Kontamination der Wohnung - Gericht muss auch Privatgutachten würdigen

Ist eine Wohnung oder ein anderer zum Aufenthalt von Menschen bestimmter Raum so beschaff en, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, liegt für den Mieter ein wichtiger Grund vor, der ihn zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (§ 569 Absatz 1, § 578 Absatz 2 S. 2 BGB).

Ob die Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden sein kann, ist nach objektiven Maßstäben zu beurteilen, nicht nach den subjektiven Einschätzungen oder des Gesundheitszustands des einzelnen. Dies bedeutet, dass der Mieter nicht zur Kündigung berechtigt ist, wenn die Gesundheitsgefährdung lediglich auf einer besonderen Empfindlichkeit oder Anfälligkeit des Mieters z.B. bei einer Allergie gegen bestimmte Stoffe beruht (so z.B. LG Berlin, Urteil v. 11.06.1998, 62 S 10/98, ZMR 1999, S. 27).

 

Für die Beurteilung einer Gesundheitsgefährdung kommt es nicht auf die Verhältnisse und Anschauungen bei Vertragsschluss, sondern auf die jeweils aktuellsten Erkenntnisse (z.B. Grenzwerte des Bundesgesundheitsamts) an (so bereits Bundesverfassungsgericht, Beschluss v. 04.08.1998, 1 BvR 1711/94, WuM 1998, S. 657; BayObLG, Beschluss v. 04.08.1999, RE-Miet 6/98, WuM 1999, S. 568). Daher ist zur Feststellung, dass von dem Stoff, der den Mietgebrauch beeinträchtigt, konkrete Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten ausgehen, regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen (OLG Brandenburg, Urteil v. 25.02.2014, 3 U 154/11, GE 2014, S. 460).

 

Hat eine Partei ein Sachverständigengutachten beauftragt, z.B. bei Streit über die Frage der Kontamination der Mietwohnung durch biozidhaltige Reinigungsmittel, die bei der Grundreinigung der Wohnung verwendet wurden, muss das Gericht in seiner Entscheidung erkennen lassen, dass es die konträren Stellungnahmen des gerichtlichen Sachverständigen einerseits und des von der Partei beauftragten Privatgutachters anderseits sorgfältig und kritisch gewürdigt und ggf. die Streitpunkte mit dem gerichtlichen Sachverständigen erörtert hat. Die Entscheidungsgründe müssen erkennen lassen, dass eine Auseinandersetzung mit den sich aus dem Privatgutachten ergebenden Einwendungen stattgefunden hat.

 

Andernfalls kann in der - unkritischen - Übernahme einer pauschalen und nicht näher begründeten Beurteilung der Beweisfrage durch den gerichtlichen Gutachter eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör einer Verfahrungspartei liegen (BGH, Beschluss v. 14.03.2019, VIII ZR 126/18, NZM 2019, S. 531).