Bei Wohnräumen muss jede Erhöhung der Miete, sofern keine Indexoder Staffelmiete vereinbart ist, mit den dafür vorgesehenen gesetzlichen Begründungsmitteln (Mietspiegel, Vergleichsmieten, Sachverständigengutachten) begründet werden. Dies soll dem Mieter die Möglichkeit verschaffen, sich darüber schlüssig zu werden, dem Verlangen des Vermieters zuzustimmen oder es abzulehnen.
Liegt die Wohnung in einer Stadt/ Gemeinde, in der es einen sog. qualifizierten Mietspiegel gibt (z.B. München) muss der Vermieter dem Mieter in seinem Mieterhöhungsverlangen zwingend auch die Berechnung nach dem ortsüblichen Mietspiegel mitteilen, sofern dieser Angaben für die betreff ende Wohnung enthält (§ 558a Abs.3 BGB). Enthält der Mietspiegel keine entsprechenden Angaben (z.B. für freistehende Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Doppelhaushälften) kann die Begründung allein durch Angabe von mindestens 3 Vergleichsobjekten oder durch ein Sachverständigengutachten erfolgen. Bei Mieterhöhungen für Objekte, für die kein Mietspiegel anwendbar ist und auch keine Vergleichsmieten beschafft werden können, bleibt nur der Weg über ein (teures) Sachverständigengutachten.
Dazu hat der BGH jetzt entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das mit einem Sachverständigengutachten begründet ist, den formellen Anforderungen auch dann genügen kann, wenn der
Sachverständige die Mietsache oder die Wohnung gleichen Typs nicht besichtigt hat. Da der Mieter durch das gesetzliche Begründungserfordernis lediglich in die Lage versetzt werden soll, das
Mieterhöhungsverlangen nachzuvollziehen; das Begründungserfordernis aber nicht dazu dient, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen, genügt es, wenn das Gutachten in einem
Umfang Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, die es dem Mieter ermöglichen, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses
zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen.
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