Nach § 7 Heizkostenverordnung sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50%, höchstens aber 70% nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In diesem Bereich (50 bis 70 %) kann der Gebäudeeigentümer den Abrechnungsmaßstab grundsätzlich frei bestimmen.
Ausnahme: In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 (BGBl 1994 I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden (d.h. nicht in der Wand verlegten) Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, hat der Gebäudeeigentümer kein Wahlrecht. Hier sind zwingend 70% der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Rechnet der Vermieter die Heizkosten in diesem Fall trotzdem je zur Hälft e nach der Wohnfläche und nach dem gemessenen Verbrauch ab, hat der Mieter einen Anspruch auf Änderung des falschen Verteilungsschlüssels. Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Mieter nicht, auf eine ohnehin fehlerhafte Abrechnung zu warten, um seinen Anteil dann ggfs. (um 15%) zu kürzen.
Dagegen sind nach § 10 Heizkostenverordnung vertragliche Vereinbarungen, die einen höheren verbrauchsabhängigen Kostenanteil als 70% vorsehen wirksam. Eine Vereinbarung, wonach die Abrechnung „nach Heizkostenverteiler“ erfolgt, ist dahingehend auszulegen, dass die Heizkosten zu 100% nach Verbrauch zu verteilen sind. Eine solche Vereinbarung ist nach einem neuen Urteil des BGH jedenfalls bei Mietverträgen über Geschäftsräume auch formularvertraglich wirksam. Da die Bestimmungen der Heizkostenverordnung gleichermaßen für Geschäfts- und Wohnraum-mietverhältnisse gelten, müsste eine solche Vereinbarung auch bei Wohnungsmietverträgen wirksam sein.
Dies ist allerdings strittig und wurde vom BGH noch nicht entschieden. In der Literatur (so z.B. Münchener Kommentar BGB / Schmid / Zehelein, 7. Auflage § 10 Heizkostenverordnung RN 2) wird die Auffassung vertreten, dass jedenfalls eine formularmäßige Vereinbarung einer 100 % verbrauchsabhängigen Abrechnung nach § 307 BGB wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, weil dadurch das Leerstandsrisiko auf die Mieter übertragen werde.