Bei der Kündigung durch einen Bevollmächtigten (z.B. Hausverwalter, Rechtsanwalt, Haus- und Grundbesitzerverein) muss das Kündigungs-schreiben einen klaren Hinweis auf das Vertret-ungsverhältnis enthalten. Da die Kündigung eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung darstellt, ist insb. § 174 BGB zu beachten.
Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, dass ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Dies bedeutet, dass eine Kündigung ohne Vorlage einer Vollmachtsurkunde zwar nicht unwirksam ist, der Kündigungsempfänger jedoch die Möglichkeit der Zurückweisung der Kündigung hat und die Kündigung daher unwirksam wird, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. § 174 BGB betrifft den Fall, dass die Kündigung von einem Bevollmächtigten d.h. von einer zur Kündigung berechtigten Person ausgesprochen wurde, diese aber lediglich keine Originalvollmacht vorgelegt hat. Stammt die Unterschrift unter der Kündigung dagegen von einer nicht zeichnungsberechtigten Person, ist die Kündigung wegen fehlender Vertretungsvollmacht grundsätzlich unwirksam (§ 180 S. 1 BGB).
Allerdings kann die Kündigung vom Berechtigten nachträglich genehmigt und damit wirksam gemacht werden, wenn der Erklärungsempfänger z.B. der Mieter die von dem Vertreter durch die Unterzeichnung der Kündigung konkludent behauptete Vertretungsmacht nicht beanstandet (§§ 180 S. 2, 177 BGB). Sofern z.B. ein Mangel der Vertretungsmacht bei Kündigung durch eine Hausverwaltung vorgelegen hat, muss der Mieter die Erklärung nach § 180 S. 2 BGB zurückweisen. Hat er dies nicht getan, kann der Vermieter nach einem neuen Urteil das AG München die Kündigung nachträglich genehmigen und damit eine rückwirkende Wirksamkeit herbeiführen. Eine solche Genehmigung ist auch in der Erhebung der Räumungsklage zu sehen (AG München, Urteil v. 15.02.2018, 423 C 14088/17, ZMR 2018 S. 1009).