Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB muss der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter nicht nur in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen, sondern sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand erhalten. Diese Instandhaltungspflicht des Vermieters erstreckt sich auch auf Einrichtungen, die von den Bewohnern des Hauses gemeinschaftlich genutzt werden.
So gehört z.B. ein zum Zeitpunkt des Beginns eines Mietverhältnisses vorhandener Personenaufzug zum vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache. Daher muss der Vermieter einen wegen sicherheits-technischer Mängel außer Betrieb gesetzten bzw. abgebauten Aufzug durch einen mangelfreien ersetzen (so bereits AG München, Urteil v. 29.09.2015, 425 C 11160/15, ZMR 2016 S. 466). Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des BGH für einen vom Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses zur Verfügung gestellten Telefonanschluss. Wird eine Wohnung mit einem Telefonanschluss z.B. mit einer sichtbaren Telefonanschlussdose vermietet, der zu Beginn des Mietverhältnisses störungsfrei funktioniert hat, muss der Vermieter aufgrund seiner gesetzlichen Pflicht, die Mietsache in vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (§ 535 BGB), auf seine Kosten die erforderlichen Maßnahmen durchführen, wenn der Anschluss nicht mehr funktioniert z.B. weil zwischen dem Hausanschluss und der Wohnung ein Defekt im Kabel aufgetreten ist.
Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter auch Ansprüche gegen den jeweiligen Telekommunikationsanbieter hätt e. Unerheblich ist dabei auch, ob die Ursache des Defekts z.B. des Kabels innerhalb oder außerhalb der Wohnung liegt, da die Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht auf das eigentliche Mietobjekt beschränkt ist, sondern sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile erstreckt, die, wenn auch nur mittelbar, dem Mietgebrauch unterliegen (BGH, Urteil v. 05.12.2018, VIII ZR 17/18, WuM 2019 S. 23).