Sozialwohnung - Verteilung der Betriebskosten nach tatsächlicher Wohnfläche

Bei Sozialwohnungen darf nur die Miete verlangt werden, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (sog. Kostenmiete). Die Erträge aus dem Anwesen dürfen somit die laufenden Aufwendungen nicht übersteigen. Die Kostenmiete ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln. Zu beachten sind ins. die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG), der Neubaumietenverordnung (NMV) sowie der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV).

Die laufenden Aufwendungen setzen sich zusammen aus den Kapitalkosten und den Bewirtschaftungskosten. Für die Umlage der Betriebskosten, die zu den Bewirtschaftungskosten des Anwesens gehören, ist nach einem neuen Urteil des BGH - wie bei preisfreiem Wohnraum - die tatsächliche Wohnfläche der abzurechnenden Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohnfläche der Wirtschaftseinheit maßgeblich; nicht aber davon evtl. abweichende Wohnflächenangaben im Mietvertrag.

 

Dies gilt auch dann, wenn die Abweichung weniger als 10 % beträgt, da dies lediglich eine Abgrenzung im Bereich des Mietmangelrechts ist, die bezweckt, unerhebliche und erhebliche Mietmängel voneinander zu trennen. Bei Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich - rechtliche Nutzungsbeschränkungen der vermieteten Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist (BGH, Urteil v. 16.01.2019, VIII ZR 173/17, ZMR 2019, S. 326).