Eine Kaution kann vom Mieter nur aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung verlangt werden, da gesetzliche Vorschriften über eine Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Kaution nicht existieren. Die Bestimmungen über die Kaution z.B. § 551 BGB setzen das Bestehen einer entsprechenden Vereinbarung voraus und stellen lediglich Beschränkungen der Vertragsfreiheit zum Schutz des Mieters dar.
Wurden keine vertraglichen Vereinbarungen über die Leistung einer Sicherheit durch den Mieter getroffen (z.B. im Mietvertrag), besteht daher kein Rechtsanspruch des Vermieters auf Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung über die Zahlung einer Kaution. Wurde die Zahlung einer Kaution vereinbart, kann der Vermieter dies allerdings solange verlangen, wie ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen. Der Anspruch des Vermieters erlischt somit nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses. Da die Mietkaution auch noch nicht fällige Ansprüche des Vermieters sichert, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können, ist kein Rechtsgrund dafür ersichtlich, den Vermieter von Wohnraum hinsichtlich der Kaution nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch selbst z.B. auf Zahlung von Mietrückständen zu verweisen.
Dementsprechend kann der Vermieter die Kaution auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Zwangsvollstreckung beitreiben. Der Vermieter hat somit grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution oder seine Zahlungsansprüche einklagt. Dies gilt auch bei Beendigung des Mietverhältnisses durch fristlose Kündigung oder Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages. Gleiches gilt für Verpächter sowie für Vermieter von Gewerberäumen (OLG Koblenz, Urteil v. 09.04.2018, 5 U 1323/17, DWW 2018, S. 30).