Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages und Zahlung des Kaufpreises ist der Käufer einer vermieteten Wohnung regelmäßig daran interessiert, möglichst frühzeitig seine Rechte als neuer Vermieter auszuüben z.B. das Mietverhältnis zu kündigen oder die Miete zu erhöhen. Allerdings wird ein Käufer weder durch Abschluss des Kaufvertrages noch durch Zahlung des Kaufpreises und Eintragung der Auflassungsvormerkung Eigentümer der Wohnung und damit Vermieter; sondern erst nach der Eintragung des Eigentums durch das Grundbuchamt.
Dies kann einige Wochen – bei Problemen auch einige Monate dauern. Daher enthalten notarielle Kaufverträge häufig einen Passus, wonach Rechte des Verkäufers an den Käufer abgetreten werden oder der Käufer zu bestimmten Rechtshandlungen (z.B. Kündigung, Mieterhöhung) ermächtigt wird. Mietzinsansprüche können nach einhelliger Auffassung schon vor dem Eigentumserwerb von dem alten Eigentümer an den Käufer abgetreten werden, z.B. durch eine Bestimmung im notariellen Kaufvertrag, dass mit der Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte und Pflichten an dem Grundstück auf den neuen Eigentümer übergehen.
Dadurch wird der Mietanspruch des Veräußerers aus dem Mietvertrag für die Zeit nach der Kaufpreiszahlung an den Erwerber abgetreten. Dann kann der Erwerber auch schon vor Vollendung seines Eigentumserwerbs (Eintragung im Grundbuch) die Miete beanspruchen (BGH, Urteil v. 02.07.2003, XIII ZR 34/02). Ferner kann der Verkäufer den Käufer ermächtigen einen bestehenden Mietvertrag im eigenen Namen zu kündigen, schon bevor der Käufer mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertag eintritt (so bereits BGH, Urteil v. 10.12.1997, XII ZR 119/96, WuM 1998 S.99).
Dies gilt allerdings uneingeschränkt nur für die Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages, die das Vorliegen eines Kündigungsgrundes nicht voraussetzt. Dagegen stellt sich bei der Ermächtigung zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses z.B. wegen Eigenbedarfs das Problem, dass der Verkäufer den Käufer nur zur Geltendmachung eigener – des Verkäufers – Rechte ermächtigen kann d.h. der Käufer nur Kündigungsgründe geltend machen kann, die auch der Verkäufer hätte geltend machen können (z.B. Zahlungsverzug oder vertragswidriges Verhalten des Mieters).
Daher kann der Käufer vom Verkäufer nach einem neuen Beschluss des LG Stuttgart nicht wirksam zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ermächtigt werden, da der Eigenbedarf nach einem Verkauf der Wohnung regelmäßig nur in der Person des Käufers bzw. dessen Angehörigen vorliegt; nicht aber in der Person des Verkäufers (LG Stuttgart, Beschluss v. 21.12.2017, 19 T 454/17, WuM 2018 S.99).