Nach § 7 Heizkostenverordnung sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-anlage mindestens 50 %, höchstens 70 % nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In diesem Bereich (50-70%) kann der Gebäudeeigentümer den Abrechnungsmaßstab grundsätzlich frei bestimmen.
Ausnahme: In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 (BGBI 1994 I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden (d.h. nicht in der Wand verlegten) Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, hat der Gebäudeeigentümer kein Wahlrecht. Hier sind zwingend 70 % der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Hintergrund dieser Regelung ist, dass sich bei neuen, besser gedämmten Objekten ein sparsames Verhalten des Nutzers weniger auswirkt. Gleiches gilt bei freiliegenden Leitungen ohne Dämmung, bei denen die nicht steuerbaren Wärmeverluste so hoch sind, dass sich ein sparsames Nutzerverhalten nur mäßig auswirkt.
Sind die Leitungen dagegen ungedämmt, kann der Verbrauchskostenanteil individuell nach den anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden, da in diesen Fällen der Wärmeverlust über die Leitungen
so groß ist, dass ein sparsames Nutzerverhalten keinen Effekt bringt. Im Zweifel sind diese technischen Voraussetzungen durch eine Fachkraft abzuklären. Rechnet der Vermieter die Heizkosten je
zur Hälfte nach der Wohnfläche und nach dem gemessenen Verbrauch ab, obwohl das Gebäude die Voraussetzungen für die zwingende Abrechnung nach dem 70 Prozent-Schlüssel erfüllt, hat der Mieter
einen Anspruch auf Änderung des falschen Verteilungsschlüssels. Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Mieter nicht, auf eine ohnehin fehlerhafte Abrechnung zu warten, um seinen Anteil dann
ggf. (um 15 Prozent) zu kürzen (BGH, Urteil v. 16.01.2019, VIII ZR 113/17).
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