Bei Vermietung einer Garage zusammen mit dem Wohnraum z.B. dadurch, dass die Garage im Wohnraummietvertrag unter den vermieteten Räumlichkeiten angeführt ist oder ohne Erwähnung im Mietvertrag überlassen wurde, liegt nach der Rechtsprechung ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnung und Garage vor.
Dies hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit dem Wohnraum unter Einhaltung der Wohnraumkündigungsschutzvorschriften kündbar ist.
Anders ist die Rechtslage bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über die Garage bzw. den Stellplatz. Dann spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Für die Widerlegung dieser Vermutung müssen besondere Umstände vorliegen, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über Wohnung und Garage trotz getrennter Verträge nach dem Willen
der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Dies kann im Regelfall nur dann angenommen werden, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 252/10, ZMR 2012, S. 176). Aber auch dann lässt eine Kündigungsfrist im Garagenmietvertrag, die von den Kündigungsfristen für Wohnraum abweicht, auf den Willen der Partei schließen, dass es sich um zwei rechtlich selbstständige Mietverhältnisse handeln soll (BGH, Beschlüsse v. 09.04.2013, VIII ZR 245/13, WuM 2013, S. 421 und v. 04.06.2013, VIII ZR 422/12, NZM 2013, S. 726). Eine selbstständige Vereinbarung kann trotz des Umstandes, dass Garage und Wohnung auf demselben Grundstück liegen, zustande kommen, sofern ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar wird z.B. durch die ausdrückliche Vereinbarung, dass die Vermietung der Garage unabhängig von dem Bestand des Wohnraummietverhältnisses erfolgt. Dies gilt nach einem neuen Urteil des LG Berlin auch dann, wenn diese Vereinbarung formularmäßig getroffen wurde d.h. die Vereinbarung sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der vom Vermieter gestellten Mietverträge über Wohnung und Garage enthalten sind (LG Berlin, Urteil v. 27.02.2020, 67 S 192/19, GE 2020, S. 738).
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