Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren bereits in 6 Monaten ab Rückgabe, § 548 Abs.1 BGB. Entscheidend für den Fristbeginn ist daher die tatsächliche Rückgabe der Mietsache; nicht der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Diese kurze Frist dient nach Auffassung des BGH der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit.
Der Gesetzgeber wollte mit dieser kurzen Frist schnellstmögliche Klarheit über das Bestehen von Ersatzansprüchen des Vermieters nach Rückgabe der Mietsache schaffen. Dementsprechend wird der Geltungsbereich dieser Verjährungsvorschrift von den Gerichten weit ausgelegt. Sie gilt nicht nur für Schadensersatzansprüche des Vermieters z.B. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder Schäden an der Mietsache, sondern u.a. auch für den Beseitigungsanspruch des Vermieters bei Ein- oder Umbauten des Mieters und für Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht sowie auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung.
Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach die gesetzliche 6-Monatsfrist verlängert wird und die Frist nicht mit der Rückgabe der Mietsache, sondern mit der Beendigung des Mietverhältnisses anläuft, erschwert in doppelter Hinsicht den Eintritt der gesetzlichen Verjährung. Zum einen wird die Frist verlängert und zum anderen wird der Beginn des Fristlaufs verschoben, indem nicht auf die Rückgabe der Mietsache, sondern auf das Ende des Mietvertrages abgestellt wird. Nachdem der Mieter nach Rückgabe der Wohnung keine Möglichkeit mehr hat, beweissichere Feststellungen zu treff en und auch der Gesetzgeber mit der kurzen Verjährungsfrist beabsichtigt hat, schnellstmögliche Klarheit über das Bestehen von Ersatzansprüchen nach Rückgabe der Mietsache zu schaffen, stellt eine Klausel, die eine längere, zudem ab Beendigung des Mietverhältnisses anlaufende Verjährungsfrist bestimmt, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist daher unwirksam.
Der Vermieter könne nach Auffassung des BGH regelmäßig innerhalb der 6 monatigen Frist seine Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache prüfen und ggf. entsprechende verjährungshemmende Maßnahmen.