Beim Verkauf einer Wohnung wird der Käufer weder durch Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch durch Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer; sondern erst dann, wenn die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt ist. Bei einer vermieteten Immobilie wird der Käufer daher erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch Vermieter und kann erst ab diesem Zeitpunkt Rechtshandlungen (z.B. Mieterhöhung, Kündigung) gegenüber dem Mieter vornehmen.
Vor diesem Zeitpunkt abgegebene Erklärungen sind grundsätzlich unwirksam. Allerdings kann der Verkäufer eines Grundstücks bzw. einer Wohnung den Käufer ermächtigen, bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch im eigenen Namen Rechtshandlungen wie z.B. Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen.
Das ist z.B. durch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag möglich, wonach der Käufer ab Vertragsschluss mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt und bevollmächtigt ist, sämtliche mietrechtsrelevanten Erklärungen gegenüber dem Mieter abzugeben sowie etwaige Prozesse im eigenen Namen zu führen. Unschädlich ist dabei, wenn der Käufer die Mieterhöhung „im Namen des Eigentümers“ geltend macht. Ferner ist eine Offenlegung der Ermächtigung gegenüber dem Mieter nicht erforderlich.