegt bereits ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor, weil die Miete danach nur maximal 10% über dem Mietspiegel liegen dürfte.
Absurde Forderungen
Von Mieterverbänden – und vielen Politikern, die von den Mietern gewählt werden wollen – wird eine Verschärfung der Mietpreisbremse gefordert u.a. dahingehend, dass der Vermieter bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse zur Rückzahlung der „zuviel gezahlten“ Miete nicht erst ab Rüge des Mieters, sondern bereits ab Vertragsabschluss verpflichtet sein soll. Im Beispielsfall – Neuvermietung für € 16,- /qm – wäre der Vermieter zur Rückzahlung der „zuviel gezahlten“ Miete verpflichtet, obwohl er sogar weniger verlangt hat als die Stadt in ihrer eigenen Statistik ausweist – ein absurdes Ergebnis.
Klage auf Auskunft
Nachdem von der Stadt bisher keine plausible Erklärung dafür zu erhalten war, warum die Mietspiegelwerte derart eklatant unter den tatsächlich gezahlten Mieten liegen, hat Haus + Grund München beim Bayerischen Verwaltungsgericht München eine Klage auf Offenlegung der in den Mietspiegel eingeflossenen Mietdaten eingereicht; ferner auf Auskunft darüber, warum von den 41.289 erhobenen Mietdaten nur 3.154 d.h. 8% in den Mietspiegel einfließen durften. Schließlich gibt es zahlreiche – allerdings gesetzeswidrige – Möglichkeiten, die Mietspiegelwerte nach unten zu drücken; so z.B. durch Aufnahme überproportional vieler niedriger Mieten, die insbes. Bei Genossenschaften und im – häufig durch Gesellschafterbeschlüsse preislimitierten - städtischen Wohnungsbestand zu finden sind; ferner durch Eliminieren von „zu hohen“ Mieten oder auch durch Aufnahme der Mietdaten von preisgebundenen Wohnungen (z.B. Sozialwohnungen) oder anderweitig preislimitierter Wohnungen, z.B. in Enthaltungssatzungsgebieten, die durch Vereinbarung zwischen dem Vermieter und der Stadt preislimitiert sind. Nachdem das Verwaltungsgericht diese Klage auf Offenlegung der Mietdaten im Sinne der Stadt mit einer sehr formalistischen Begründung abgewiesen hat, wird Haus + Grund München in Kürze eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Münchner Mietspiegels 2017 einreichen.
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender von Haus + Grund München.