Der Vermieter ist unter bestimmten Voraus-setzungen zum Betreten und Besichtigen der Mieträume berechtigt z.B. zur Durchführung von Reparatur- und Instandhaltungsmaß-nahmen oder zur Prüfung, ob solche Maßnah-men erforderlich sind. Verweigert der Mieter grundlos das Betreten der Wohnung, darf der Vermieter die Wohnung weder mit einem Nachschlüssel noch mit Gewalt öffnen, da er sich damit dem Vorwurf der verbotenen Eig-enmacht (§ 858 BGB) und des Hausfriedens-bruchs (§ 123 StGB) aussetzen könnte.
Vielmehr ist der Vermieter in diesem Fall darauf angewiesen, Klage auf Zutritt vor dem zuständigen Amtsgericht zu erheben, wobei in eilbedürftigen Fällen das Betretungsrecht auf dem Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden kann. Die Verweigerung des Zutritts berechtigt den Vermieter grundsätzlich nicht zur sofortigen Kündigung des Mietverhältnisses (so bereits Bundes-verfassungsgericht, Beschluss v. 16.01.2004, 1 BvR 2285/03, WuM 2004, S. 80).
Wurde der Mieter jedoch wegen der unberechtigten Verweigerung des Zutritt s bereits abgemahnt und verweigert er daraufhin dennoch den Zutritt an einem weiteren ihm mitgeteilten und zumut-baren Termin, kann der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein (so LG Berlin, Urteil v. 18.04.2011, 67 S 502/10).
Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des LG Konstanz, wenn die Verweigerung des Zutritts zu einer Gefährdung der Mietsache oder der Mitbewohner führen kann z.B.
wenn dem Vermieter oder dessen Beauftragten der Zutritt zwecks Überprüfung und Wartung von Rauchwarnmeldern verweigert wird. Dies stellt eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die den
Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (LG Konstanz, Urteil v. 08.12.2017 – A11 S 83/17, WuM 2018 S. 201).
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