Bauliche Änderungen an der Mietsache, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, weil sie z.B. einen Eingriff in die Bausubstanz darstellen und nachteilige Folgewirkungen haben können, darf der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters durchführen z.B. Veränderungen des Innenputzes, Einziehen bzw. Entfernen von Zwischenwänden, Montage einer Verkleidung oder eines Katzennetzes am Balkon u.ä.
Nimmt der Mieter solche baulichen Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vor, verletzt er in der Regel schuldhaft seine Obhutspflicht und ist zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter kann entweder sofort die Herstellung des ursprünglichen Zustandes verlangen oder sich vorbehalten, dies spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses zu fordern. Unabhängig davon ist die Frage, ob der Vermieter wegen der nicht genehmigten Umbaumaßnahmen auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist.
Dies hängt u.a. davon ab, ob die bauliche Änderung z.B. wegen des Eingriffs in die Bausubstanz zu einer Gefährdung der Mietsache führt. Bei der nicht genehmigten Montage eines Sichtschutzes und eines Katzennetzes auf dem Balkon ist dies jedenfalls nicht gegeben, so dass der Vermieter nur Klage auf Beseitigung bzw. Unterlassung erheben kann. Anders ist die Rechtslage z.B. bei einem eigenmächtigen Ausbau des Dachbodens (so bereits LG Hamburg) oder – wie vom OLG Frankfurt/M. vor Kurzem entschieden – bei eigenmächtigem Einbau eines betonierten Schwimmbeckens in das Gartengelände.
Selbst wenn der Vermieter dem Mieter, wie dieser behauptet, die Anlage eines „Biotops mit kleiner Teichanlage“ genehmigt haben sollte, ist der Einbau eines betonierten Schwimmbeckens ein weit schwerwiegender und damit nicht genehmigter Eingriff in die Substanz der Mietsache, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (OLG Frankfurt/M., Urteil v. 09.08.2018, 2 U 9/18).