Ein Zeitmietvertrag, d.h. ein Mietvertrag, der für einen bestimmten Zeitraum fest abgeschlossen ist und daher während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden kann, kann seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 bei Mietverhältnissen über Wohnraum nur noch dann wirksam vereinbart werden, wenn für die Befristung ein gesetzlich vorgesehener Grund vorliegt. Ist dies nicht der Fall, gilt ein trotzdem geschlossener Zeitmietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs.1 S.2 BGB).
Die Rechtsfolge eines wirksamen Zeitmietvertrags insbesondere der Ausschluss der ordentlichen Kündigung (z.B. wegen Eigenbedarfs) während der Laufzeit wird in der Praxis allerdings sowohl von
Mieter- als auch von Vermieterseite häufig gewünscht und kann dadurch herbeigeführt werden, dass Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches
Kündigungsrecht verzichten. Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt
für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters befürchten zu müssen. Formularmäßig kann nur ein beiderseitiger
Kündigungsverzicht für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden (so bereits BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005 S.346). Dagegen ist ein individuell vereinbarter
Kündigungsverzicht uneingeschränkt wirksam, d.h. auch ohne zeitliche Beschränkung.
Dies hat der BGH in einem neuen Urteil bestätigt. Danach wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss eine Grenze nur durch § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) gesetzt, z.B. bei
Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Vereinbarung eines
dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich. Ein solcher dauerhafter Kündigungsausschluss kann zustande kommen, wenn die Parteien in einem
Formularmietvertrag das vorgesehene Kästchen „Kündigungsverzicht“ ankreuzen, die vorgedruckte Passage „maximal 4 Jahre“ aber streichen, ohne eine konkrete Verzichtsdauer zu verzeichnen. Ob in
einem solchen Fall nach 30 Jahren eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist gemäß § 544 BGB möglich ist, hat der BGH in dieser Entscheidung offen gelassen, weil es hierauf im
entschiedenen Fall nicht ankam (BGH, Urteil v. 08.05.2018, VIII ZR 200/17, NZM 2018 S.556).
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