Die vertragswidrige Nutzung der Mieträume z.B. von Wohnräumen zu Geschäftszwecken, aber auch die Nutzung von Geschäftsräumen zu Wohnzwecken kann den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen, wenn seine Rechte dadurch erheblich verletzt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Führt der vertragswidrige Gebrauch jedoch nicht zu einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters, ist der Vermieter auf die Erhebung einer Unterlassungsklage (§ 541 BGB) beschränkt. Dieser Anspruch des Vermieters auf Unterlassung verjährt allerdings nicht, solange das Mietverhältnis sowie die zweckwidrige Nutzung andauert. Die Störung liegt dann nämlich nicht in der Aufnahme der vertragswidrigen Nutzung, sondern darin, dass diese Nutzung dauerhaft aufrechterhalten wird. Dadurch verletzt der Mieter fortwährend die ihm während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses obliegende mietvertragliche Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen (BGH, Urteil v. 19.12.2018, XII ZR 5/18).