Die Kosten der Sach- und Haftpflichtve-rsicherung des vermieteten Gebäudes stellen umlagefähige Betriebskosten dar. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementar-schäden, die Kosten der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug (§ 2 Nr.13 Betriebs-kostenverordnung).
Sach- und Haftpflichtversicherungen sind somit alle Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Bei einer Gebäudeversicherung gilt dies nach einem neuen
Urteil des BGH auch dann, wenn sie (wie üblich) einen etwaigen Mietausfall infolge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt, da dieser hier – anders als bei einer separaten
Mietausfallversicherung, die vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdeckt und deshalb nicht auf den Mieter umgelegt werden darf – kein eigenständiger Versicherungsfall ist,
sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung.
Der Vermieter muss daher nicht den Teil der Prämie, auf den das Risiko des Mietausfalls entfällt, aus den Kosten der Gebäudeversicherung herausrechnen. Dies kommt dem Mieter bei einem von ihm
durch einfache Fahrlässigkeit verursachten Schaden auch zugute, da sich der Regressverzicht des Versicherers dann auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall erstreckt. Ein
solcher Regressverzicht ergibt sich aus einer ergänzenden Auslegung des Gebäudeversicherungs-vertrags zwischen Vermieter und Versicherer. Verursacht der Mieter z.B. einen Brand aufgrund von
lediglich einfacher Fahrlässigkeit, darf der Mieter in diesem Fall nicht schlechter gestellt werden, als wenn er die Versicherung selbst abgeschlossen hätte. Dementsprechend ist der Vermieter
grundsätzlich verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen. Dies bedeutet, dass der Vermieter immer dann zur Regulierung eines vom Mieter
verursachten Schadens verpflichtet ist, wenn eine für diesen Schaden eintrittspflichtige Gebäudeversicherung besteht, deren Kosten auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt worden sind (BGH,
Urteil v. 03.11.2004, VIII ZR 28/04, WuM 2005 S.57; BGH, Urteil v. 06.06.2018, VIII ZR 38/17, GE 2018 S.931).
www.hug-m.de