Kündigung im Zweifamilienhaus - Wann existiert eine dritte Wohnung?

(Symbolbild; Foto: fotolia.de /fotomek)
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Eine Ausnahme vom Kündigungsschutz besteht bei Vermietung einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus, d.h. in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird (§ 573 a Abs. 1 BGB). In diesem Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis ausnahmsweise ohne Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes (z.B. Eigenbedarf) ordentlich kündigen. Existieren außer den zwei Wohnungen weitere Räume, ist häufig strittig, ob diese Räume als „Wohnung“ zu qualifizieren sind.

Ist dies der Fall, entfällt das Sonderkündigungsrecht, d.h. der Vermieter kann ein Mietverhältnis nach allgemeinen Grundsätzen nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes kündigen. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude (nicht) mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend. Danach ist eine Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Dies ist z.B. auch der Fall bei einer Einliegerwohnung, die neben einem Wohn- bzw. Schlafzimmer auch über eine Küchenzeile und ein Bad mit Toilette verfügt.

 

Existieren neben den zwei Wohnungen zusätzliche Räume, ist somit entscheidend, ob darin die zur Führung eines selbständigen Haushalts erforderlichen Versorgungsanschlüsse für eine Küche oder Koch-gelegenheit, wie Wasser- und Energieanschluss sowie ein Abfluss vorhanden sind. Nicht erforderlich ist, dass die Küche mit Möbeln und Geräten, z.B. mit einer Küchenzeile, ausgestattet ist (so bereits BGH, Urteil vom 18.2.2015, VIII ZR 127/14). Besteht nur eine Mitbenutzungsmöglichkeit in einer anderen Wohnung, ist der Begriff „Wohnung“ nicht erfüllt. Dagegen kann auch dann von einer selbständigen Wohneinheit ausgegangen werden, wenn sich die Toilette im Treppenhausflur befindet.

 

Gleiches gilt, wenn im Haus zwar nur zwei abgeschlossene Wohnungen vorhanden sind, aber zusätzlich auch viele weitere einzelne Wohnräume, so dass es auf die Abgeschlossenheit einer dritten Wohnung nicht ankommen kann. Unerheblich ist nach einem neuen Urteil des AG Nürtingen ferner, ob die Räume den Anforderungen der Landesbauordnung genügen, z.B. weil die Fenster keine hinreichende Belichtung und Belüftung ermöglichen. Auch in diesem Fall können die Räume den Begriff „Wohnung“ erfüllen.

 

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