Nach dem gesetzlich verankerten Gebot der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs.3 S.1 BGB) soll der Vermieter im Rahmen eines gewissen Ermessensspielraums möglichst wirtschaftlich d.h. mit Blick auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis handeln. Weichen die angesetzten Betriebskosten (z.B. für Hausmeister, Gartenpflege) deutlich vom Durchschnitt oder den Werten des Vorjahres ab, kann der Verdacht auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bestehen.
Allerdings obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Unwirtschaftlichkeit der Betriebskosten. Die Anforderungen an die dem Mieter obliegende Darlegung der Umstände, die für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot sprechen, dürfen aber nicht überspannt werden. Der Vortrag des Mieters muss das Gericht nicht bereits von der Richtigkeit der behaupteten Tatsachen überzeugen. Jedoch genügt ein schlichtes Bestreiten der Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten ebenso wenig wie die pauschale Behauptung, dass die betreff enden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien.
Vielmehr muss der Mieter konkret d.h. objektbezogen darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten auch unter Berücksichtigung des dem Vermieter zustehenden Auswahlermessens zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaff en gewesen wären. Ein allgemeiner Vergleich mit von ihm anderorts angemieteten Flächen genügt nicht, wenn die relative Vergleichbarkeit der Erkenntnisse zu jenen Objekten nicht herausgearbeitet wird (so bereits BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13, NZM 2015 S.132). Nach diesen Grundsätzen trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für einen von ihm behaupteten Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 10% erhöht haben (LG Berlin, Beschluss v. 17.08.2017, 67 S 190/17, ZMR 2017 S.978).
Anders ist die Rechtlage nach einem Urteil des AG Berlin zu beurteilen, wenn die Betriebskosten im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 50 % angestiegen sind, nachdem der Vermieter neue Verträge für die Erbringung bestimmter Leistungen abgeschlossen hat (hier: Winterdienst, Gartenpflege und Hauswart). Dann ist der Vermieter verpflichtet, darzulegen, welche Preisverhandlungen er geführt hat und welche Anstrengungen er unternommen hat, um andere preisgünstigere Unternehmen für die jeweiligen Tätigkeiten vertraglich zu binden. Kommt der Vermieter dieser Darlegungspflicht nicht nach, kann im Streitfalle das Gericht die angemessenen Beträge im Wege der Schätzung (§ 287 ZBO) auf der Grundlage der Mittelwerte eines örtlichen Betriebskostenspiegels ermitteln (AG Berlin, Urteil v. 13.07.2017, 210 C 387/16).
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