Mängel der Mietsache können den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen und den Vermieter zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten (§§ 536, 536 a BGB). Kennt der Mieter jedoch bei Abschluss des Vertrages den Mangel, stehen ihm diese Rechte nicht zu (§ 536 b S. 1 BGB). Kenntnis bedeutet in diesem Fall positive Kenntnis, nicht nur fahrlässige Unkenntnis.
Dabei muss sich die positive Kenntnis auch auf einen konkreten Mangel beziehen, nicht nur auf allgemeine Umstände, die eine Beeinträchtigung verursachen könnten. Nicht ausreichend ist daher die bloße Kenntnis davon, dass sich im Haus ein Gewerbebetrieb befindet, die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt oder in den Räumen früher Tätigkeiten durchgeführt wurden, die zu einer Schadstoffrestbelastung führen können.
Ausreichend ist dagegen, dass der Mieter die Tatsachen kennt, die eine Gebrauchs-einschränkung begründen können. Daher kann der Mieter keine Rechte geltend machen, wenn er aufgrund von Umständen, die bereits bei Vertragsschluss erkennbar waren, mit dem Eintritt einer konkreten Störung rechnen musste. Liegt das Mietobjekt z.B. in einem Gebiet mit älteren Anwesen, muss im Hinblick auf die ältere Bausubstanz jederzeit mit baulichen Veränderungen und Reparaturen gerechnet werden. Insofern muss der Mieter nicht nur mit einem Abriss und Neubau rechnen, sondern auch mit einer Sanierung und Entkernung, die sie über einen Zeitraum von zwei Jahren erstreckt und mit erheblicher Staub- und Geräuschbelästigung sowie mit Arbeiten auch am Samstag verbunden ist.
Dies gilt auch dann, wenn bei Vertragsabschluss noch keine konkrete Bautätigkeit in der Nachbarschaft absehbar war. Ein Mieter, der Räume im dichtbebauten Innenstadtbereich anmietet, muss immer damit rechnen, dass früher oder später Gebäude in der Nachbarschaft entfernt oder abgerissen oder Fassaden erneuert werden und dies zu einer erheblichen Beeinträchtigung führen kann. Dementsprechend ist auch die Minderung der Miete wegen Bauarbeiten (z.B. Fensteraustausch, Balkonsanierung) gegenüber denjenigen Mietern deutlich reduziert, die bereits bei Anmietung der Wohnung aufgrund des Alters des Gebäudes und der Nachbargebäude z.B. mit zahlreichen Wohnblöcken älteren Baujahres dichtbebautes Gebiet, damit rechnen mussten, dass in absehbarer Zeit an den einzelnen Gebäuden Sanierungsarbeiten stattfinden (so AG München und LG Berlin).
Eine andere Auffassung vertritt das LG München I in einem neueren Urteil. Danach kann die Üblichkeit des Baulärms nur dann ausschlaggebend sein, wenn die Mietvertragsparteien in einer Beschaffenheits-vereinbarung die Duldung von näher zu definierendem Lärm vereinbart hatten. Fehlt eine solche Vereinbarung, kommt eine entschädigungsfreie Duldungspflicht des Mieters nur dann in Frage, wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr – oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hätte hinnehmen müssen. Hierfür ist der Vermieter als Eigentümer darlegungs- und beweispflichtig (BGH, Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14; LG München I, Urteil v. 15.11.2018, 31 S 2182/18).