Wohnräume dürfen vom Mieter nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die gewerbliche Nutzung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, muss der Vermieter mangels entsprechender Vereinbarung nicht in der Wohnung dulden.
Der Vermieter kann lediglich im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen z.B. wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden jedoch für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt bereits aus diesem Grund ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht (BGH, Urteil v. 14.07.2009, VIII ZR 165/08, WuM 2009, S. 517).
Nutzt der Mieter die ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räume ohne Erlaubnis des Vermieters zu anderen Zwecken, stellt dies einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Zur fristlosen Kündigung nach Abmahnung ist der Vermieter aber nur berechtigt, wenn seine Rechte dadurch in erheblichem Maße verletzt werden. Dies ist der Fall, wenn die geschäftlichen - freiberuflichen oder gewerblichen – Aktivitäten des Mieters nach außen hin in Erscheinung treten und der Mieter keinen Anspruch auf Gestattung hat; so z.B. wenn der Mieter in der Garage der gemieteten Wohnung trotz entsprechender Abmahnung durch den Vermieter einen gewerblichen Skiservice betreibt, den er in lokalen Anzeigenblättern und mit einem Werbebanner am Balkon der Wohnung bewirbt.
Die daraus resultierenden Störungen u.a. durch den damit verbundenen Kundenverkehr mit Kraftfahrzeugen, mit denen Skier und Snowboards i.d.R. angeliefert und abgeholt werden, verletzen in erheblichem Maß die Rechte des Vermieters (AG München, Urteil v. 30.11.2017, 423 C 8953/17). Dagegen soll die Herstellung pornografischer Videoclips in der Wohnung und auf einem von außen nicht einsehbaren Teil des zur Wohnung gehörenden Balkons sowie deren Vermarktung aus der Wohnung keinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung darstellen, solange die Aktivitäten keine Außenwirkung entfalten.
Entsprechende Handlungen im allgemein zugänglichen Treppenhaus können jedoch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen; allerdings erst nach vorheriger Abmahnung. Ob eine ordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt ist, hängt von der Schwere des Vertragsverstoßes im Einzelfall ab (AG Lüdinghausen, Urteil v. 11.10.2018, 4 C 76/18, WuM 2019, S. 31).